济宁蓖乒工艺品有限责任公司

為了幫助您更好的學習注冊資產(chǎn)評估師考試，全面了解2012年資產(chǎn)評估師考試的相關重點，我們特地為您匯編了資產(chǎn)評估師考試輔導資料，希望對您有所幫助!!

3.華特科技有限公司以支付現(xiàn)金和發(fā)行股票的方式收購了非同一控制下的達因公司90%的權益。收購對價包括：人民幣30億元 ，同時為收購所發(fā)行的股票面值1元，發(fā)行市場價格為4.5元，總發(fā)行份數(shù)為10億股。

資產(chǎn) 期末數(shù) 負債及所有者權益 期末數(shù)

貨幣資金300應付賬款300 應收賬款凈額900應付票據(jù)600 存貨1 800長期借款2 700

固定資產(chǎn)凈值2 100實收資本1 200 無形資產(chǎn)300留存收益600

資產(chǎn)總計5 400負債及所有者權益總計5 400

評估師分析達因公司的資產(chǎn)負債表，并經(jīng)過調(diào)查，得到以下信息賬面價值與評估價值不一致的事項(除非特別注明，貨幣單位均為人民幣百萬元)：

⑴應收款項賬面原值1000，壞賬準備100，凈值900。評估時確定其回收風險損失率20%，審計機構確定的壞賬準備為120。

⑵存貨中庫存的 B 材料以外其他材料賬面價值和評估價值相等，B材料分兩批購進，第一批購進時間為上年10月，購進1000噸，單價380000元 / 噸;第二批購進時間為本年4月，數(shù)量100噸，單價450000元 / 噸。本年5月1日進行價值評估，經(jīng)核實，去年購進的該材料尚存500噸，本年4月購的尚未使用。公司對材料采用先進先出法核算發(fā)出存貨成本。

⑶對于固定資產(chǎn)，除了一處在建工程以外的其他固定資產(chǎn)不存在活躍市場，評估師采用了重置成本法對其進行評估。最終評估結果，固定資產(chǎn)評估增值人民幣50。

在建工程賬面價值為300，該在建工程實際完成量較少，如果建造完成，按照當前的相關價格計算，該房屋市場售價為1500，后續(xù)工程成本為600，后續(xù)工程費用200，正常利稅200。

⑷評估師經(jīng)過分析，識別出的商標和客戶關系兩項無形資產(chǎn)，如果本公司不擁有該商標，將需要支付每年100萬元使用費從其他公司獲得該商標的使用權，該客服關系將在并購后給被并購的公司第一年帶來預期現(xiàn)金流量為1000萬元，以后每年遞減l00萬元，公司使用的投資報酬率為5%。

⑸長期借款中有200，尚未計提的利息，年利率為12%，沒有計提的利息期限為6個月。

⑹被收購公司適用的所得稅稅率為25%。 ⑺本題不考慮整體合理性測試。

要求：對此項并購進行合并對價分攤評估。

4.注冊資產(chǎn)評估師受托評價一處土地的價值，經(jīng)過調(diào)查，獲得以下資料：

1、該土地位于繁華商業(yè)街，于2000年5月以有償出讓方式取得，但是獲得使用權是商業(yè)用地的最高出讓年限，并于2001年5月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓。經(jīng)濟耐用年限為35年，殘值率為5%。假設土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償收回。

2、當時該寫字樓的造價是每平米3000元，2001年5月至評估基準日間，物價每年上漲2%。

3、該被評估房地產(chǎn)，2005年1月訂約，整幢出租月租金收入為27萬元。評估基準日預計同類房地產(chǎn)年租金應為1000元/平方米;空置率為22%，房產(chǎn)稅按租金收入的12%計算，管理費以年租金的3%計算;

4、各年修繕費以評估基準日房屋現(xiàn)值的1.5%計算;各年保險費以房屋評估基準日現(xiàn)值的3‰計算;土地使用稅以每年每平方米2元計算。

5、假設建筑物的還原利率為10%，土地還原利率為8%。

6、該土地面積360平方米，建筑面積510平方米

7、計算房屋凈收益的時候，假設房屋收益年期為無限年期

試評估本例房屋基地在2007年5月的土地使用權價格。

答案及解析

3. 【正確答案】 1、合并成本評估 (1分)

收購對價為：人民幣 30億元 股票 45億元(4.5*10) 合并成本總計： 75億元

2、被合并的達因公司資產(chǎn)、負債的評估

⑴應收款項評估值: 1000*(1-20%)=800

評估后增值額=800-900=-100 (1分) ⑵B材料賬面數(shù)量=500+100=600噸

B材料賬面價值=500*380000+100*450000=235000000元=235百萬

B材料的評估值=600×450000=270000000(元)=270百萬 存貨評估后增值額=270-235=35 (1分)

⑶固定資產(chǎn)增值額計算

在建工程采用假設開發(fā)法評估，在建工程價值

=房地產(chǎn)預期售價-(后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費用+正常利稅)

=1500-(600+200+200)=500 在建工程增值=500-300=200 其他固定資產(chǎn)增值=50

固定資產(chǎn)增值為：250 (1分)

⑷ 形資產(chǎn)評估及增值計算

①采用節(jié)省許可費折現(xiàn)法評估商標價值=100*(1-25%)/5%=15百萬 (1分)

②采用多期超額收益折現(xiàn)法評估客戶關系價值(1分)

本題沒有告訴收益的年限，但是收益年限最大只能夠是10年(如果題目告訴收益年限是8年，則計算應該使用8年，如果題目告訴收益年限超過10年，則計算應該使用10年)，使用的計算公式

P=(1000/0.05-1000/0.052)×[1-(1+5%)^-10]+ 100/0.05×[10/(1+5%)^10]

=(20000-40000)*0.3851+12278.2=4556.5萬元=45.565百萬元

③無形資產(chǎn)增值=15+45.57=60.57百萬元　(1分)

⑸長期借款應該補提利息　=200*12%/2=12 所以負債增值=12百萬元 (1分)

3、計算遞延所得稅 (2分)

資產(chǎn)公允價值調(diào)整： (1)流動資產(chǎn)增值額 -65(-100+35) (2)固定資產(chǎn)增值額 +250

(3)無形資產(chǎn)增值額 +60.57 資產(chǎn)公允價值調(diào)整項合計： +245.57(A)

負債公允價值調(diào)整： +12(B) 稅前公允價值調(diào)整項凈額合計： +233.57(C=A-B)

遞延所得稅(負債) -58.39(D)=(C)×25%

4、計算商譽價值 (2分)

合并成本 7500(E)

稅后公允價值調(diào)整項合計： +175.18(F)=(C)-(D) 合并前賬面凈資產(chǎn) +1800(G)

經(jīng)公允價值調(diào)整后的賬面凈資產(chǎn) +1975.18(H)=(F)+(G) 商譽價值 +5524.82(I)=(E)-(H)

【說明】本題只是給出一種思路，讓大家意識到這個知識點的出題可以和前面幾章的內(nèi)容合并出題目考試，大家注意今年如果在本章出考試題目，最可能是和這個題型接近，當然還有可能考資產(chǎn)減值準備和房地產(chǎn)評估。希望大家掌握各種評估對象的主要評估過程和方法，然后和前面幾章的方法結合起來理解和把握。

4. 【正確答案】 1、房屋的重置成本(1分) 3000*510*(1+2%)6=1723028.5元

2、計算房屋現(xiàn)值(3分)

⑴房屋年貶值額

土地出讓總年限是商業(yè)用地的最高出讓年限40年(應該記住157頁土地出讓年限的數(shù)據(jù))，但是房屋建設完成于獲得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用壽命年限是35年，折舊年限應該是取兩者中的短者，同時由于房屋使用壽命小于土地剩余使用年限，計算折舊應該考慮殘值，所以 年貶值額=建筑物重置價(1-殘值率)/使用年限=1723028×(1-5%)/35=46767.92(元)

⑵房屋現(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額×6=1723028-46767.92×6=1442420.5元

3、計算房地產(chǎn)總收入： 年租金總收入=1000×78%×510=397800(元) (1分)

4、計算房地產(chǎn)年總費用(7分) ①房產(chǎn)稅按租金收入的12%計算，故應納房產(chǎn)稅為：

397800×12%=47736(元)

②管理費以年租金的3%計算： 397800×3%=11934(元) ③修繕費以房屋現(xiàn)值的1.5%計算

1442420.5×1.5%=21636.3(元)

④保險費以房屋現(xiàn)值的3‰計算： 1442420.5×3‰=4327.26(元)

⑤土地使用稅以每年每平方米2元計為： 2×360=720(元)

⑥房地產(chǎn)年總費用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56 (元)

5、計算房地產(chǎn)凈收益(1分) 本例房地產(chǎn)的凈收益為： 397800-86353.56=311446.44(元)

6、求取土地純收益(2分)

①房屋年凈收益為：1442420.5×10%=144242.05 (元)

【此步驟解釋】有的認為此房屋的使用年限只有29年，所以根據(jù)房屋的還原率即收益率和房屋的現(xiàn)值可以求得房屋的凈收益為 1442420.5/(P/A.10%.29)= 1442420.5/9.3696=153946.86 (元), 這種理解有一定的道理。但是由于折現(xiàn)率本質上就是投資報酬率，折現(xiàn)率在無限年限的情況下稱之為本金化率，教材在房地產(chǎn)評估這一章的還原率就是本金化率。同時資本化率和有限年限的折現(xiàn)率是不一定相等的。如果大家要按照1442420.5/(P/A.10%.29)計算，那么這里使用10%也是不夠合理的，因為它是資本化率，是無限年限的折現(xiàn)率，不適用于這里的有限年限。

大家可以看看教材186頁第六行括號中這句話(假設房屋收益年期是無限年期)，這是在2002年左右的教材加上去的，以前的教材沒有這一句話。這一句話把有限使用年限的房屋視作收益年限無限期來解決這個問題。

在教材沒有進一步的改進以前，我們這里仍然采用我給出的解法，為了回避這個問題，我在本題中加上這個條件.

②土地純收益 =房地產(chǎn)的凈收益-房屋純收益 =311446.44-144242.05 =167204.39 (元)

7、求土地使用權價格(3分)

評估基準日土地剩余使用年限是：40-7=33年 土地總價=167204.39×〔1-(1+8%)-33〕/8%

=167204.39×11.5139　=192517.63 (元) 土地單價=1931392.13÷360=5

（責任編輯：中大編輯）