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資產評估師考試建筑工程評估基礎預習講義：建設用地的取得、轉讓與喪失(2)
二、取得建設用地的相關費用和相關工作(掌握)
(一)征地補償費用及征地補償安置相關工作
1.征地補償費
(1)土地補償費用
土地補償費。是對農村集體經濟組織因土地被征用而造成的經濟損失的一種補償，只能由被征地單位用于再生產投資，不得付給農民個人。
耕地的補償費：前3年平均產值的6～10倍。
(2)青苗補償費
只補一季;是個人種植的給個人，是集體種植的給集體。
(3)地上附著物補償費
是個人的給個人;拆什么，補什么;拆多少，補多少。
(4)安置補助費
給被征地單位和安置勞動力的單位;
前三年平均年產值的4～6倍(每個安置人口)，最高不超過15倍(每公頃);
土地補償費和安置補助費的總和不得超過30倍。
(5)新菜地開發(fā)建設基金
交給地方財政。
新菜地，是指城市郊區(qū)為供應城市居民蔬菜，連續(xù)3年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚、蝦等的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。
不收取新菜地開發(fā)建設基金的3種情況：
一年只種一茬或因調整茬口安排種植蔬菜的
征用尚未開發(fā)的規(guī)劃菜地
在蔬菜產銷放開后，能夠滿足供應，不再需要開發(fā)新菜地的城市
(6)耕地占用稅
上繳國家財政
經濟特區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)和經濟發(fā)達且人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當提高，但提高的部分最高不得超過上述相應稅額的50%。
占用基本農田的，適用稅額應當在當?shù)剡m用稅額的基礎上提高50%。
免征耕地占用稅：①軍事設施占用耕地;②學校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。
鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，可免征或者減征耕地占用稅。
農村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨，以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠貧困山區(qū)生活困難的農村居民可以免征或者減征耕地占用稅。
(7)土地管理費
土地管理費的收取標準，一般是在土地補償費、青苗費、地面附著物補償費、安置補助費四項費用之和的基礎上提取2%～4%。
如果是征地包干，應在土地補償費、青苗費、地面附著物補償費、安置補助費四項費用之和后再加上糧食價差、副食補貼、不可預見費等基礎上提取2%～4%。
例題(2009年真題)：根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)定，在下列征地補償費用中，須付給被征地單位、農民個人的費用有( )。
A.安置補助費
B.耕地占用稅
C.土地管理費
D.新菜地開發(fā)建設基金
E.青苗補償費
『正確答案』AE
『答案解析』參見教材P476、P477
例題(2008年真題)：根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)定，在下列征地補償費用中，只能交給國家或地方財政，不得將其分給被征地單位或個人的費用有( )。
A.土地補償費
B.耕地占用稅
C.安置補助費
D.新菜地開發(fā)建設基金
E.青苗補償費
『正確答案』BD
『答案解析』參見教材P476、P477
2.征地補償安置相關工作
“農業(yè)生產、重新?lián)駱I(yè)、入股分紅、異地移民”四種安置途徑。
(二)征收房屋及補償
征收國有土地上單位、個人的房屋。
被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
補償后，被征收人應當在搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
(三)出讓金、轉讓金
土地使用權出讓或轉讓，應先由地價評估機構進行價格評估后，再簽訂土地使用權出讓和轉讓合同。
關于工業(yè)用地的幾點規(guī)定：
必須采用招標、拍賣、掛牌方式出讓;
必須使用國有建設用地;
建設用地以外的，自己開發(fā)完成的，不低于最低價的60%;
沙地、裸土地、裸巖石礫地的，不低于最低價的30%;
不足最高出讓年限的，折算到最高年限價，不得低于該標準。
(四)土地有償使用費
新增建設用地土地有償使用費是指國土資源部和各省、自治區(qū)、直轄市國土資源管理部門在批準農用地和未利用地轉為建設用地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益土地有償使用費。
1.新增建設用地土地有償使用費征收范圍
土地利用總體規(guī)劃確定的城市(含建制鎮(zhèn))建設用地范圍內的新增建設用地(含村莊和集鎮(zhèn)新增建設用地);
在土地利用總體規(guī)劃確定的城市(含建制鎮(zhèn))、村莊和集鎮(zhèn)建設用地范圍外單獨選址、依法以出讓等有償使用方式取得的新增建設用地;
在水利水電工程建設中，移民遷建用地占用城市(舍建制鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的經批準超出原建設用地面積的新增建設用地。
2.新增建設用地土地有償使用費征收等別和征收標準
十五個等級
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等別
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1
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2
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3
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4
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5
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6
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7
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8
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9
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10
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11
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12
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13
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14
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15
|
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標準
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140
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120
|
100
|
80
|
64
|
56
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48
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42
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34
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28
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24
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20
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16
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14
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