某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以1200萬(wàn)元取得了1公頃綜合用地50年的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為6，建筑覆蓋率為50%，可建一幢16層商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓第1層至第4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，第5層至第16層為建筑面積相同的住宅。辦公樓建筑面積5000m2，各層為建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采取一定措施改善條件方適用于建造，假定該綜合樓單位建筑面積造價(jià)為1800元/m2，土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤(rùn)率均為30%。某咨詢(xún)公司依法購(gòu)買(mǎi)了該開(kāi)發(fā)公司辦公用地使用權(quán)進(jìn)行自建，成交價(jià)格為300萬(wàn)元。在建辦公樓時(shí)，該咨詢(xún)公司經(jīng)抵押方式向當(dāng)?shù)啬成虡I(yè)銀行貸款200萬(wàn)元，另從私人手中借得部分資金。銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求該公司對(duì)所抵押的在建工程辦理保險(xiǎn)，為此該公司委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該抵押物的保險(xiǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，并據(jù)此與某財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司簽訂了保險(xiǎn)合同。

10．對(duì)該宗土地進(jìn)行城市用地適用性評(píng)價(jià)，該宗土地屬于（）類(lèi)建設(shè)用地。

A．一

B．二

C．三

D．四

答案：B

解析：二類(lèi)用地：即基本上可以修建的用地。這類(lèi)用地由于受某種或某幾種不利條件的影響，需要采取一定的工程措施改善其條件后，才適于修建的用地。

11．該綜合樓商業(yè)部分每層的建筑面積為（）m2。

A．3250.00

B．3437.50

C．4000.00

D．5000.00

答案：C 來(lái)源:考試大網(wǎng)

解析：容積率＝總建筑面積／土地面積

建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)建筑基底占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制。1公頃=15畝=10000m2。總建筑面積=6X10000=60000m2。建筑覆蓋率為50%，建筑基底占地面積=10000X50%=5000m2。辦公樓建筑面積5000m2，辦公樓樓基底占地面積=5000/5=1000m2。商住綜合樓基底占地面積=5000-1000=4000。

12．該咨詢(xún)公司籌集建房資金利用的信用形式有（）。

A．銀行信用

B．商業(yè)信用

C．民間信用

D．國(guó)家信用

答案：AC

解析：銀行信用是指銀行以貨幣形式向企業(yè)或個(gè)人提供的信用，民間信用是指?jìng)€(gè)人之間相互以貨幣或?qū)嵨锾峁┑男庞谩?/p>

13．在下列合同中，屬于從合同的有（）。

A．購(gòu)房合同

B．抵押合同

C．保險(xiǎn)合同

D．借款合同

答案：BC

解析：保險(xiǎn)合同屬于借款合同的從合同。抵押合同是購(gòu)房合同的從合同。

14．該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開(kāi)發(fā)的正常利潤(rùn)時(shí)，該樓盤(pán)平均銷(xiāo)售價(jià)格為（）元/m2。

A．1963.64

B．2000

C．2552.73

D．2600

答案：C

解析：根據(jù)：正常利潤(rùn)被作為成本項(xiàng)目計(jì)入產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)成本之內(nèi)，又被稱(chēng)為“隱含成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，也可理解為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中使用自有生產(chǎn)要素的機(jī)會(huì)成本。當(dāng)商品的銷(xiāo)售收入正好能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)成本時(shí)，廠(chǎng)商獲得了正常利潤(rùn)。

經(jīng)濟(jì)成本＝會(huì)計(jì)成本(顯見(jiàn)成本)+隱含成本

本例中，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以1200萬(wàn)元取得了1公頃綜合用地50年的土地使用權(quán)?？偨ㄖ娣e=6×10000=60000m2，綜合樓建筑面積=60000-5000=55000平米。綜合樓地價(jià)=1200萬(wàn)元-300萬(wàn)元=900萬(wàn)元。綜合樓每平米地價(jià)=900萬(wàn)元/55000=163．64元。而“假定該綜合樓單位造價(jià)為1800元/m2，土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤(rùn)率為30%”。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開(kāi)發(fā)的正常利潤(rùn)時(shí)，該樓盤(pán)平均銷(xiāo)售價(jià)格=（1800+163．64）×（1+30%）=2552．73元/平米。

15．上述保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人有（）。

A．該商業(yè)銀行

B．該財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司

C．該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

D．該咨詢(xún)公司

答案：BD

解析：該財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司和該咨詢(xún)公司是上述保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人.

更多關(guān)注：2014年房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)考指南  考試時(shí)間 房產(chǎn)估價(jià)師通關(guān)保障

（責(zé)任編輯：fky）

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