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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《經(jīng)濟(jì)法》第四章 物權(quán)法律制度的知識(shí)點(diǎn)精講輔導(dǎo)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第四節(jié)　用益物權(quán)

一、用益物權(quán)概述

1.定義：用益物權(quán)是對(duì)他人所有（他物權(quán)）的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益（限制物權(quán)）的權(quán)利。

2.分類(lèi)：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)和準(zhǔn)物權(quán)（海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)和捕撈權(quán)）。

【例題·單選題】（2009年單選題）下列物權(quán)中，屬于用益物權(quán)的是（ ）。

A.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) B.抵押權(quán)

C.留置權(quán) D.質(zhì)權(quán)

『正確答案』A

二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，又稱(chēng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的，對(duì)集體所有或國(guó)家所有的由農(nóng)民集體使用的土地進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。

（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立、確認(rèn)和期限

1.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

2.耕地的承包期為30年；草地的承包期為30～50年；林地的承包期為30～70年

承包期屆滿(mǎn)，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。

【例題·單選題】（2010年單選題）根據(jù)《物權(quán)法》，耕地的承包期為（ ）年。

A.20 　B.30

C.5O 　D.70

『正確答案』B

（三）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)

1.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。

2.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。

3.承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

（四）《物權(quán)法》對(duì)發(fā)包人的限制

承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地、不得收回承包地。

三、建設(shè)用地使用權(quán)

（一）建設(shè)用地使用權(quán)的概念及范圍

1.含義：

（1）客體主要是國(guó)有土地，可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

（2）目的是建造并保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

（3）范圍上、期限上有限制。

（二）建設(shè)用地使用權(quán)的取得

1.設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。

◆工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。

◆出讓方式設(shè)立，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

2.建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。--登記生效

（三）建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容

1.不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。

2.建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。

3.建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。

（1）轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

（2）轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。

（3）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。--房隨地走

（4）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。--地隨房走

總結(jié)：（3）（4）體現(xiàn)"房隨地走、地隨房走、房地一體"

（四）建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的后果

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

【例題·單選題】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后續(xù)期問(wèn)題的表述中，正確的是（ ）。

A.自動(dòng)續(xù)期

B.建設(shè)用地使用權(quán)收歸國(guó)有，不得續(xù)期

C.經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以續(xù)期

D.經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可以續(xù)期

『正確答案』A

四、宅基地使用權(quán)

（一）宅基地使用權(quán)的概念及特征

宅基地使用權(quán)是指以建造住宅及其附屬設(shè)施為目的，對(duì)集體所有的土地進(jìn)行占有和使用的權(quán)利。

特征：（1）是農(nóng)村居民特有的權(quán)利，即農(nóng)民集體的成員才有資格獲得宅基地使用權(quán)；

（2）該權(quán)利是農(nóng)村居民以"戶(hù)"的名義取得的權(quán)利；

（3）該權(quán)利可以繼承。

（二）宅基地使用權(quán)的設(shè)立及變動(dòng)

1.宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。

2.已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。--未經(jīng)登記，不得對(duì)抗

五、地役權(quán)

（一）地役權(quán)概述

1.定義：地役權(quán)是指按照合同的約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益的他物權(quán)。其中，享受使用便利的不動(dòng)產(chǎn)稱(chēng)為需役地，提供便利的不動(dòng)產(chǎn)則稱(chēng)為供役地。

【注意】不同于相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系是最低標(biāo)準(zhǔn)，地役權(quán)是高標(biāo)準(zhǔn)。

2.特征：

（1）具有從屬性（不同于其他的用益物權(quán)的獨(dú)立性）和不可分性。

①土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。

②地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤碛屑s定的除外。

③地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

④需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。

⑤供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。

（2）地役權(quán)不以占有他人土地為內(nèi)容或目的，只是要求對(duì)方應(yīng)盡某種容忍或不作為的義務(wù)。（如：取水權(quán)、通行權(quán)、眺望權(quán)等）

（3）有期限的物權(quán)。地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

（二）地役權(quán)的設(shè)定

1.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

2.土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。--先承包，再地役，需同意

（三）地役權(quán)的消滅

1.供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：

（1）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；

（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿(mǎn)后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。

2.已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。

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