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中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于2024年度房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一考試有關(guān)事項(xiàng)的通知》表明：2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)^續(xù)使用《房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一考試大綱(2021)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)考試大綱)，由此，2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》考試大綱內(nèi)容如下：

《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》科目考試大綱

第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的含義、要素、必要性、專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的本質(zhì)不同等全面認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)的職業(yè)道德，以及我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

（一）房地產(chǎn)估價(jià)的概念

（二）房地產(chǎn)估價(jià)的不同稱(chēng)呼

二、房地產(chǎn)估價(jià)的要素

（一）估價(jià)當(dāng)事人

（二）估價(jià)目的

（三）估價(jià)對(duì)象

（四）價(jià)值時(shí)點(diǎn)（估價(jià)期日）

（五）價(jià)值類(lèi)型（價(jià)格類(lèi)型）

（六）估價(jià)原則

（七）估價(jià)程序

（八）估價(jià)依據(jù)

（九）估價(jià)假設(shè)

（十）估價(jià)方法

（十一）估價(jià)結(jié)果

三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

（一）專(zhuān)業(yè)估價(jià)存在的基本前提

（二）房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)服務(wù)

（三）房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主體

第二節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的深入了解

一、專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的本質(zhì)不同

二、房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)評(píng)估的異同

三、鑒證性估價(jià)與咨詢(xún)性估價(jià)的區(qū)別

四、估價(jià)業(yè)務(wù)與相關(guān)業(yè)務(wù)的劃分

第三節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的更深理解

一、房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上屬于價(jià)值評(píng)估

二、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)

三、房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合

四、房地產(chǎn)估價(jià)有一定的規(guī)矩和標(biāo)準(zhǔn)

五、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果難免都存在誤差

六、房地產(chǎn)估價(jià)并不作價(jià)格實(shí)現(xiàn)保證

第四節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的職業(yè)道德

第五節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況

一、以法律形式確立房地產(chǎn)估價(jià)的地位

二、建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度

三、成立房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織

四、出臺(tái)房地產(chǎn)估價(jià)若干法規(guī)政策

五、制定房地產(chǎn)估價(jià)系列標(biāo)準(zhǔn)

六、構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系

七、形成公平競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)

八、深化和拓展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)

九、積極開(kāi)展對(duì)外交流與合作

十、目前估價(jià)的外部條件和環(huán)境及挑戰(zhàn)

考試要求

1. 熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的概念；

2. 了解房地產(chǎn)估價(jià)的不同稱(chēng)呼；

3. 熟悉估價(jià)當(dāng)事人；

4. 掌握估價(jià)目的；

5. 掌握估價(jià)對(duì)象；

6. 掌握價(jià)值時(shí)點(diǎn)；

7. 掌握價(jià)值類(lèi)型；

8. 熟悉估價(jià)原則；

9. 熟悉估價(jià)程序；

10. 掌握估價(jià)依據(jù)；

11. 掌握估價(jià)假設(shè)；

12. 熟悉估價(jià)方法；

13. 熟悉估價(jià)結(jié)果；

14. 熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的必要性；

15. 熟悉專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的本質(zhì)不同；

16. 了解房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)評(píng)估的異同；

17. 掌握鑒證性估價(jià)與咨詢(xún)性估價(jià)的區(qū)別；

18. 了解估價(jià)業(yè)務(wù)與相關(guān)業(yè)務(wù)的劃分；

19. 掌握對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的更深理解；

20. 掌握房地產(chǎn)估價(jià)的職業(yè)道德；

21. 了解我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況。

第二章 房地產(chǎn)估價(jià)需要與目的

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、稅收、司法處置、土地使用制度改革等對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及相應(yīng)估價(jià)目的的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要的估價(jià)

第二節(jié) 房地產(chǎn)租賃需要的估價(jià)

第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押需要的估價(jià)

一、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的必要性

二、房地產(chǎn)抵押貸款前需要的估價(jià)

三、房地產(chǎn)抵押期間需要的估價(jià)

四、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)需要的估價(jià)

第四節(jié) 房地產(chǎn)征收和征用需要的估價(jià)

一、房地產(chǎn)征收和征用的異同

二、房地產(chǎn)征收和征用補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定

三、房地產(chǎn)征收和征用對(duì)估價(jià)的需要

第五節(jié) 房地產(chǎn)稅收需要的估價(jià)

第六節(jié) 房地產(chǎn)司法處置需要的估價(jià)

第七節(jié) 房地產(chǎn)分割需要的估價(jià)

第八節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償需要的估價(jià)

第九節(jié) 土地使用制度改革需要的估價(jià)

一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓需要的估價(jià)

二、國(guó)有企業(yè)改制中土地處置需要的估價(jià)

三、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市需要的估價(jià)

四、農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)等需要的估價(jià)

第十節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的其他需要

一、企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為需要的估價(jià)

二、財(cái)務(wù)報(bào)告需要的估價(jià)

三、房地產(chǎn)證券化需要的估價(jià)

四、房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要的估價(jià)

五、財(cái)產(chǎn)證明需要的估價(jià)

六、住房反向抵押需要的估價(jià)

七、解決房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值等糾紛需要的估價(jià)

八、紀(jì)檢監(jiān)察和刑事案件處理需要的估價(jià)

九、綠色低碳和可持續(xù)發(fā)展需要的估價(jià)

十、城市更新和老舊小區(qū)改造需要的估價(jià)

十一、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和調(diào)控需要的估價(jià)

十二、房地產(chǎn)管理需要的估價(jià)

考試要求

1. 掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要的估價(jià)；

2. 熟悉房地產(chǎn)租賃需要的估價(jià)；

3. 掌握房地產(chǎn)抵押需要的估價(jià)；

4. 掌握房地產(chǎn)稅收需要的估價(jià)；

5. 掌握房地產(chǎn)征收需要的估價(jià)；

6. 了解房地產(chǎn)征用需要的估價(jià)；

7. 掌握房地產(chǎn)司法處置需要的估價(jià)；

8. 熟悉房地產(chǎn)分割需要的估價(jià)；

9. 掌握房地產(chǎn)損害賠償需要的估價(jià)；

10. 掌握土地使用制度改革需要的估價(jià)；

11. 熟悉企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為需要的估價(jià)；

12. 熟悉財(cái)務(wù)報(bào)告需要的估價(jià)；

13. 熟悉房地產(chǎn)證券化需要的估價(jià)；

14. 熟悉解決房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值等糾紛需要的估價(jià)；

15. 了解其他方面需要的估價(jià)。

第三章 房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象及其描述

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)的含義、特性、種類(lèi)及其狀況描述的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義

一、房地產(chǎn)的定義

二、土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義

（一）土地的含義

（二）建筑物的含義

（三）其他相關(guān)定著物的含義

三、房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義

（一）房地產(chǎn)實(shí)物的含義

（二）房地產(chǎn)權(quán)益的含義

（三）房地產(chǎn)區(qū)位的含義

四、房地產(chǎn)的相關(guān)名稱(chēng)

（一）不動(dòng)產(chǎn)

（二）物業(yè)

（三）real estate 和 real property

五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)

（一）土地形態(tài)

（二）建筑物形態(tài)

（三）房地形態(tài)

第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性

一、不可移動(dòng)

二、各不相同

三、壽命長(zhǎng)久

四、供給有限

五、價(jià)值較高

六、用途多樣

七、相互影響

八、易受限制

九、難以變現(xiàn)

十、保值增值

第三節(jié) 房地產(chǎn)的種類(lèi)

一、按立法用語(yǔ)劃分的種類(lèi)

二、按用途劃分的種類(lèi)

三、按開(kāi)發(fā)程度劃分的種類(lèi)

四、按實(shí)物形態(tài)劃分的種類(lèi)

五、按權(quán)益狀況劃分的種類(lèi)

六、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的種類(lèi)

七、按是否產(chǎn)生收益劃分的種類(lèi)

第四節(jié) 房地產(chǎn)狀況的描述

一、房地產(chǎn)基本狀況的描述

二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述

（一）建筑物實(shí)物狀況的描述

（二）土地實(shí)物狀況的描述

三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述

（一）建筑物權(quán)益狀況的描述

（二）土地權(quán)益狀況的描述

四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況的描述

（一）地理位置的描述

（二）交通條件的描述

（三）外部配套的描述

（四）周?chē)h(huán)境的描述

考試要求

1. 熟悉房地產(chǎn)的定義；

2. 熟悉土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義；

3. 掌握房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義；

4. 了解房地產(chǎn)的相關(guān)名稱(chēng)；

5. 熟悉房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)；

6. 掌握不可移動(dòng)特性；

7. 掌握各不相同特性；

8. 了解壽命長(zhǎng)久特性；

9. 熟悉供給有限特性；

10. 熟悉價(jià)值較高特性；

11. 熟悉用途多樣特性；

12. 熟悉相互影響特性；

13. 熟悉易受限制特性；

14. 掌握難以變現(xiàn)特性；

15. 了解保值增值特性；

16. 了解按立法用語(yǔ)劃分的種類(lèi)；

17. 熟悉按用途劃分的種類(lèi)；

18. 熟悉按開(kāi)發(fā)程度劃分的種類(lèi)；

19. 掌握按實(shí)物形態(tài)劃分的種類(lèi)；

20. 掌握按權(quán)益狀況劃分的種類(lèi)；

21. 熟悉按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的種類(lèi)；

22. 熟悉按是否產(chǎn)生收益劃分的種類(lèi)；

23. 掌握房地產(chǎn)狀況的描述。

第四章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值概述

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的含義、特點(diǎn)、種類(lèi)，以及房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的含義

一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義

（一）對(duì)價(jià)格的定義和解釋

（二）價(jià)格存在的基本前提

（三）從更寬廣的角度認(rèn)識(shí)價(jià)格

二、房地產(chǎn)價(jià)值的含義

第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)

一、價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)

二、實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格

三、兼有買(mǎi)賣(mài)和租賃價(jià)格

四、不僅單價(jià)高且總價(jià)大

五、價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)

六、價(jià)格易受交易情況影響

七、價(jià)格涵蓋內(nèi)容多樣復(fù)雜

第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)

一、基礎(chǔ)性?xún)r(jià)格種類(lèi)和價(jià)值類(lèi)型

（一）基本價(jià)格種類(lèi)（掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)格）

（二）基本價(jià)值類(lèi)型（市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值和殘余價(jià)值）

（三）不同價(jià)格表示方式下的價(jià)格（總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)）

二、針對(duì)房地產(chǎn)自身劃分的價(jià)格和價(jià)值

（一）按房地產(chǎn)基本存在形態(tài)劃分的價(jià)值（土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值）

（二）按房地產(chǎn)權(quán)利狀況劃分的價(jià)格（房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格）

（三）按房地產(chǎn)租約影響劃分的價(jià)值（完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值）

（四）按房地產(chǎn)交付時(shí)間劃分的價(jià)格（現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格）

三、便于價(jià)格比較分析劃分的價(jià)格

（一）按價(jià)格是否反映實(shí)際水平劃分的價(jià)格（名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格）

（二）按交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式劃分的價(jià)格（正常負(fù)擔(dān)價(jià)格、賣(mài)方凈得價(jià)和買(mǎi)方實(shí)付價(jià)）

四、與規(guī)范價(jià)格行為相關(guān)的價(jià)格

（一）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)

（二）基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格

（三）真實(shí)成交價(jià)、申報(bào)的成交價(jià)和網(wǎng)簽成交價(jià)

五、主要行為中的價(jià)格和價(jià)值

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的價(jià)格和價(jià)值

（二）房地產(chǎn)租賃中的價(jià)格和價(jià)值

（三）房地產(chǎn)抵押中的價(jià)格和價(jià)值

（四）房地產(chǎn)征收中的價(jià)格和價(jià)值

（五）房地產(chǎn)稅收中的價(jià)格和價(jià)值

（六）房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的價(jià)格和價(jià)值

（七）房地產(chǎn)司法處置中的價(jià)格和價(jià)值

（八）財(cái)務(wù)報(bào)告中的相關(guān)成本和價(jià)值（歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值）

第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理

一、預(yù)期原理（含預(yù)期收益原則）

二、競(jìng)爭(zhēng)原理

三、替代原理

四、變化原理

五、供求原理

（一）供求原理的基本內(nèi)容

（二）房地產(chǎn)需求及其決定因素

（三）房地產(chǎn)供給及其決定因素

（四）房地產(chǎn)均衡價(jià)格及其形成

（五）房地產(chǎn)供求狀況類(lèi)型及其影響

六、收益遞增和遞減原理

七、平衡原理

八、適合原理

九、貢獻(xiàn)原理

十、剩余生產(chǎn)力原理

十一、外部性原理

十二、增值和貶值原理（含土地報(bào)酬遞減規(guī)律）

考試要求

1. 熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的含義；

2. 掌握房地產(chǎn)價(jià)值的含義；

3. 掌握房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)；

4. 掌握基本價(jià)格種類(lèi)；

5. 掌握基本價(jià)值類(lèi)型；

 6. 熟悉不同價(jià)格表示方式下的價(jià)格；

7. 熟悉按房地產(chǎn)基本存在形態(tài)劃分的價(jià)值；

8. 熟悉按房地產(chǎn)權(quán)利基本類(lèi)型劃分的價(jià)格；

9. 掌握按房地產(chǎn)租約影響劃分的價(jià)值； 

10. 熟悉按房地產(chǎn)交付時(shí)間劃分的價(jià)格；

11. 掌握按交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式劃分的價(jià)格；

12. 掌握按價(jià)格是否反映實(shí)際水平劃分的價(jià)格； 

13. 了解市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)；

14. 熟悉基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格；

15. 熟悉真實(shí)成交價(jià)、申報(bào)的成交價(jià)和網(wǎng)簽成交價(jià)；

16. 了解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的價(jià)格和價(jià)值；

17. 熟悉房地產(chǎn)租賃中的價(jià)格和價(jià)值；

18. 掌握抵押價(jià)值和抵押凈值；

19. 了解征收價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值；

20. 了解房地產(chǎn)司法處置中的價(jià)格和價(jià)值；

21. 熟悉財(cái)務(wù)報(bào)告中的相關(guān)成本和價(jià)值；

 22. 熟悉房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理。

第五章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值影響因素

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值影響因素的種類(lèi)、影響類(lèi)型，以及自身因素、制度政策因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值影響的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值影響因素概述

一、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值影響因素的種類(lèi)

（一）房地產(chǎn)自身因素和外部因素

（二）一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素

（三）房地產(chǎn)自身狀況因素、市場(chǎng)狀況因素和交易狀況因素

（四）對(duì)市場(chǎng)價(jià)格有影響和僅對(duì)成交價(jià)格有影響的因素

二、各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的影響類(lèi)型

（一）影響方向不同

（二）影響程度不同

（三）影響速度不同

（四）影響關(guān)系不同

（五）影響范圍不同

（六）影響因距離而不同

（七）影響因地區(qū)而不同

（八）影響因時(shí)期而不同

（九）影響的量化方式方法不同

第二節(jié) 房地產(chǎn)自身因素

一、房地產(chǎn)區(qū)位因素

（一）地理位置

（二）交通條件

（三）外部配套

（四）周?chē)h(huán)境

二、房地產(chǎn)權(quán)益因素

（一）所擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

（二）該房地產(chǎn)權(quán)利受自身其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

（三）該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

（四）其他房地產(chǎn)權(quán)益因素

三、房地產(chǎn)實(shí)物因素

（一）建筑物實(shí)物因素

（二）土地實(shí)物因素

第三節(jié) 制度政策因素

一、房地產(chǎn)制度政策

二、金融制度政策

（一）貨幣政策

（二）房地產(chǎn)信貸政策

三、稅收制度政策

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

（二）房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收

（三）房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

四、相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃

五、相關(guān)特殊制度政策

第四節(jié) 人口因素

一、人口數(shù)量

二、人口結(jié)構(gòu)

三、人口素質(zhì)

第五節(jié) 經(jīng)濟(jì)因素

一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展

二、居民收入

三、物價(jià)變動(dòng)

（一）房地產(chǎn)價(jià)格和一般物價(jià)的關(guān)系

（二）房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系

四、利率升降

五、匯率變化

第六節(jié) 社會(huì)因素

一、政治安定狀況

二、社會(huì)治安狀況

三、房地產(chǎn)投機(jī)

第七節(jié) 國(guó)際因素

一、世界經(jīng)濟(jì)狀況

二、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況

三、國(guó)際政治狀況

四、國(guó)際沖突狀況

第八節(jié) 心理因素

一、炫耀心理

二、從眾心理

三、迷信心理

四、交易心態(tài)

五、特殊偏好

第九節(jié) 其他因素

一、科技因素

二、行政隸屬變更

三、重要政治人物身體健康狀況

考試要求

1. 掌握房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值影響因素的種類(lèi)；

2. 掌握各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的影響類(lèi)型；

3. 掌握房地產(chǎn)自身因素；

4. 熟悉房地產(chǎn)制度政策因素；

5. 熟悉金融制度政策因素；

6. 掌握稅收制度政策因素；

7. 熟悉有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃因素；

8. 了解有關(guān)特殊政策因素；

9. 熟悉人口因素；

10. 熟悉經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素；

11. 掌握居民收入因素；

12. 熟悉物價(jià)因素；

13. 掌握利率因素；

14. 了解匯率因素；

15. 了解社會(huì)因素；

16. 了解國(guó)際因素；

17. 熟悉心理因素；

18. 了解其他因素。

第六章 房地產(chǎn)估價(jià)原則

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義、作用和選擇，各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原則對(duì)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)特別是估價(jià)結(jié)果的要求，以及在從事何種估價(jià)目的、價(jià)值類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中為何要遵循某項(xiàng)估價(jià)原則和如何遵循等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)原則概述

一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義

二、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用

三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的選擇

第二節(jié) 獨(dú)立客觀公正原則

一、獨(dú)立客觀公正原則的含義

二、獨(dú)立客觀公正原則的重要性

三、獨(dú)立客觀公正原則的踐行

第三節(jié) 合法原則

一、合法原則的含義

二、合法原則的重要性

三、對(duì)合法原則的正確理解

四、合法原則的應(yīng)用舉例

（一）合法原則在抵押估價(jià)中的應(yīng)用

（二）合法原則在房屋征收評(píng)估中的應(yīng)用

第四節(jié) 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

一、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的含義

二、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的重要性

三、對(duì)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的理解和應(yīng)用

第五節(jié) 替代原則

第六節(jié) 最高最佳利用原則（最有效利用原則）

一、最高最佳利用原則的含義

二、最高最佳利用狀況的確定

三、現(xiàn)有利用下相關(guān)估價(jià)前提的判斷和選擇

第七節(jié) 其他估價(jià)原則

一、謹(jǐn)慎原則（審慎原則）

（一）謹(jǐn)慎原則的含義及其理解與把握

（二）抵押估價(jià)為何及如何遵循謹(jǐn)慎原則

二、一致性原則

三、一貫性原則

考試要求

1. 了解房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義；

2. 熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用；

3. 掌握房地產(chǎn)估價(jià)原則的選擇；

4. 掌握獨(dú)立客觀公正原則；

5. 掌握合法原則；

6. 掌握價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；

7. 熟悉替代原則；

8. 掌握最高最佳利用原則；

9. 熟悉謹(jǐn)慎原則；

10. 了解一致性原則和一貫性原則。

第七章 市場(chǎng)比較法（比較法）及其運(yùn)用

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)市場(chǎng)比較法（比較法）的含義、理論依據(jù)、適用對(duì)象、適用條件、估價(jià)步驟以及每個(gè)估價(jià)步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 市場(chǎng)比較法概述

一、市場(chǎng)比較法的含義

二、市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)

三、市場(chǎng)比較法的適用對(duì)象

四、市場(chǎng)比較法的適用條件

五、市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟

第二節(jié) 搜集交易實(shí)例

一、搜集大量交易實(shí)例的必要性

二、搜集交易實(shí)例的方式和渠道

三、搜集交易實(shí)例的要求

四、建立交易實(shí)例庫(kù)

第三節(jié) 選取可比實(shí)例

一、選取可比實(shí)例的必要性

二、選取可比實(shí)例的要求

（一）選取可比實(shí)例的數(shù)量要求

（二）選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求

（三）選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問(wèn)題

第四節(jié) 建立比較基礎(chǔ)

一、統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍

二、統(tǒng)一付款方式

三、統(tǒng)一融資條件

四、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式

五、統(tǒng)一計(jì)價(jià)方式

（一）統(tǒng)一價(jià)格表示方式

（二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位

（三）統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計(jì)量單位

第五節(jié) 交易情況修正

一、交易情況修正的含義

二、造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素

三、交易情況修正的方法

第六節(jié) 市場(chǎng)狀況調(diào)整

一、市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義

二、市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法

（一）市場(chǎng)狀況調(diào)整的基本方法

（二）市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法

（三）市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法

第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整

一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

（一）區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

（二）實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容

（三）權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟

四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法

（一）直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整

（二）總價(jià)調(diào)整和單價(jià)調(diào)整

（三）金額調(diào)整和百分比調(diào)整

（四）加法調(diào)整和乘法調(diào)整

第八節(jié) 計(jì)算比較價(jià)值

一、計(jì)算單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值

二、計(jì)算最終的比較價(jià)值

考試要求

1. 熟悉市場(chǎng)比較法的含義；

2. 了解市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)；

3. 掌握市場(chǎng)比較法的適用對(duì)象；

4. 熟悉市場(chǎng)比較法的適用條件；

5. 熟悉市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟；

6. 了解搜集大量交易實(shí)例的必要性；

7. 熟悉搜集交易實(shí)例的方式和渠道；

8. 掌握搜集交易實(shí)例的要求；

9. 了解建立交易實(shí)例庫(kù)；

10. 了解選取可比實(shí)例的必要性；

11. 掌握選取可比實(shí)例的要求；

12. 掌握建立比較基礎(chǔ)；

13. 熟悉交易情況修正的含義；

14. 熟悉造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素；

15. 掌握交易情況修正的方法；

16. 熟悉市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義；

17. 掌握市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法；

18. 熟悉房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義；

19. 掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容；

20. 掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟；

21. 掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法；

22. 熟悉計(jì)算單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值；

23. 了解計(jì)算最終的比較價(jià)值。

第八章 收益法（收益還原法）及其運(yùn)用

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)收益法（收益還原法）的含義、理論依據(jù)、適用對(duì)象、適用條件、估價(jià)步驟以及每個(gè)估價(jià)步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 收益法概述

一、收益法的含義

二、收益法的理論依據(jù)

三、收益法的適用對(duì)象

四、收益法的適用條件

五、收益法的估價(jià)步驟

第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式

一、報(bào)酬資本化法最一般的公式

二、凈收益每年不變的公式

（一）收益期為有限年的公式

（二）收益期為無(wú)限年的公式

（三）凈收益每年不變的公式的應(yīng)用

三、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

（一）收益期為有限年的公式

（二）收益期為無(wú)限年的公式

四、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

五、凈收益按一定比率遞增的公式

（一）收益期為有限年的公式

（二）收益期為無(wú)限年的公式

六、凈收益按一定比率遞減的公式

（一）收益期為有限年的公式

（二）收益期為無(wú)限年的公式

七、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式

（一）收益期為有限年的公式

（二）收益期為無(wú)限年的公式

八、預(yù)知未來(lái)若干年后價(jià)格的公式

第三節(jié) 收益期和持有期的測(cè)算

第四節(jié) 凈收益的測(cè)算

一、地租及其測(cè)算

（一）地租的含義

（二）現(xiàn)實(shí)中的地租現(xiàn)象

（三）地租的決定原理

（四）地租測(cè)算的總結(jié)

二、凈收益測(cè)算的基本原理

（一）基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本原理

（二）基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益的基本原理

三、不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算

（一）出租的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算

（二）自營(yíng)的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算

（三）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算

（四）混合收益的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算

四、凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）有形收益和無(wú)形收益

（二）實(shí)際收益和客觀收益

（三）樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)

（四）重置提撥款的預(yù)提扣除方式

五、凈收益流模式的確定

第五節(jié) 報(bào)酬率的求取

一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)

二、報(bào)酬率的求取方法

（一）累加法

（二）投資收益率排序插入法

（三）市場(chǎng)提取法

第六節(jié) 直接資本化法

一、直接資本化法概述

（一）直接資本化法的含義

（二）直接資本化法的由來(lái)

二、收益乘數(shù)法的種類(lèi)

（一）潛在毛收入乘數(shù)法

（二）有效毛收入乘數(shù)法

（三）凈收益乘數(shù)法

三、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

四、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系

五、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較

（一）直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

（二）報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

第七節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)

一、投資組合技術(shù)

（一）土地與建筑物的組合

（二）抵押貸款與自有資金的組合

二、剩余技術(shù)

（一）土地剩余技術(shù)

（二）建筑物剩余技術(shù)

（三）自有資金剩余技術(shù)

（四）抵押貸款剩余技術(shù)

考試要求

1. 熟悉收益法的含義；

2. 熟悉收益法的理論依據(jù)；

3. 掌握收益法的適用對(duì)象；

4. 熟悉收益法的適用條件；

5. 熟悉收益法的估價(jià)步驟；

6. 熟悉報(bào)酬資本化法最一般的公式；

7. 掌握凈收益每年不變的公式；

8. 熟悉凈收益按一定數(shù)額遞增的公式；

9. 了解凈收益按一定數(shù)額遞減的公式；

10. 掌握凈收益按一定比率遞增的公式；

11. 了解凈收益按一定比率遞減的公式；

12. 熟悉凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式；

13. 掌握預(yù)知未來(lái)若干年后價(jià)格的公式；

14. 熟悉收益期和持有期的測(cè)算；

15. 了解地租及其測(cè)算；

16. 掌握凈收益測(cè)算的基本原理；

17. 掌握不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算；

18. 熟悉凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題；

19. 熟悉凈收益流模式的確定；

20. 熟悉報(bào)酬率的確定；

21. 熟悉直接資本化法概述；

22. 了解收益乘數(shù)法的種類(lèi)；

23. 熟悉資本化率和收益乘數(shù)的求取方法；

24. 掌握資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系；

25. 了解直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較；

26. 熟悉投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)。

第九章 成本法（成本逼近法）及其運(yùn)用

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)成本法（成本逼近法）的含義、理論依據(jù)、適用對(duì)象、適用條件、估價(jià)步驟以及每個(gè)估價(jià)步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 成本法概述

一、成本法的含義

二、成本法的理論依據(jù)

三、成本法的適用對(duì)象

四、成本法的適用條件

五、成本法的估價(jià)步驟

第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

一、土地成本

（一）市場(chǎng)購(gòu)置的土地成本

（二）征收集體土地的土地成本

（三）征收國(guó)有土地上房屋的土地成本

二、建設(shè)成本

三、管理費(fèi)用

四、銷(xiāo)售費(fèi)用

五、投資利息

（一）投資利息的含義

（二）投資利息的計(jì)算

六、銷(xiāo)售稅費(fèi)

七、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

第三節(jié) 成本法的基本公式

一、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式

（一）適用于舊的房地的基本公式

（二）適用于舊的建筑物的基本公式

二、適用于新的房地產(chǎn)的基本公式

（一）適用于新的房地的基本公式

（二）適用于新開(kāi)發(fā)的土地的基本公式

（三）適用于新的建筑物的基本公式

三、適用于在建工程的基本公式

第四節(jié) 重新購(gòu)建成本的測(cè)算

一、重新購(gòu)建成本的內(nèi)涵

二、重新購(gòu)建成本的求取思路

（一）房地重新購(gòu)建成本的求取思路

（二）土地重新購(gòu)建成本的求取思路

（三）建筑物重新購(gòu)建成本的求取思路

三、建筑物重新購(gòu)建成本的求取方式

四、建筑物重新購(gòu)建成本的求取方法

（一）單位比較法

（二）分部分項(xiàng)法

（三）工料測(cè)量法

（四）指數(shù)調(diào)整法

第五節(jié) 建筑物折舊的測(cè)算

一、建筑物折舊的含義和原因

（一）建筑物折舊的含義

（二）建筑物折舊的原因

二、建筑物折舊的求取方法

（一）年限法

（二）市場(chǎng)提取法

（三）分解法

三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的本質(zhì)不同

（二）土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

第六節(jié) 房屋完損等級(jí)評(píng)定和折舊的有關(guān)規(guī)定

一、房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定

二、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定

考試要求

1. 熟悉成本法的含義；

2. 熟悉成本法的理論依據(jù)；

3. 掌握成本法的適用對(duì)象；

4. 熟悉成本法的適用條件；

5. 熟悉成本法的估價(jià)步驟；

6. 掌握房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成；

7. 掌握成本法的基本公式；

8. 熟悉重新購(gòu)建成本的內(nèi)涵；

9. 熟悉重新購(gòu)建成本的求取思路；

10. 掌握建筑物重新購(gòu)建成本的求取方式；

11. 熟悉建筑物重新購(gòu)建成本的求取方法；

12. 掌握建筑物折舊的測(cè)算；

13. 了解房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定；

14. 了解房屋折舊的有關(guān)規(guī)定。

第十章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法）及其運(yùn)用

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法）的含義、理論依據(jù)、適用對(duì)象、適用條件、估價(jià)步驟以及每個(gè)估價(jià)步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述

一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義

二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)

三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用對(duì)象

四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用條件

五、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)步驟

第二節(jié) 動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法

一、動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生

二、動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別

三、動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)

第三節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提

一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法不同估價(jià)前提的產(chǎn)生

二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提及其選擇

第四節(jié) 最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇

一、選擇最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的前期工作

二、最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的具體選擇

第五節(jié) 后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的求取

一、后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的含義和構(gòu)成

二、后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的求取方法

第六節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式

一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式

二、按估價(jià)對(duì)象和未來(lái)完成的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式

（一）求土地價(jià)值的公式

（二）求在建工程價(jià)值的公式（適用于將在建工程續(xù)建成房屋）

（三）求舊房?jī)r(jià)值的公式（適用于將舊房更新改造或改變用途成新房）

三、按未來(lái)完成的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式

（一）適用于未來(lái)完成的房地產(chǎn)出售的公式

（二）適用于未來(lái)完成的房地產(chǎn)出租或自營(yíng)的公式

第七節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式中各項(xiàng)的求取

一、預(yù)期完成的價(jià)值

（一）預(yù)期完成的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況

（二）預(yù)期完成的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間

（三）預(yù)期完成的價(jià)值求取的方法

（四）預(yù)期完成的價(jià)值求取的其他注意事項(xiàng)

二、后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出

三、后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

四、折現(xiàn)期和折現(xiàn)率

第八節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途

考試要求

1. 熟悉假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義；

2. 熟悉假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)；

3. 掌握假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用對(duì)象；

4. 掌握假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用條件；

5. 熟悉假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)步驟；

6. 熟悉動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生；

7. 掌握動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別；

8. 了解動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)；

9. 掌握假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提；

10. 熟悉最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇；

11. 熟悉后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的求取；

12. 掌握假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式；

12. 掌握假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式中各項(xiàng)的求??；

13. 了解假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途。

第十一章 公示地價(jià)（系數(shù)）修正法及其運(yùn)用

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)（系數(shù)）修正法、路線(xiàn)價(jià)法、標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 公示地價(jià)（系數(shù)）修正法概述

一、公示地價(jià)（系數(shù)）修正法的含義

二、公示地價(jià)（系數(shù)）修正法的具體方法

（一）建設(shè)用地的公示地價(jià)系數(shù)修正法：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法

（二）農(nóng)用地的基準(zhǔn)地價(jià)修正法：系數(shù)修正法、定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法、基準(zhǔn)地塊法

第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)（系數(shù)）修正法

一、基準(zhǔn)地價(jià)（系數(shù)）修正法的含義

二、基準(zhǔn)地價(jià)（系數(shù)）修正法的基本原理

三、基準(zhǔn)地價(jià)（系數(shù)）修正法的基本公式

（一）建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

1.公式的內(nèi)涵

2.公式的表達(dá)式

3.公式各變量的含義

（二）農(nóng)用地的基準(zhǔn)地價(jià)修正法

1.系數(shù)修正法：公式內(nèi)涵、公式表達(dá)式、公式各變量含義

2.定級(jí)指數(shù)模型法：技術(shù)路徑

3.基準(zhǔn)地塊法：技術(shù)路徑

四、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的估價(jià)步驟

（一）收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料

（二）確定待估宗地所處土地級(jí)別（均質(zhì)區(qū)域）的基準(zhǔn)地價(jià)

（三）分析待估宗地的地價(jià)影響因素

（四）編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說(shuō)明表

（五）依據(jù)宗地地價(jià)影響因素條件說(shuō)明表和基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，確定待估宗地地價(jià)修正

系數(shù)

（六）進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他因素修正

（七）測(cè)算待估宗地價(jià)格

五、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍

（一）合法性要求

（二）目的性要求

（三）技術(shù)性要求

（四）時(shí)效性要求

第三節(jié) 路線(xiàn)價(jià)法

一、路線(xiàn)價(jià)法的含義

二、路線(xiàn)價(jià)法的基本原理

三、路線(xiàn)價(jià)法的基本公式

（一）公式的內(nèi)涵

（二）公式的表達(dá)式

（三）公式各變量的含義

四、標(biāo)準(zhǔn)深度及里地線(xiàn)的內(nèi)涵

五、路線(xiàn)價(jià)法的適用要求

第四節(jié) 標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法

一、標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法的含義

二、標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理

三、標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法的基本公式

（一）公式的內(nèi)涵

（二）公式的表達(dá)式

（三）公式各變量的含義

（四）標(biāo)準(zhǔn)宗地與標(biāo)定地價(jià)的內(nèi)涵

四、標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法的估價(jià)步驟

（一）收集標(biāo)準(zhǔn)宗地及標(biāo)定地價(jià)相關(guān)資料

（二）選擇可比標(biāo)準(zhǔn)宗地

（三）進(jìn)行相關(guān)地價(jià)影響因素修正

（四）測(cè)算待估宗地價(jià)格

五、標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍

（一）合法性要求

（二）目的性要求

（三）技術(shù)性要求

（四）時(shí)效性要求

考試要求

1. 熟悉公示地價(jià)（系數(shù)）修正法的含義；

2. 熟悉基準(zhǔn)地價(jià)（系數(shù)）修正法的含義及原理；

3. 掌握建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法及農(nóng)用地的系數(shù)修正法的適用條件、基本公式、

 估價(jià)步驟及各項(xiàng)修正；

4. 熟悉路線(xiàn)價(jià)法的含義、基本原理；

5. 了解農(nóng)用地定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法和基準(zhǔn)地塊法；

6. 了解路線(xiàn)價(jià)法的公式、適用要求、標(biāo)準(zhǔn)深度及里地線(xiàn)的內(nèi)涵； 

7. 熟悉標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法的含義及原理； 8. 掌握標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法的適用條件、基本公式、估價(jià)步驟及各項(xiàng)修正；

9. 熟悉標(biāo)準(zhǔn)宗地、標(biāo)定地價(jià)的內(nèi)涵。

第十二章 土地估價(jià)基本方法的特殊要求

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)理解與掌握土地估價(jià)中的市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法的公式、修正因素及運(yùn)用要求的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 土地估價(jià)中市場(chǎng)比較法的特殊要求

一、建設(shè)用地中的市場(chǎng)比較法

（一）公式表達(dá)式及內(nèi)涵

（二）修正因素及價(jià)格評(píng)估

1. 估價(jià)期日修正

2. 區(qū)域因素比較與修正

3. 個(gè)別因素比較與修正

4. 使用年期等其他因素修正

（三）運(yùn)用

二、農(nóng)用地中的市場(chǎng)比較法

（一）公式表達(dá)式及內(nèi)涵

（二）修正因素及價(jià)格評(píng)估

1. 估價(jià)期日修正

2. 自然因素比較與修正

3. 社會(huì)因素比較與修正

4. 特殊因素比較與修正

5. 使用年期等其他因素修正

（三）運(yùn)用

三、國(guó)有用地和集體用地中市場(chǎng)比較法的區(qū)別

第二節(jié) 土地估價(jià)中收益還原法的特殊要求

一、建設(shè)用地中的收益還原法

（一）建設(shè)用地收益及價(jià)格評(píng)估

1. 純收益的測(cè)算

2. 土地還原利率的確定

3. 收益年期的確定

（二）運(yùn)用

二、農(nóng)用地中的收益還原法

（一）農(nóng)用地收益及價(jià)格評(píng)估

1. 收益的確定

2. 成本的確定

3. 農(nóng)用地還原利率的確定

4. 收益年期的確定

（二）運(yùn)用

三、國(guó)有用地和集體用地中收益還原法的區(qū)別

第三節(jié) 土地估價(jià)中成本逼近法的特殊要求

一、建設(shè)用地中的成本逼近法

（一）公式表達(dá)式及內(nèi)涵

（二）土地成本價(jià)格及修正

1. 土地取得費(fèi)

2. 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

3. 稅費(fèi)

4. 利息

5. 利潤(rùn)

6. 土地增值收益的內(nèi)涵和評(píng)估方法

7. 宗地修正

（三）國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地權(quán)屬對(duì)于成本逼近法的影響

（四）運(yùn)用

二、農(nóng)用地中的成本逼近法

（一）公式表達(dá)式及內(nèi)涵

（二）土地成本價(jià)格及修正

1. 土地取得費(fèi)

2. 農(nóng)用地開(kāi)發(fā)費(fèi)

3. 稅費(fèi)

4. 利息

5. 利潤(rùn)

6. 農(nóng)用地增值收益的內(nèi)涵和評(píng)估方法

7. 宗地修正

（三）國(guó)有農(nóng)用地和集體農(nóng)用地權(quán)屬對(duì)于成本逼近法的影響

（四）運(yùn)用

第四節(jié) 土地估價(jià)中剩余法的特殊要求

一、建設(shè)用地中的剩余法

（一）評(píng)估現(xiàn)有房地產(chǎn)中的土地價(jià)格

1. 公式表達(dá)式及內(nèi)涵

2. 房地產(chǎn)交易價(jià)格

3. 房屋現(xiàn)值

4. 交易稅費(fèi)

（二）評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)格

1. 公式表達(dá)式及內(nèi)涵

2. 房地產(chǎn)總價(jià)

3. 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體的開(kāi)發(fā)成本

4. 客觀開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

（三）國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地權(quán)屬對(duì)于剩余法的影響

（四）運(yùn)用

二、農(nóng)用地中的剩余法

（一）公式表達(dá)式及內(nèi)涵

（二）農(nóng)用地開(kāi)發(fā)成本及價(jià)格

1. 總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的農(nóng)用地總價(jià)格

2. 整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本

3. 開(kāi)發(fā)合理利潤(rùn)

（三）國(guó)有農(nóng)用地和集體農(nóng)用地權(quán)屬對(duì)于剩余法的影響

（四）運(yùn)用

考試要求：

1. 掌握建設(shè)用地中市場(chǎng)比較法的公式；

2. 熟悉建設(shè)用地中市場(chǎng)比較法的修正因素；

3. 熟悉建設(shè)用地中市場(chǎng)比較法的運(yùn)用；

4. 了解農(nóng)用地市場(chǎng)比較法的公式；

5. 熟悉農(nóng)用地市場(chǎng)比較法的修正因素；

6. 了解農(nóng)用地市場(chǎng)比較法的運(yùn)用；

7. 熟悉國(guó)有用地和集體用地中市場(chǎng)比較法的區(qū)別；

8. 掌握建設(shè)用地中收益還原法的運(yùn)用；

9. 了解農(nóng)用地中收益還原法的運(yùn)用；

10. 了解國(guó)有用地和集體用地中收益還原法的區(qū)別；

11. 掌握建設(shè)用地中成本逼近法的公式；

12. 掌握建設(shè)用地中成本逼近法各項(xiàng)成本構(gòu)成；

13. 熟悉建設(shè)用地中成本逼近法土地增值收益的內(nèi)涵和評(píng)估方法；

14. 了解國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地權(quán)屬對(duì)于成本逼近法的影響； 

15. 掌握農(nóng)用地中成本逼近法的公式；

16. 掌握農(nóng)用地中成本逼近法各項(xiàng)成本構(gòu)成；

17. 熟悉農(nóng)用地中成本逼近法土地增值收益的內(nèi)涵和評(píng)估方法；

18. 了解國(guó)有農(nóng)用地和集體農(nóng)用地權(quán)屬對(duì)于成本逼近法的影響； 

19. 掌握建設(shè)用地中剩余法的公式、房地產(chǎn)交易價(jià)格、房屋現(xiàn)值、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)；

20. 熟悉建設(shè)用地中剩余法評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)格；

21. 了解國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地權(quán)屬對(duì)于剩余法的影響；

22. 了解建設(shè)用地中剩余法的運(yùn)用；

23. 掌握農(nóng)用地中剩余法的公式；

24. 掌握農(nóng)用地中剩余法總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的農(nóng)用地總價(jià)格；

25. 掌握農(nóng)用地中剩余法整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；

26. 掌握農(nóng)用地中剩余法開(kāi)發(fā)合理利潤(rùn)；

27. 了解國(guó)有農(nóng)用地和集體農(nóng)用地權(quán)屬對(duì)于剩余法的影響；

28. 了解農(nóng)用地中的剩余法運(yùn)用。

第十三章 其他估價(jià)方法及其運(yùn)用

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)批量估價(jià)方法、未來(lái)價(jià)值評(píng)估方法、價(jià)值損失評(píng)估方法的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 批量估價(jià)方法

一、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法

（一）標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的含義及其理解

（二）標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的估價(jià)步驟和主要內(nèi)容

（三）標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法運(yùn)用中需注意的問(wèn)題

二、回歸分析法

第二節(jié) 未來(lái)價(jià)值評(píng)估方法

一、長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述

（一）長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義

（二）長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù)

（三）長(zhǎng)期趨勢(shì)法的適用對(duì)象

（四）長(zhǎng)期趨勢(shì)法的適用條件

（五）長(zhǎng)期趨勢(shì)法的估價(jià)步驟

二、幾種主要的長(zhǎng)期趨勢(shì)法

（一）數(shù)學(xué)曲線(xiàn)擬合法

（二）平均增減量法

（三）平均發(fā)展速度法

（四）移動(dòng)平均法

（五）指數(shù)修勻法

三、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用

第三節(jié) 價(jià)值損失評(píng)估方法

一、修復(fù)成本法

二、價(jià)差法

（一）價(jià)差法的含義

（二）價(jià)差的求取方法

（三）價(jià)差法的用途

（四）補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算

三、損失資本化法

四、價(jià)值損失評(píng)估方法的綜合運(yùn)用

考試要求

1. 掌握標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法；

2. 了解回歸分析法；

3. 了解長(zhǎng)期趨勢(shì)法；

4. 熟悉修復(fù)成本法；

5. 熟悉價(jià)差法；

6. 熟悉損失資本化法。

第十四章 房地產(chǎn)估價(jià)程序

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)程序的含義、作用和具體內(nèi)容，特別是受理估價(jià)委托、確定估價(jià)基本事項(xiàng)、編制估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、確定估價(jià)結(jié)果、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告和保存估價(jià)資料等工作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)程序概述

一、房地產(chǎn)估價(jià)程序的含義

二、房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用

第二節(jié) 受理估價(jià)委托

一、估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源與獲取

（一）從主觀能動(dòng)性角度看估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源與獲取

（二）估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源的其他多角度劃分

（三）估價(jià)委托人不限于房地產(chǎn)權(quán)利人

（四）獲取估價(jià)業(yè)務(wù)的多種具體、恰當(dāng)做法

二、估價(jià)委托不應(yīng)受理的情形

（一）超出本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍

（二）與本機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系

（三）本機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)能力難以勝任

（四）存在本機(jī)構(gòu)不可接受的風(fēng)險(xiǎn)

三、估價(jià)委托洽商與受理

（一）估價(jià)委托受理前的相關(guān)準(zhǔn)備

（二）估價(jià)委托書(shū)的出具和主要內(nèi)容

（三）估價(jià)委托合同的作用和主要內(nèi)容

（四）估價(jià)委托的受理和業(yè)務(wù)承辦

第三節(jié) 確定估價(jià)基本事項(xiàng)

一、估價(jià)基本事項(xiàng)概述

二、估價(jià)目的的確定

三、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定

四、估價(jià)對(duì)象的確定

五、價(jià)值類(lèi)型的確定

第四節(jié) 編制估價(jià)作業(yè)方案

一、估價(jià)作業(yè)方案的含義和內(nèi)容

二、估價(jià)工作的主要內(nèi)容和質(zhì)量要求

（一）初步選擇估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和估價(jià)方法

（二）估價(jià)作業(yè)方案編制后的估價(jià)工作內(nèi)容

（三）估價(jià)工作的質(zhì)量要求

三、估價(jià)工作的實(shí)施步驟和時(shí)間進(jìn)度

四、估價(jià)工作的人員安排和費(fèi)用預(yù)算

五、估價(jià)作業(yè)方案實(shí)施中的調(diào)整

第五節(jié) 搜集估價(jià)所需資料

一、搜集估價(jià)所需資料的重要性

二、估價(jià)所需資料的形式和內(nèi)容

三、估價(jià)所需資料的搜集途徑和方法

四、估價(jià)所需資料的檢查和整理

第六節(jié) 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象

一、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的必要性

二、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的工作內(nèi)容

三、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的實(shí)施

四、估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄

五、非常規(guī)情況下的實(shí)地查勘問(wèn)題

第七節(jié) 選用估價(jià)方法測(cè)算

一、估價(jià)方法可不選用的情形

二、估價(jià)方法選定后的測(cè)算

第八節(jié) 確定估價(jià)結(jié)果

一、測(cè)算結(jié)果的校核與比較分析

二、綜合測(cè)算結(jié)果的求取

三、最終評(píng)估價(jià)值的確定

第九節(jié) 撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告

一、估價(jià)報(bào)告的實(shí)質(zhì)

二、估價(jià)報(bào)告的形式要求

三、估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量要求

四、估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容要求

（一）封面

（二）致估價(jià)委托人函

（三）目錄

（四）估價(jià)師聲明

（五）估價(jià)假設(shè)和限制條件

（六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告

（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告

（八）附件

（九）估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示

第十節(jié) 內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告

一、建立健全估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核制度

二、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核的實(shí)施與記錄

三、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核后的處理與利用

第十一節(jié) 交付估價(jià)報(bào)告

一、估價(jià)報(bào)告的交接方式

二、估價(jià)報(bào)告的說(shuō)明解釋

第十二節(jié) 保存估價(jià)資料

一、保存估價(jià)資料的目的

二、所需保存的估價(jià)資料

三、估價(jià)資料的保存期限

四、估價(jià)資料的保管處理

五、估價(jià)資料的開(kāi)發(fā)利用

考試要求

1. 熟悉房地產(chǎn)估價(jià)程序的含義；

2. 掌握房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用；

3. 了解估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源與獲??；

4. 掌握估價(jià)委托不應(yīng)受理的情形；

5. 熟悉估價(jià)委托洽商與受理；

6. 掌握確定估價(jià)基本事項(xiàng)；

7. 熟悉編制估價(jià)作業(yè)方案；

8. 掌握搜集估價(jià)所需資料；

9. 掌握實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；

10. 熟悉選用估價(jià)方法測(cè)算；

11. 掌握確定估價(jià)結(jié)果；

12. 掌握撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；

13. 熟悉內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；

14. 了解交付估價(jià)報(bào)告；

15. 熟悉保存估價(jià)資料。

《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》科目題型

《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》科目卷面滿(mǎn)分 100 分，題型包含單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、綜合分析題三種。

一、單項(xiàng)選擇題：(共60題，每題0.5分。每題的備選答案中只有1個(gè)選項(xiàng)最符合題意。)

二、多項(xiàng)選擇題：(共40題，每題1分。每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上的選項(xiàng)符合題意。全部選對(duì)的，得1分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，得0.5分)

三、綜合分析題：(共20題，每題1.5分。每題的備選答案中有1個(gè)或1個(gè)以上的選項(xiàng)符合題意。全部選對(duì)的，得1.5分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，選對(duì)1個(gè)得0.5分)

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