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土地登記代理人考試地籍調(diào)查輔導(dǎo)精講（3）

三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更時的宗地權(quán)屬狀況調(diào)查

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。

調(diào)查人員在接收土地登記人員轉(zhuǎn)來的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更申請文件后，應(yīng)首先查閱核實宗地的國有土地使用權(quán)是否登記、登記的面積、土地用途、使用期限、終止日期、共有使用權(quán)狀況、權(quán)屬爭議情況、地上建筑物及構(gòu)筑物等內(nèi)容，并依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)，調(diào)查土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的行為及過程是否符合法律規(guī)定，調(diào)查核實國有土地使用權(quán)的面積與用途與《轉(zhuǎn)讓合同》規(guī)定的面積與用途是否一致，調(diào)查受讓方土地使用者名稱、單位性質(zhì)、上級主管部門、法人代表等，初步核實土地權(quán)屬來源證明材料是否齊全、合法及是否與實際情況一致，將調(diào)查核實結(jié)果填寫到地籍調(diào)查表上。

1.劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，調(diào)查人員還應(yīng)核實土地使用者是否為公司(企業(yè))等經(jīng)濟組織或個人、是否領(lǐng)有國有土地使用證、是否具有合法的地上建筑物及附著物產(chǎn)權(quán)證明、是否簽定土地使用權(quán)出讓合同并補交了土地使用權(quán)出讓金。

劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，申請人應(yīng)提交的權(quán)屬來源證明材料有：原《國有土地使用證》;《轉(zhuǎn)讓合同》;《國有土地使用權(quán)出讓合同》;國有土地使用權(quán)出讓金繳納憑證;《房屋所有權(quán)證》等地上附著物產(chǎn)權(quán)證明;其它證明文件。

因住房制度改革出售公有住房引起的劃撥國有土地使用權(quán)變更時，申請人應(yīng)提交的權(quán)屬來源證明材料有：公房出售批準文件;原《國有土地使用證》;《房屋所有權(quán)證》(權(quán)利人為購房職工);售房單位和購房職工簽訂的售房合同;其它證明文件。

2.出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，調(diào)查人員還應(yīng)現(xiàn)場調(diào)查核實土地使用者是否按《國有土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)及利用。外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地的，調(diào)查人員應(yīng)現(xiàn)場調(diào)查核實開發(fā)企業(yè)是否按《國有土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定的條件和成片開發(fā)規(guī)劃的要求投資開發(fā)土地。

國家作價出資(入股)、國家租賃國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，調(diào)查人員應(yīng)現(xiàn)場調(diào)查核實轉(zhuǎn)讓是否符合《國有土地使用權(quán)作價出資(入股)合同》、《國有土地使用權(quán)租賃合同》的規(guī)定，國家作價出資(入股)、國家租賃國有土地使用者對地塊的投資是否達到合同的約定。

國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用者一般不得向集團公司以外的單位和個人轉(zhuǎn)讓土地。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后改變土地用途時，調(diào)查人員應(yīng)按土地用途變更的要求進行調(diào)查。

出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，申請人應(yīng)提交的權(quán)屬來源證明材料有：原《國有土地使用證》;《轉(zhuǎn)讓合同》;轉(zhuǎn)讓地塊投資證明或商品房預(yù)售登記備案材料;《房屋所有權(quán)證》等地上附著物產(chǎn)權(quán)證明;土地稅費交納證明文件;其他證明文件。以入股方式轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)提交《入股合同》。單位合并、分立和企業(yè)兼并的，還應(yīng)提交合同及上級主管部門批準文件。處分抵押財產(chǎn)的，還應(yīng)提交處分抵押財產(chǎn)有關(guān)證明文件。交換和贈與的，還應(yīng)提交交換和贈與的有關(guān)證明文件。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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