真題！2016房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題《經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案解析

一、單項(xiàng)選擇題

1.【題干】每宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有(　)。

【選項(xiàng)】

A.用途廣泛性

B.異質(zhì)性

C.弱流動(dòng)性

D.長(zhǎng)壽命性

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。

【考點(diǎn)】

2.【題干】與購(gòu)買(mǎi)股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是(　)。

【選項(xiàng)】

A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)

B.房地產(chǎn)投資所需資金少

C.房地產(chǎn)投資收益更高

D.房地產(chǎn)能保值增值

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值增值的特性。

【考點(diǎn)】

3.【題干】能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會(huì)選擇(　)。

【選項(xiàng)】

A.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資

B.尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資

C.機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資

D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資

【答案】C

【解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資。

【考點(diǎn)】

4.【題干】若房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期收益率為(　)。

【選項(xiàng)】

A.14%

B.19%

C.21%

D.22%

【答案】B

【解析】本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×(平均收益率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%

【考點(diǎn)】

5.【題干】下列市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是(　)。

【選項(xiàng)】

A.開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)

B.土地轉(zhuǎn)化率

C.住房可支付性指數(shù)

D.住房市場(chǎng)指數(shù)

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。

【考點(diǎn)】

6.【題干】房地產(chǎn)自然周期中的平衡點(diǎn)，通常是從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期(　)。

【選項(xiàng)】

A.平均空置率

B.平均吸納率

C.平均交易量

D.平均租售價(jià)格

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)。從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率(又稱(chēng)合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率)，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)。

【考點(diǎn)】

7.【題干】房地產(chǎn)市場(chǎng)上新建商品房過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因不包括(　)。

【選項(xiàng)】

A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差

B.購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差

C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為

D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的易得性

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)。過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開(kāi)放商之間的博弈和非理性行為以及開(kāi)發(fā)資金的易得性。

【考點(diǎn)】

16.【題干】張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望10年后增長(zhǎng)1倍，若每半年復(fù)利計(jì)息一次，則年名義存款利率為(　)。

【選項(xiàng)】

A.7.05%

B.7.17%

C.14.10%

D.14.34%

【答案】A

【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。有題意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，則(1+r/2)20=2，得r=7.05%。

【考點(diǎn)】

17.【題干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來(lái)3年年初回收額分別為100萬(wàn)元、150萬(wàn)元和80萬(wàn)元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為(　)萬(wàn)元。

【選項(xiàng)】

A.110.00

B.110.47

C.119.31

D.172.43

【答案】C

【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/(1.083-1)=119.31。

【考點(diǎn)】

18.【題干】某倉(cāng)庫(kù)出租期為15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為30萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為2%，年折現(xiàn)率為5%，則第1年的租金收入是(　)元。

【選項(xiàng)】

A.23096.67

B.24308.23

C.24754.28

D.25523.64

【答案】B

【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。因?yàn)槟曜饨鹗怯诿磕甑哪瓿跏杖。訮=A1×{1-[(1+s)/(1+i)]n}×(1+i)/(i-s)，求出A1就是所求的結(jié)果。

【考點(diǎn)】

19.【題干】李某向銀行貸款30萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套的住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤(rùn)為6%，按月等額還本付息。如果李某于11年年初一次性提前償還本金10萬(wàn)元，則從第11年開(kāi)始的月還款額為(　)元。

【選項(xiàng)】

A.948.72

B.1039.09

C.1200.58

D.2149.29

【答案】B

【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240個(gè)月，P=30萬(wàn)元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年初一次性提前償還本金10萬(wàn)元，折算為第11年年初至第20年每月的額度為A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，則從第11年開(kāi)始的月還款額為A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。

【考點(diǎn)】

20.【題干】某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、那年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報(bào)是(　)元。

【選項(xiàng)】

A.10923.89

B.12673.39

C.23326.61

D.25076.11

【答案】A

【解析】本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。P=A/i×[1-1/(1+i)n]=36000/7.5%×[1-1/(1+7.5%)5]=145651.857元，第10年投資回報(bào)=P×i=145651.857×7.5%=10923.89。

【考點(diǎn)】

21.【題干】某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，其中資金投入2000萬(wàn)元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為(　)。

【選項(xiàng)】

A.12.00%

B.14.00%

C.14.80%

D.17.20%

【答案】C

【解析】本題考查的是全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異。借貸金=5000-2000=3000萬(wàn)元，假定全部投資收益率為R，則3000萬(wàn)元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000×R，借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用=3000×10%=300萬(wàn)元，2000萬(wàn)元的資本金產(chǎn)生的收益=2000×R，資本金收益率水平=(2000×R+3000×R-300)/2000=22%。解得R=14.8%。

【考點(diǎn)】

22.【題干】在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是(　)。

【選項(xiàng)】

A.建造費(fèi)用

B.融資費(fèi)用

C.其他工程費(fèi)用

D.專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用

【答案】B

【解析】本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷(xiāo)售利潤(rùn)率。在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，融資費(fèi)用不需要計(jì)算利息。

【考點(diǎn)】

二、多項(xiàng)選擇題

1.【題干】確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，下列收益率或利率中可視作機(jī)會(huì)成本的有(　)。

【選項(xiàng)】

A.國(guó)債收益率

B.銀行存款利率

C.市場(chǎng)平均投資收益率

D.銀行貸款利率

E.銀行同業(yè)拆借利率

【答案】AB

【解析】本題考查的是資產(chǎn)定價(jià)模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。所謂資金的機(jī)會(huì)成本，是資金在某一段時(shí)間內(nèi)最安全和最高的投資機(jī)會(huì)的收益率。這個(gè)收益率差不多=上述無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益率，例如國(guó)債的收益率或銀行存款利率等。

【考點(diǎn)】

2.【題干】下列房地產(chǎn)成本費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入竣工房屋價(jià)值的有(　)。

【選項(xiàng)】

A.房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資

B.土地購(gòu)置費(fèi)用

C.城市公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

D.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資

E.廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備購(gòu)置和安裝費(fèi)用

【答案】AD

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)?？⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購(gòu)置和安裝費(fèi)用;不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購(gòu)置等費(fèi)用，購(gòu)置土地的費(fèi)用，征收補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資。

【考點(diǎn)】

3.【題干】關(guān)于房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的說(shuō)法，正確的有(　)。

【選項(xiàng)】

A.存在的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益

B.需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)

C.需求者可以通過(guò)租賃來(lái)滿足其需求

D.供給來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

E.供求關(guān)系不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求

【答案】BCD

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲得投資收益;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求。

【考點(diǎn)】

4.【題干】關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的說(shuō)法，正確的有(　)。

【選項(xiàng)】

A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開(kāi)招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo)

B.招標(biāo)項(xiàng)目必須編制標(biāo)底

C.采用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分

D.采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)

E.招標(biāo)控制價(jià)必須保密

【答案】ACD

【解析】本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。選相關(guān)A正確，法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開(kāi)招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo);選項(xiàng)B錯(cuò)誤，招標(biāo)人可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)決定是否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的額，標(biāo)底編制過(guò)程和標(biāo)底必須保密。且一個(gè)工程只能編制一個(gè)標(biāo)底;選項(xiàng)C正確，根據(jù)《建設(shè)工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》(GB　50500——2008)規(guī)定：全部使用國(guó)有資金或國(guó)有資金投資為主的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須采用工程量清單計(jì)價(jià)。還要求采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分，其準(zhǔn)確性和完整性由招標(biāo)人負(fù)責(zé);選項(xiàng)D正確，采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià);選項(xiàng)E錯(cuò)誤，招標(biāo)控制價(jià)相當(dāng)于招標(biāo)人的采購(gòu)預(yù)算，同時(shí)要求其不能超過(guò)批準(zhǔn)的概算。從招標(biāo)控制價(jià)的作用，我們看出其不同于標(biāo)底，無(wú)需保密。

【考點(diǎn)】

5.【題干】根據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品不同屬性的重視程度，可將市場(chǎng)細(xì)分為(　)。

【選項(xiàng)】

A.同質(zhì)偏好市場(chǎng)

B.異質(zhì)偏好市場(chǎng)

C.分散偏好市場(chǎng)

D.集群偏好市場(chǎng)

E.個(gè)體偏好市場(chǎng)

【答案】ACD

【解析】本題考查的是市場(chǎng)細(xì)分。產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的重要因素，根據(jù)消費(fèi)者對(duì)不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，相應(yīng)的就會(huì)形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)。

【考點(diǎn)】

6.【題干】作為一種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位的主要方式有(　)。

【選項(xiàng)】

A.產(chǎn)品定位

B.避強(qiáng)定位

C.競(jìng)爭(zhēng)性定位

D.對(duì)抗性定位

E.重新定位

【答案】BDE

【解析】本題考查的是市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位作為一種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，現(xiàn)實(shí)了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類(lèi)似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。定位方式不同，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同。主要定位方式有三種：避強(qiáng)定位，指避開(kāi)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位方式;對(duì)抗性定位，指與最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“對(duì)著干”的定位方式;重新定位，指對(duì)銷(xiāo)路少、市場(chǎng)反應(yīng)差的產(chǎn)品進(jìn)行二次定位。

【考點(diǎn)】

7.【題干】關(guān)于名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的說(shuō)法，正確的有(　)。

【選項(xiàng)】

A.名義利率越大，計(jì)息周期越長(zhǎng)，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大

B.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率

C.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率

D.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)趨向于無(wú)窮時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i=er-1

E.名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

【答案】BCD

【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值。

【考點(diǎn)】

8.【題干】房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要表現(xiàn)形式有(　)。

【選項(xiàng)】

A.銷(xiāo)售收入

B.租金收益

C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

D.物業(yè)增值

E.股權(quán)增加

【答案】BDE

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)(如申請(qǐng)二次抵押貸款)。

【考點(diǎn)】

9.【題干】關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說(shuō)法，正確的有(　)。

【選項(xiàng)】

A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收入與初始權(quán)益資本的比率

B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率

C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響

D.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來(lái)的收益

E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力

【答案】BCE

【解析】本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投資回報(bào)率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項(xiàng)B正確，現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率;選項(xiàng)C正確，現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，投資回報(bào)率考慮了物業(yè)升值帶來(lái)的收益，現(xiàn)金回報(bào)率的現(xiàn)金報(bào)酬不包含物業(yè)升值帶來(lái)的收益;選項(xiàng)E正確，現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力

【考點(diǎn)】

10.【題干】下列不確定性因素中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果的有(　)。

【選項(xiàng)】

A.權(quán)益投資比率

B.空置率

C.土地費(fèi)用

D.容積率

E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

【答案】ABE

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定因素。對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定因素包括：購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。

【考點(diǎn)】

12.【題干】若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)正確的有(　)。

【選項(xiàng)】

A.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小

B.累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小

C.標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小

D.標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越小

E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小

【答案】BE

【解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。選項(xiàng)B正確，計(jì)算凈現(xiàn)值大于或者等于零時(shí)的累積概率，累積概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小;選項(xiàng)E正確，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差所反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個(gè)項(xiàng)目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。但由于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動(dòng)。因此，單純以?xún)衄F(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低，有時(shí)會(huì)得出不正確的答案。

13.【題干】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目初步可行性研究要解決的主要問(wèn)題是(　)。

【選項(xiàng)】

A.做出是否投資的決定

B.對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算

C.是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要

D.有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究

E.系統(tǒng)比較項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

【答案】ACD

【解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱(chēng)為“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題包括：(1)分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;(2)是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要;(3)有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。

14.【題干】下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資的有(　)。

【選項(xiàng)】

A.銀行信貸

B.商業(yè)信用

C.租賃融資

D.租賃融資

E.發(fā)行股票

【答案】ABCD

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)主要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類(lèi)型。

15.【題干】在寫(xiě)字樓物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，需要考慮的主要問(wèn)題有(　)。

【選項(xiàng)】

A.寫(xiě)字樓可出租或可使用面積的計(jì)算

B.寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金之間的關(guān)系

C.出租單元的室內(nèi)裝修

D.租戶(hù)的財(cái)務(wù)狀況

E.出租單元擬經(jīng)營(yíng)內(nèi)容

【答案】ABC

【解析】本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素：計(jì)算可出租或可使用面積;基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金;出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。

三、判斷題

1.【題干】對(duì)房地產(chǎn)的使用功能進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，可是所投資的房地產(chǎn)保值和增加。(　)

【選項(xiàng)】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的，投資者通過(guò)及時(shí)房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價(jià)值。

【考點(diǎn)】

2.【題干】報(bào)告期內(nèi)的房?jī)r(jià)水平，通常用不同類(lèi)型房屋的中位數(shù)或平均價(jià)格表示。(　)

【選項(xiàng)】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。房地產(chǎn)價(jià)格，是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類(lèi)型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價(jià)格表示。

【考點(diǎn)】

3.【題干】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工過(guò)程中，施工單位發(fā)生變更的，不必重新申請(qǐng)領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。(　)

【選項(xiàng)】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是開(kāi)工申請(qǐng)與審批，建筑工程在施工過(guò)程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

【考點(diǎn)】

4.【題干】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一般應(yīng)從手機(jī)二手資料開(kāi)始。(　)。

【選項(xiàng)】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。市場(chǎng)調(diào)查人員開(kāi)始時(shí)總是先收集二手資料，以判斷問(wèn)題是否部分或全部解決了，不再需要去收集成本很高的一手資料。二手資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本及可以立即使用。

【考點(diǎn)】

5.【題干】按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n表示第(n-1)個(gè)計(jì)息周期的期末。(　)

【選項(xiàng)】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是現(xiàn)金流量圖。按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n表示第n個(gè)計(jì)息周期的期末。

【考點(diǎn)】

6.【題干】在復(fù)利計(jì)算中，年值是指在連續(xù)的各計(jì)息周期末等額支付金額的價(jià)值。(　)

【選項(xiàng)】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。在復(fù)利計(jì)算中，A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱(chēng)年值。

【考點(diǎn)】

7.【題干】在房地產(chǎn)投資分析中，如果沒(méi)有考慮通貨膨脹對(duì)收益現(xiàn)金流的影響，則可適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì)值。(　)

【選項(xiàng)】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是通貨膨脹的影響。如果在收益現(xiàn)金流估算過(guò)程中沒(méi)有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)考慮(適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì))。

【考點(diǎn)】

8.【題干】由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需要的開(kāi)發(fā)資金較多，流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，所以流動(dòng)率相對(duì)較低。

【選項(xiàng)】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是流動(dòng)比率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需開(kāi)發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本金一般來(lái)源于長(zhǎng)、短期借款。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常采取預(yù)售期房的方式籌資金。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，流動(dòng)比率相對(duì)較低。

【考點(diǎn)】

9.【題干】在其他風(fēng)險(xiǎn)因素不發(fā)生變化的情況下，最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。(　)。

【選項(xiàng)】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查額是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率。最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

【考點(diǎn)】

10.【題干】從決策類(lèi)型上看，房地產(chǎn)投資決策通常屬于確定型決策。(　)

【選項(xiàng)】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是決策的概念。房地產(chǎn)投資通常屬于風(fēng)險(xiǎn)型或不確定型的群體管理決策。

【考點(diǎn)】

11【題干】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，資金籌措計(jì)劃是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃和銷(xiāo)售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。(　)

【選項(xiàng)】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是收入估算與資金籌措。資金的籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷(xiāo)售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。

【考點(diǎn)】

12.【題干】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券因?yàn)橛泄潭ǖ钠泵胬屎推谙?，所以其市?chǎng)價(jià)格比股票價(jià)格穩(wěn)定。(　)

【選項(xiàng)】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是證券市場(chǎng)的分類(lèi)。債券因有固定的票面利率和期限，其市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)股票價(jià)格而言比較穩(wěn)定。

【考點(diǎn)】

13.【題干】政府儲(chǔ)備土地的抵押價(jià)值為市場(chǎng)估價(jià)價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。(　)

【選項(xiàng)】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是土地儲(chǔ)備貸款。政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)的價(jià)值，為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。

【考點(diǎn)】

14.【題干】在收益性物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)租戶(hù)的人身安全和財(cái)務(wù)安全負(fù)主要責(zé)任。(　)

【選項(xiàng)】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是安全保衛(wèi)，保障租戶(hù)人身和財(cái)產(chǎn)的安全，通常是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的安全保衛(wèi)計(jì)劃向業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，并代表業(yè)主實(shí)施該計(jì)劃。

【考點(diǎn)】

15.【題干】在大型購(gòu)物中心的物業(yè)管理中，購(gòu)物中心內(nèi)公用面積的維護(hù)費(fèi)用，通常提按鈕租戶(hù)獨(dú)立承租的面積與購(gòu)物中心可出租總面積額比例分?jǐn)偂?　)

【選項(xiàng)】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。大型購(gòu)物中心內(nèi)的公用面積，一般包括大堂入口、電梯和自動(dòng)扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護(hù)費(fèi)用，通常按租戶(hù)獨(dú)立承租的面積與購(gòu)物中心可出租總面積的比例分?jǐn)偂?

【考點(diǎn)】

四、簡(jiǎn)答題

1.【題干】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積66667m2，容積率為2.0，土地取得成本為60000萬(wàn)元。項(xiàng)目可出售面積為120000m2，其中：高層住宅60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2。各類(lèi)房屋的綜合造價(jià)分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商鋪3000m2;其他不可售建筑物的綜合造價(jià)按上述三類(lèi)房屋的加權(quán)單位綜合造價(jià)計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬(wàn)元。各類(lèi)房屋預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)分別為高層住宅9500元/m2;多層住宅12000元/m2;商鋪26000元/m2。銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售收入的2%;銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售收入的6.5%。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目的保本加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)及其預(yù)計(jì)加權(quán)銷(xiāo)售均比的比率。

【答案】假定該項(xiàng)目的保本加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)為A元/m2

則銷(xiāo)售收入等于120000A

銷(xiāo)售費(fèi)用=銷(xiāo)售收入×2%=120000A×2%=2400A

銷(xiāo)售稅費(fèi)=銷(xiāo)售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A

建筑面積=項(xiàng)目占地面積×容積率=66667×2=133334m2

可出售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：

60000/120000=50%

50000/120000=41.67%

10000/120000=8.33%

不可出售建筑面積=133334-120000=13334m2

不可售建筑物綜合造價(jià)=(3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%)=3274.99元/m2

該項(xiàng)目造價(jià)=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872

土地取得成本=60000萬(wàn)元

財(cái)務(wù)費(fèi)用=8000萬(wàn)元

當(dāng)保本時(shí)，銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)=土地取得成本+該項(xiàng)目造價(jià)+財(cái)務(wù)費(fèi)用

=(120000A-2400A-7800A)/10000=60000+43666.872+8000

A=10170.023

保本加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)為101701.023元/m2

預(yù)計(jì)加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2

保全加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)與預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)的比值為：10170.023/11916.2d=0.8535

【考點(diǎn)】

2.某投資者以8000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一閑置舊樓房擬將其改造成寫(xiě)字樓和酒店，經(jīng)營(yíng)20年后轉(zhuǎn)售。裝修改造費(fèi)用5000萬(wàn)元，裝修改造期為1年。改造后，寫(xiě)字樓可供出租面積為10000m2，酒店客房210間。改造完成后，該項(xiàng)目即開(kāi)始經(jīng)營(yíng)。前四年寫(xiě)字樓年租金960元/m2，出租率85%;客房平均價(jià)格為每天180元/間，入住率90%;其他收入為600萬(wàn)元/年;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用收入的45%。該投資者決定在第6年對(duì)該樓進(jìn)行第二次改造，將寫(xiě)字樓中的5000m2改造成100間客房，改造期為1年，改造費(fèi)用為銀行提供的數(shù)額為2000萬(wàn)元、期限為3年、年利率8%、按年等額還本付息的抵押貸款。第二次改造期間，剩余的寫(xiě)字樓和原油的客房繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，寫(xiě)字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價(jià)格為每天160元/間，入住率80%;其他收入為400萬(wàn)元/年;經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為收入的55%。第二次改造完成后，寫(xiě)字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價(jià)格為每天200元/間，入住率90%;其他收入為800萬(wàn)元/年;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為收入的50%。經(jīng)營(yíng)期結(jié)束時(shí)，該樓的轉(zhuǎn)讓凈收入為5000萬(wàn)元。假設(shè)購(gòu)樓費(fèi)用和初次裝修改造費(fèi)用發(fā)生在第1年初，其他收支發(fā)生在年末每年按365天計(jì)，項(xiàng)目的資本金目標(biāo)收益率為8%。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。

【答案】前四年客房每年收入=180×365×120×90%=1241.73萬(wàn)元

前四年寫(xiě)字樓每年收入=960×10000×85%=816萬(wàn)元

其他收入為600萬(wàn)元/年

前四年年凈收益=(1241.73+816+600)×(1-45%)=1461.7515萬(wàn)元

第六年凈收益={[960×(10000-5000)×95%+160×210×80%]/10000+400}×(1-55%)=386.4096萬(wàn)元

第七年至第二十年寫(xiě)字樓每年租金收入=960×5000×95%=456萬(wàn)元

第七年至第二十年客房每年收入=200×(100+210)×365×90%=2036.7萬(wàn)元

其他收入=800萬(wàn)元/年

第七年至第二十年年凈收益=(456+2036.7+800)×(1-50%)=1646.35萬(wàn)元

資本金凈現(xiàn)值NPV=-8000-5000+1461.7515×(P/A，8%，4)×(P/F，8%，6)+(386.4096-2000)×(P/F，8%，6)+1646.35×(P/A，8%，14)×(P/F，8%，6)+5000(P/F，8%，20)=-13000+4344.657-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941

內(nèi)部收益率IRR=8%+1%×92.0096/(1081.941+92.0096)=8.08%

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