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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法的串講知識(shí)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第一節(jié)    市場(chǎng)法

一、基本涵義

市場(chǎng)法是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

二、基本前提

應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件：

1、需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。

2、公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

三、基本程序及有關(guān)指標(biāo)

運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，一般按以下程序進(jìn)行：

（一）確定被評(píng)估資產(chǎn)

即要明確被評(píng)估資產(chǎn)是什么。

（二）選擇參照物

選擇參照物是運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)注意兩點(diǎn)：（1）對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象間的可比性問題。（2）通常參照物應(yīng)選擇三個(gè)以上。

（三）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素

不論何種資產(chǎn)，影響其價(jià)值的因素基本相同，如資產(chǎn)的性質(zhì)、市場(chǎng)條件等。但具體到每一種資產(chǎn)時(shí)，影響資產(chǎn)價(jià)值的因素又各有側(cè)重。例如房地產(chǎn)主要受地理位置因素的影響，而機(jī)器設(shè)備則受技術(shù)水平的影響。根據(jù)不同種類資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn)，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。

（四）指標(biāo)對(duì)比、量化差異

根據(jù)所選定的對(duì)比指標(biāo)，在參照物及評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較，并將兩者的差異進(jìn)行量化。

（五）調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異

即以參照物的成交價(jià)格作為估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)。將已經(jīng)量化的參照物與評(píng)估對(duì)象對(duì)比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減，就能得到以每個(gè)參照物為基礎(chǔ)的評(píng)估對(duì)象的初評(píng)結(jié)果。初評(píng)結(jié)果的數(shù)量取決于所選擇的參照物個(gè)數(shù)。

（六）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果

即由評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，來確定最終的評(píng)估值。

四、市場(chǎng)法常用具體評(píng)估方法

運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，因市場(chǎng)條件的差異和參照物的不同，采取的方法也有所不同。

（一）直接法

直接法是指能夠在市場(chǎng)上找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，直接以參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格或購置價(jià)格作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的評(píng)估方法。

（二）類比法

類比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公開市場(chǎng)上無法找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物時(shí)，可以選擇若干個(gè)類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評(píng)估對(duì)象與各個(gè)參照物成交案例的因素差異，并對(duì)參照物的價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。這種方法在資產(chǎn)交易頻繁、市場(chǎng)發(fā)育較好的地區(qū)得到廣泛應(yīng)用。

基本公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物價(jià)格+(-)調(diào)整額

被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物價(jià)格×調(diào)整系數(shù)

或    被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物價(jià)格×（1＋調(diào)整率）

運(yùn)用類比法的關(guān)鍵是通過嚴(yán)格篩選，找到最適合的參照物，并進(jìn)行差異調(diào)整。通常，參照物的主要差異因素有以下幾個(gè)方面：

1.時(shí)間因素。時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有時(shí)間因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易時(shí)間修正系數(shù)

2.區(qū)域因素。區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×區(qū)域因素修正系數(shù)

3.功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×功能差異修正系數(shù)

4．交易情況。交易情況主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市場(chǎng)條件主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開市場(chǎng)或非公開市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)間等。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有交易情況的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易情況修正系數(shù)

5．個(gè)別因素。個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有個(gè)別因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×個(gè)別因素修正系數(shù)

如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間存在上述各種差異時(shí)，評(píng)估值計(jì)算公式可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易時(shí)間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)

五、市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)：

市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡單、最有效的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：

（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；

（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：

（1）需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；

（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。

六、需要強(qiáng)調(diào)的幾個(gè)問題

1.關(guān)于方法的選用

只有在與被評(píng)估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)存在交易活躍的市場(chǎng)的情況下方可運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，而且能夠獲得類似資產(chǎn)市場(chǎng)交易的真實(shí)資料。例如，一些大城市的寫字樓、公司的普通股股票、一些生產(chǎn)設(shè)備等資產(chǎn)，由于其交易相當(dāng)頻繁，運(yùn)用市場(chǎng)法非常有效。

2.關(guān)于參照物選擇問題

（１）必須選擇三個(gè)以上的參照物。

（２）在選擇參照物時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇參照物公平交易的案例。在市場(chǎng)交易中有時(shí)存在特殊情況，例如交易雙方的地位不平等，買方（賣方）處于劣勢(shì)地位；或賣方急于將資產(chǎn)脫手；或國家處于某一特殊的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)中等等，在選擇參照物時(shí)應(yīng)避免這些特殊的交易案例。

（３）應(yīng)選取近期交易的資產(chǎn)案例作為參照物。

3.對(duì)不同參照物結(jié)果的處理

采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，需要選取三個(gè)以上的參照物，這時(shí)就會(huì)得到若干個(gè)初評(píng)結(jié)果，評(píng)估師可以對(duì)若干個(gè)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，剔除異常值，對(duì)其它較為接近的初評(píng)結(jié)果可以采用加權(quán)平均法、簡單平均法等計(jì)算出平均值作為最終的評(píng)估結(jié)果，評(píng)估師也可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷確定評(píng)估值的區(qū)間。

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