(一)不動(dòng)產(chǎn)登記概念

不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動(dòng)產(chǎn)登記采取登記的方式將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅等情況在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記錄，達(dá)到物權(quán)公示的目的，以保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中一項(xiàng)重要的制度。我國(guó)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)交易早就采取訂立契約的形式予以確認(rèn)，并由人與人的自然行為發(fā)展到官方介入的社會(huì)行為。買賣契約由民間立契(俗稱革契、白契)發(fā)展到官契(紅契)。19 95年1月10起施行的《城市房地產(chǎn)管理法》中，對(duì)土地和房屋兩種最主要的不動(dòng)產(chǎn)登記做出規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》，確定了國(guó)家對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記的制度，并進(jìn)一步明確了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。根據(jù)《物權(quán)法》，2014年11月24日，國(guó)務(wù)院公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍、程序等做出了原則性規(guī)定。2015年6月29日，國(guó)土資源部發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，對(duì)各類權(quán)利登記又進(jìn)行了明確規(guī)定。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍

不動(dòng)產(chǎn)登記范圍為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。按照物權(quán)法定原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的種類和內(nèi)容必須由法律規(guī)定，任何人不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第五條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍是：1.集體土地所有權(quán);2.房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);3.森林、林木所有權(quán);4.耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);5.建設(shè)用地使用權(quán);6.宅基地使用權(quán);7.海域使用權(quán);8.地役權(quán);9.抵押權(quán);10.法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

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