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(三)個(gè)別因素

1.土地的個(gè)別因素。

(1)區(qū)位因素。

區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí)，地價(jià)會(huì)上升;相反，則地價(jià)下跌。

(2)面積因素、寬度因素、深度因素。

一般來(lái)說(shuō)，宗地面積必須適宜，規(guī)模過(guò)大或過(guò)小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià)。

(3)形狀因素。

土地形狀有長(zhǎng)方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價(jià)。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號(hào)，三角形等不規(guī)則土地的地價(jià)也可能畸高。

(4)地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素。

地形是指地面的起伏形狀，一般來(lái)說(shuō)，土地平坦，地價(jià)較高;反之，土地高低不平，地價(jià)較低。

(5)容積率因素。

容積率越大，地價(jià)越高;反之，容積率越小，地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線(xiàn)性關(guān)系。

(6)用途因素。

一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于同一般宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。

(7)土地使用年期因素。

在年地租不變的前提下，土地使用年期越長(zhǎng)，地價(jià)越高。

2.建筑物的個(gè)別因素。

(1)面積、結(jié)構(gòu)、材料等。

建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。

(2)設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好。

建筑物形狀、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計(jì)、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響。

(3)施工質(zhì)量。

建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對(duì)建筑物的價(jià)格亦有很大影響。

(4)法律限制。

有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。

(5)建筑物是否與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)。

建筑物應(yīng)當(dāng)與其周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價(jià)值自然會(huì)降低。

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