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成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的操作步驟

知識(shí)點(diǎn)：成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的操作步驟

1.計(jì)算待開發(fā)土地取得費(fèi)用

(1)征收集體土地

土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)不能使安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

(2)拆遷補(bǔ)償費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)各地定

2.計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)

土地開發(fā)費(fèi)主要包括：

基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：三通一平、七通一平

公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)：郵電、學(xué)校、公園等

小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)：同上，根據(jù)用地情況合理確定

3.計(jì)算投資利息

【注意】

(1)不管自有資金還是借入資金，都要計(jì)算利息

(2)利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不是單利

(3)關(guān)于開發(fā)期計(jì)息期確定。計(jì)息的時(shí)間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時(shí)間。

4.計(jì)算投資利潤和稅費(fèi)

含義：投資利潤是投資開發(fā)商投資的回報(bào)

投資利潤計(jì)算

利潤通常以土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)

稅費(fèi)

取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅賦和費(fèi)用。

5.計(jì)算土地增值收益

土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。

土地增值收益歸土地所有者。

土地增值收益率通常為10%-25%。

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