房地產(chǎn)抵押的抵押物隨土地使用權(quán)的取得方式不同，對抵押物要求也不同?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押。”從上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的有兩種情形。一是依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。對于這類抵押，無論土地使用權(quán)來源于出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法，即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。二是以單純的土地使用權(quán)抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時(shí)，以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。對于這類抵押，設(shè)定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。

《物權(quán)法》規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分可以抵押的財(cái)產(chǎn)有：建筑物和其他土地附著物;建設(shè)用地使用權(quán);以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;正在建造的建筑物、船舶、航空器;交通運(yùn)輸工具;法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將上列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

《物權(quán)法》規(guī)定，不得抵押的財(cái)產(chǎn)有：土地所有權(quán);耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn);依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》也規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：

(1)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);

(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);

(3)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;

(4)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

(5)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

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