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資產(chǎn)評估師考試建筑工程評估基礎預習講義：

第三節(jié)　建設用地管理的相關規(guī)定

一、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對房屋建筑和建設用地的限制(掌握)

(一)對建設項目立項的要求

以劃撥方式提供國有土地使用權的，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。

(二)對建設項目申請用地的要求

1.以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目

建設單位應當向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。

建設單位在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

2.以出讓方式提供國有土地使用權的建設項目

在國有土地使用權出讓前，市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。

(三)對基礎設施和公共服務設施建設用地的使用規(guī)定

禁止擅自改變用途。

(四)對建設工程規(guī)劃許可的規(guī)定

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的 鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。

(五)對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設用地申請的規(guī)定

由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。

在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設以及農(nóng)村村民住宅建設，不得占用農(nóng)用地;確需占用農(nóng)用地的，應當依照《土地管理法》有關規(guī)定辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設用地范圍以外作出規(guī)劃許可。

建設單位應當按照規(guī)劃條件進行建設;確需變更的，必須向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。

(一)對城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)臨時建設用地申請的規(guī)定

臨時建設應當在批準的使用期限內(nèi)自行拆除。

二、《物權法》對建設用地使用權的規(guī)定(掌握)

(一)對建設用地使用權的規(guī)定 無處分權

建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有 占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。

(二)對建設用地使用權設立的規(guī)定

建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。

新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。

(三)對建設用地使用權變更的規(guī)定

不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關行政主管部門批準。

建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金。

(四)對建設用地使用權其他事項的規(guī)定

建設用地使用權人應當依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。

住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

三、土地利用總體規(guī)劃對建設用地的限制(掌握)

(一)土地利用總體規(guī)劃的法律效力

必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地;

土地利用計劃制訂，建設項目用地預審，農(nóng)用地轉用和建設用地審批，城市和村鎮(zhèn)規(guī)劃建設用地規(guī)模審核，土地開發(fā)整理，土地執(zhí)法檢查等，都必須依據(jù)和符合土地利用總體規(guī)劃。

(二)土地利用總體規(guī)劃對實施城市規(guī)劃占用土地的規(guī)定

市、縣人民政府按照土地利用年度計劃擬訂農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案，分批次逐級上報有批準權的人民政府。

有批準權的人民政府土地行政主管部門對農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案進行審查，提出審查意見，報有批準權的人民政府批準。

農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府組織實施，按具體建設項目分別供地。

(三)土地利用總體規(guī)劃對具體建設項目建設用地的規(guī)定

1.使用國有土地

必須依法申請使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)的國有建設用地。

2.使用農(nóng)用地

(1)由土地行政主管部門提出建設項目用地預審報告;

(2)市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案(涉及國有農(nóng)用地的，不擬訂征收土地方案)：補充耕地方案與農(nóng)用地轉用方案一并批準;供地方案與征收土地方案一并批準;涉及國有農(nóng)用地的，供地方案與農(nóng)用地轉用方案一并批準。

(3)由市、縣人民政府向建設單位頒發(fā)建設用地批準書;

(1)土地使用者依法申請土地登記。

3.使用集體所有土地中的未利用土地

只報批征收土地方案和供地方案。

4.使用國有未利用土地

國家重點建設項目、軍事設施和跨省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域的建設項目以及國務院規(guī)定的其他建設項目用地，應當報國務院批準。

本章小結：1.建設用地的分類(重點是公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地三類);

2.建設用地的取得：出讓(投標、競拍和掛牌)、劃撥、租賃、轉讓;

3.取得建設用地的相關費用：征地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設基金、耕地占用稅、土地管理費;

4.建設用地轉讓的條件、建設用地抵押;

5.建設用地正常收回的情形(6種，其中2種需補償)、閑置土地收回的情形及處置;

6.《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《物權法》、土地利用總體規(guī)劃對建設用地的限制。

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