【內(nèi)容摘要】為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網(wǎng)校編輯特別整理了土地登記代理人代理實(shí)務(wù)相關(guān)復(fù)習(xí)資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

土地登記制度

(一)契約登記制度

契約登記制度由法國首創(chuàng)，故又稱“法國土地登記制度”，英國、美國及我國的香港地區(qū)均采用這種土地登記制度。其主要特點(diǎn)為：

1.采用意思主義立法

土地權(quán)利變動當(dāng)事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權(quán)利變動的法律后果，以契約為生效要件。

2、采取形式審查主義

土地登記機(jī)關(guān)對土地登記申請不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，而只進(jìn)行形式審查，完全按照土地登記申請人提交的文件資料予以審查，不過問土地權(quán)利是否真實(shí)等事項(xiàng)。

3、登記無公信力已經(jīng)登記完畢的土地權(quán)利變動事項(xiàng)，當(dāng)有第三人主張其權(quán)利時，仍應(yīng)按照實(shí)體法律決定該土地權(quán)利的歸屬。

4.登記無強(qiáng)制作用土地權(quán)利變動事項(xiàng)是否登記，依當(dāng)事人雙方意愿，政府無強(qiáng)制要求。

5.登記簿的編成采取人的編成主義。

6.不頒發(fā)權(quán)利憑證土地登記機(jī)關(guān)只在土地登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利憑證。

7.土地權(quán)利以動態(tài)登記為主土地登記包括土地權(quán)利和土地權(quán)利變動事項(xiàng)的登記，僅對土地權(quán)利現(xiàn)在狀態(tài)的登記為靜態(tài)登記，對土地權(quán)利變動事項(xiàng)的登記為動態(tài)登記，后者為登記的主要狀態(tài)。

(二)權(quán)利登記制度

1、采用形式主義立法土地登記是土地權(quán)利變動的生效要件，土地權(quán)利的取得或變動不經(jīng)登記不發(fā)生效力。

2.采取實(shí)質(zhì)審查主義土地登記機(jī)關(guān)審查土地登記申請人提交的文件。

3.登記有公信力土地權(quán)利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，土地登記簿上記載的土地權(quán)利變動事項(xiàng)按照實(shí)體法不成立或無效，對于善意取得土地權(quán)利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不負(fù)返還義務(wù)。

4.強(qiáng)制性登記一切土地權(quán)利的發(fā)生和變更均必須登記。

5.登記簿的編成采取物的編成主義土地登記簿以土地為標(biāo)準(zhǔn)，另外按照登記的先后順序編成。

6.不頒發(fā)權(quán)利憑證登記機(jī)關(guān)只在登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)土地權(quán)利憑證。

7.土地權(quán)利人以靜態(tài)登記為主土地均應(yīng)先登記現(xiàn)在的權(quán)利狀態(tài)，待變動時，再登記變動時的狀態(tài)。

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