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第六節(jié)、假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

一、假設(shè)開發(fā)法的基本思路

假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。該方法主要用于待開發(fā)土地價(jià)值的評(píng)估。

(預(yù)期價(jià)值可以通過(guò)市場(chǎng)法或收益法得到)

實(shí)際評(píng)估工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為：

地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn)(5-25)

二、適用范圍

1.待開發(fā)土地的評(píng)估。

2.將生地開發(fā)成熟地的土地評(píng)估。

3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評(píng)估。這時(shí)的建筑費(fèi)還包含拆遷費(fèi)用。

三、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的程序。

不熟悉房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)核算的同學(xué)需要好好學(xué)習(xí)教材。

(一)調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況

(二)確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式

(三)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià)

1.對(duì)于出售的房產(chǎn)——市場(chǎng)法

采用市場(chǎng)比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。

2.對(duì)于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等——收益法

(1)先用市場(chǎng)法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益;

(2)再采用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價(jià)。

(四)估算各項(xiàng)成本費(fèi)用

1.估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用—建筑費(fèi)

2.估算專業(yè)費(fèi)用

指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用，該費(fèi)用通?？梢园唇ㄖM(fèi)的一定比例計(jì)算，即：

專業(yè)費(fèi)用=建筑費(fèi)×i(i為一定的百分率)

3.確定開建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息

(1)利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不用單利

(2)預(yù)付地價(jià)款的利息

已經(jīng)全部預(yù)付的地價(jià)款×【(1+利率)開發(fā)建設(shè)期-1】

(3)建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的利息

①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入;

②期初一次性投入：全期計(jì)息;

③均勻投入：計(jì)息期為開發(fā)期的一半;

④分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計(jì)息期為各段時(shí)間一半附加剩余占用期間;

⑤建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計(jì)算利息。

4.估算稅金

一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算。

5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用(即銷售費(fèi)用)

一般按照房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算。

(五)確定開發(fā)商的合理利潤(rùn)

投資回報(bào)利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)。

(六)估算待估對(duì)象價(jià)值

注意待估對(duì)象所對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)。

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