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資產(chǎn)評(píng)估師考試建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)講義：建設(shè)用地的取得、轉(zhuǎn)讓與喪失(3)

三、建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓及抵押(熟悉)

(一)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓

1.轉(zhuǎn)讓的條件

(1)以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓條件

①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

(2)以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓條件

①以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

②以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)報(bào)批時(shí)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方將轉(zhuǎn)讓國有土地所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

2.轉(zhuǎn)讓的其他規(guī)定

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

(二) 建設(shè)用地的抵押

1.抵押的范圍

建設(shè)用地的使用權(quán)可進(jìn)行抵押，建筑物和其他土地附著物、正在建造的建筑物等也可以進(jìn)行抵押，但土地的所有權(quán)不能抵押。

2.建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押

(1)以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

(2)以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。

(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

3.新增建筑物的處理

建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。

該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

四、建設(shè)用地的喪失(熟悉)

(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的;

(4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的;

(5)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的;

(6)對(duì)非經(jīng)營性用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的。

(二)閑置土地的收回

1.閑置土地的認(rèn)定

(1)建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的;

(2)已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。

2.閑置土地處置可選擇的方式

(1)延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長不得超過l年;

(2)改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè);

(3)安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價(jià);

(4)政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地或者對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè);

(5)政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對(duì)原建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償;

(6)土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還給政府。原土地使用者需要使用土地時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應(yīng)與其交還土地等價(jià)的土地。

3.閑置土地的處置

(1)土地閑置滿兩年的，堅(jiān)決無償收回;

(2)土地閑置滿一年未滿兩年按的出讓金或劃撥款的20%以下征收閑置費(fèi)，特別是房地產(chǎn)用地的征繳增值地價(jià);

(3)不符合收回條件的，改變用途、置換、臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等。

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