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資產(chǎn)評估師考試建筑工程評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)講義：建筑物的損耗概述

第十章　建筑物的損耗

考試大綱要求：本章重點(diǎn)：建筑物損耗的確定方法。通常使用年限法、觀察法確定建筑物的損耗。此外，還常使用一些輔助方法，如成本法、收益法和市場法等來確定損耗。

本章熟悉：(1)建筑物損耗及其造成建筑物損耗的因素。一般歸結(jié)為物質(zhì)因素、功能因素和經(jīng)濟(jì)因素三類。

(2)確定建筑物損耗的現(xiàn)場查勘工作程序和現(xiàn)場查勘要點(diǎn)。包括：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和砌體結(jié)構(gòu)的建筑物?，F(xiàn)場查勘要點(diǎn)主要包括：結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三大部分。

第一節(jié)　概述

一、建筑物損耗的概念(熟悉)

建筑物的損耗，是指建筑物在使用過程中，由于各種原因造成建筑物效用遞減，從而引起的價(jià)值上的損失。

1.有形損耗

由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實(shí)體價(jià)值損失。

2.無形損耗

由于功能上或經(jīng)濟(jì)上的因素而引起的建筑物無形價(jià)值損失。

二、造成建筑物損耗的原因(熟悉)

1.物質(zhì)因素

因使用產(chǎn)生的破損;

隨時(shí)間或風(fēng)雨侵蝕等自然作用而產(chǎn)生的自然老化;

因風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害而發(fā)生的損壞;

人為造成的破壞。

2.功能因素

技術(shù)更新，指科學(xué)理論上的重大突破，新技術(shù)、新工藝的推廣運(yùn)用;

設(shè)計(jì)變化，含消費(fèi)觀念的變更。

3.經(jīng)濟(jì)因素

周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的衰退：

建筑物與周邊環(huán)境不相適應(yīng);

區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退等。

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