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資產(chǎn)評估師考試建筑工程評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)講義：設(shè)計(jì)概算(3)

2.概算指標(biāo)法

概算指標(biāo)法是用擬建的廠房、住宅的建筑面積(或體積)乘以技術(shù)條件相同或基本相同工程的概算指標(biāo)，得出直接工程費(fèi)，然后按規(guī)定計(jì)算出措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金等，編制出單位工程概算的方法。

概算指標(biāo)法的適用范圍：初步設(shè)計(jì)深度不夠，不能準(zhǔn)確地計(jì)算出工程量，但工程設(shè)計(jì)技術(shù)比較成熟而又有類似工程概算指標(biāo)可以利用。

(1)擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)相同時(shí)的計(jì)算

在使用概算指標(biāo)法時(shí)，如果擬建工程在建設(shè)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)特征、地質(zhì)及自然條件、建筑面積等方面與概算指標(biāo)相同或相近，就可直接套用概算指標(biāo)編制概算。在直接套用概算指標(biāo)時(shí)，擬建工程應(yīng)符合以下條件：

①擬建工程的建設(shè)地點(diǎn)與概算指標(biāo)中的工程建設(shè)地點(diǎn)相同;

②擬建工程的工程特征和結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)中的工程特征、結(jié)構(gòu)特征基本相同;

③擬建工程的建筑面積與概算指標(biāo)中工程的建筑面積相差不大。

根據(jù)選用的概算指標(biāo)內(nèi)容，可選用兩種套算方法：

第一種套算方法，以指標(biāo)中所規(guī)定的工程每m2(m3)的造價(jià)，乘以擬建單位工程建筑面積或體積，得出單位工程的直接工程費(fèi)，再行計(jì)算其他費(fèi)用，即可求出單位工程的概算造價(jià)。直接工程費(fèi)計(jì)算公式如下：

這種簡化方法的計(jì)算結(jié)果參照的是概算指標(biāo)編制時(shí)期的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，未考慮擬建工程建設(shè)時(shí)期與概算指標(biāo)編制時(shí)期的價(jià)差，因此，在計(jì)算直接工程費(fèi)后還應(yīng)用物價(jià)指數(shù)另行調(diào)整。

第二種套算方法，以概算指標(biāo)中規(guī)定的每100m2建筑物面積(或l 000m3)所耗人工工日數(shù)、主要材料數(shù)量為依據(jù)，首先計(jì)算擬建工程人工、主要材料消耗量，再計(jì)算直接工程費(fèi)，并取費(fèi)。在概算指標(biāo)中，一般規(guī)定了100m2建筑物面積(或1 000m3)所耗工日數(shù)、主要材料數(shù)量，通過套用擬建地區(qū)當(dāng)時(shí)的人工費(fèi)單價(jià)和主材預(yù)算單價(jià)，便可得到每100m2(或1 000m3)建筑物的人工費(fèi)和主材費(fèi)而無須再作價(jià)差調(diào)整。計(jì)算公式如下：

根據(jù)直接工程費(fèi)，結(jié)合其他各項(xiàng)取費(fèi)方法，分別計(jì)算措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金。得到每m2建筑面積的概算單價(jià)，乘以擬建單位工程的建筑面積，即可得到單位工程概算造價(jià)。

(2)擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)有局部差異時(shí)的調(diào)整

在實(shí)際工作中，經(jīng)常會遇到擬建對象的結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)中規(guī)定的結(jié)構(gòu)特征有局部不同的情況，因此，必須對概算指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整后方可套用。調(diào)整方法如下：

①調(diào)整概算指標(biāo)中的每m2(m3)造價(jià)(注意)

這種調(diào)整方法是將原概算指標(biāo)中的單方造價(jià)進(jìn)行調(diào)整(仍使用直接工程費(fèi)指標(biāo))，扣除每m2(m3)原概算指標(biāo)中與擬建工程結(jié)構(gòu)不同部分的造價(jià)，增加每m2(m3)擬建工程與概算指標(biāo)結(jié)構(gòu)不同部分的造價(jià)，使其成為與擬建工程結(jié)構(gòu)相同的工程單位直接工程費(fèi)造價(jià)。

②調(diào)整概算指標(biāo)中的工、料、機(jī)數(shù)量

這種方法是將原概算指標(biāo)中每100m2(1 000m3)建筑面積(體積)中的工、料、機(jī)數(shù)量進(jìn)行調(diào)整，扣除原概算指標(biāo)中與擬建工程結(jié)構(gòu)不同部分的工、料、機(jī)消耗量，增加擬建工程與概算指標(biāo)結(jié)構(gòu)不同部分的工、料、機(jī)消耗量，使其成為與擬建工程結(jié)構(gòu)相同的每100m2(1 000m3)建筑面積(體積)工、料、機(jī)數(shù)量。計(jì)算公式如下：

結(jié)構(gòu)變化修正概算指標(biāo)的工、料、機(jī)數(shù)量=原概算指標(biāo)的工、料、機(jī)數(shù)量+換入結(jié)構(gòu)件工程量×相應(yīng)定額工、料、機(jī)消耗量-換出結(jié)構(gòu)件工程量×相應(yīng)定額工、料、機(jī)消耗量

3.類似工程預(yù)算法

類似工程預(yù)算法是利用技術(shù)條件與設(shè)計(jì)對象相類似的已完工程或在建工程的工程造價(jià)資料來編制擬建工程設(shè)計(jì)概算的方法。

適用于擬建工程初步設(shè)計(jì)與已完工程或在建工程的設(shè)計(jì)相類似又沒有可用的概算指標(biāo)時(shí)采用，但必須對建筑結(jié)構(gòu)差異和價(jià)差進(jìn)行調(diào)整。

建筑結(jié)構(gòu)差異的修正方法與前述概算指標(biāo)的修正方法相同，價(jià)差的調(diào)整常用的兩種方法如下：

①類似工程造價(jià)資料有具體的人工、材料、機(jī)械臺班的用量時(shí)，可按類似工程造價(jià)資料中的主要材料用量、工日數(shù)量、機(jī)械臺班用量乘以擬建工程所在地的主要材料預(yù)算價(jià)格、人工單價(jià)、機(jī)械臺班單價(jià)，計(jì)算出直接工程費(fèi)，再行取費(fèi)，即可得出造價(jià)指標(biāo)。

②類似工程造價(jià)資料有人工、材料、機(jī)械臺班費(fèi)用和其他費(fèi)用時(shí)，可按下面公式調(diào)整：

D=AK

K=a%K1+b%K2+c%K3+d%K4+e%K5

式中D——擬建工程單方概算造價(jià)

A——類似工程單方預(yù)算造價(jià)

K——綜合調(diào)整系數(shù)

a%，b%，c%，d%，e%——類似工程預(yù)算的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺班費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)占預(yù)算造價(jià)的比例，a%=類似工程人工費(fèi)/類似工程預(yù)算造價(jià)×100%;b%，c%，d%，e%類同。

K₁，K₂，K₃，K₄，K₅——擬建工程地區(qū)與類似工程地區(qū)人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)之間的差異系數(shù)，K1=擬建工程概算的人工費(fèi)/類似工程預(yù)算人工費(fèi);K2，K3，K4，K5類同。

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