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資產(chǎn)評估師考試建筑工程評估基礎預習講義：建筑物損耗的確定(2)

二、觀察法(打分法)

損耗率=結(jié)構得分×G+裝修得分×S+設備得分×B

參見教材P460

三、其他方法

對于可彌補的損耗一般采用成本法，不可彌補的損耗采用收益法和市場法等。

(一)成本法

D=C1+C2+C3+C4-C5=拆除工程費用+修繕+恢復+直接經(jīng)濟損失-被拆除物殘值

(1)直接經(jīng)濟損失包括：房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用、房屋空置、使用面積、凈高、采光面積、耐久性、鄰近房屋、施工影響等;

(2)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用=每人多少錢×天數(shù);

(3)房屋空置的收益損失、使用面積減少、凈高降低、采光面積減少、耐久性降低宜采用收益法計算;鄰近房屋損壞采用成本法、收益法、市場法計算;

(4)施工影響按標準或市場價補償;

(5) 被拆除物殘值按回收市場價格。

(二)收益法

收益法是指通過估算建筑物由于損耗所引起的未來收益損失來確定建筑物損耗的方法。

未來凈收益損失通常包括租金等收入減少和由于能源消耗等費用增加造成的損失。

(三)市場法

(1)價差法：估算類似有損耗與類似無損耗之間市場價值之差作為建筑損耗。

D=D 1-D2

(2)比較法：建筑物與有類似損耗建筑物比較。

D=P×F 1×F2×F3

=補償金額×情況修正系數(shù)×日期修正系數(shù)×缺陷修正系數(shù)

選三個及以上比較。分別調(diào)整補償金額為對應金額，再用簡單算術平均。

四、損耗計算方法的綜合

各種方法計算的結(jié)果，再用給定的不同權數(shù)，綜合確定損耗率。

注意：題給損耗率、成新率，計算要統(tǒng)一。

參見教材P462、P463

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