為了規(guī)范廣告活動，保護消費者的合法權益，促進廣告業(yè)的健康發(fā)展，維護社會經濟秩序，2015年4月24日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第十四次會議修訂《廣告法》，自2015年9月1日施行?！稄V告法》對房地產廣告及其法律責任作出了規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a管理法》《土地管理法》和《城市房地產開發(fā)經營管理條例》等法律法規(guī)也對房地產廣告宣傳作出了相應的規(guī)定。2015年12月24日，國家工商行政管理總局公布了《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》(國家工商行政管理總局令第80號)，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)、房地產權利人、房地產中介服務機構發(fā)布的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產項目介紹的廣告行為，但不適用居民私人及非經營性售房、租房、換房廣告。該規(guī)定自2016年2月1日起施行。

(一)房地產廣告應當遵守的原則

房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。未取得商品房預售許可的房地產開發(fā)項目，不得以“內部認購”、“內部認定”、“內部登記”等名目發(fā)布房地產廣告。房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。

(二)發(fā)布房地產廣告應當提供的文件

1.房地產開發(fā)企業(yè)、房地產權利人、房地產中介服務機構的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明;

2.住房城鄉(xiāng)建設主管部門頒發(fā)的房地產開發(fā)企業(yè)資質證書;

3.土地主管部門頒發(fā)的項目土地使用權證明;

4.工程竣工驗收合格證明;

5.發(fā)布房地產項目預售、出售廣告，應當具有地方政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門頒發(fā)的預售、銷售許可證證明;出租、項目轉讓廣告，應當具有相應的產權證明;

6.中介機構發(fā)布所代理的房地產項目廣告，應當提供業(yè)主委托證明;

7.確認廣告內容真實性的其他證明文件。

(三)房地產廣告的內容

房地產預售、銷售廣告，必須載明以下事項：

1.開發(fā)企業(yè)名稱;

2.中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱;

3.預售許可證書號。

廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項。

(四)發(fā)布房地產廣告的具體要求

1.房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間。

2.房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。

3.房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當。

4.房地產廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明。

5.房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。

6.房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。

7.房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。

8.房地產廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內容。

9.房地產廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

10.房地產廣告中不得含有廣告主能夠為人住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾。

11.房地產廣告中涉及物業(yè)管理內容的，應當符合國家有關規(guī)定;涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內容，應當在廣告中注明。

12.房地產廣告中涉及房地產價格評估的，應當表明評估單位、估價師和評估時間;使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語的，應當真實、準確，表明出處。

(五)禁止發(fā)布房地產廣告的幾種情形

1.禁止發(fā)布房地產虛假廣告

《廣告法》規(guī)定：廣告應當真實、合法，廣告不得含有虛假或者引入誤解的內容，不得欺騙、誤導消費者?！稄V告法》第二十八條對虛假廣告作出了界定。廣告以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的，構成虛假廣告。廣告有下列情形之一的，為虛假廣告：

(1)商品或者服務不存在的;

(2)商品的性能、功能、產地、用途、質量、規(guī)格、成分、價格、生產者、有效期限、銷售狀況、曾獲榮譽等信息·或者服務的內容、提供者、形式、質量、價格、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，以及與商品或者服務有關的允諾等信息與實際情況不符，對購買行為有實質性影響的;

(3)使用虛構、偽造或者無法驗證的科研成果、統(tǒng)計資料、調查結果、文摘、引用語等信息作證明材料的;

(4)虛構使用商品或者接受服務的效果的;

(5)以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的其他情形。

《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十六條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳。虛假內容主要是指：向購房者承諾與實際情況不符或根本無法兌現(xiàn)的各種價格優(yōu)惠、服務標準、環(huán)境及配套設施、物業(yè)管理等。

2.凡下列情況的房地產，不得發(fā)布廣告

(1)在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的;

(2)在未經國家征收的集體所有的土地上建設的;

(3)司法機關和行政機關依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(4)預售房地產，但未取得該項目預售許可證的;

(5)權屬有爭議的;

(6)違反國家有關規(guī)定建設的;

(7)不符合工程質量標準，經驗收不合格的;

(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

3.房地產廣告不得包含的內容

《廣告法》第二十六條規(guī)定：房地產廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積，并不得含有下列內容：

(1)升值或者投資回報的承諾;

(2)以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置;

(3)違反國家有關價格管理的規(guī)定;

(4)對規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件作誤

導宣傳。

(六)違規(guī)行為的處罰

違反《廣告法》規(guī)定，發(fā)布虛假廣告的，由工商行政管理部門責令停止發(fā)布廣告，責令廣告主在相應范圍內消除影響，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款;兩年內有三次以上違法行為或者有其他嚴重情節(jié)的，處廣告費用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機關撤銷廣告審查批準文件、一年內不受理其廣告審查申請。

違反《廣告法》第二十六條規(guī)定發(fā)布房地產廣告，由工商行政管理部門責令停止發(fā)布廣告，責令廣告主在相應范圍內消除影響，處廣告費用～倍以上三倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機關撤銷廣告審查批準文件、一年內不受理其廣告審查申請。

違反《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》發(fā)布廣告，法律法規(guī)有規(guī)定的，依照有關法律法規(guī)規(guī)定予以處罰。法律法規(guī)沒有規(guī)定的，對負有責任的廣告主、廣告經營者、廣告發(fā)布者，處以違法所得三倍以下但不超過三萬元的罰款;沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。

《廣告法》規(guī)定，因發(fā)布虛假廣告，或者有其他本法規(guī)定的違法行為，被吊銷營業(yè)執(zhí)照的公司、企業(yè)的法定代表人，對違法行為負有個人責任的，自該公司、企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照之日起三年內不得擔任公司、企業(yè)的董事、監(jiān)事、高級管理人員。

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