第二節(jié)供求理論

供求理論是市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和價(jià)格變動(dòng)的核心理論。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格(或租金，下同)水平的高低及其變動(dòng)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，是房地產(chǎn)的供給和需求兩種力量共同作用的結(jié)果。其中，待租售的房地產(chǎn)(包括新開(kāi)發(fā)的增量房地產(chǎn)和已有的存量房地產(chǎn))形成了市場(chǎng)的供給面，房地產(chǎn)的消費(fèi)者(即房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者或承租者)形成了市場(chǎng)的需求面。其他一切因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，要么是通過(guò)影響房地產(chǎn)供給，要么是通過(guò)影響房地產(chǎn)需求，要么是通過(guò)同時(shí)影響房地產(chǎn)的供給和需求來(lái)實(shí)現(xiàn)的。從這種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策措施或事件將如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向和房地產(chǎn)價(jià)格漲落，應(yīng)首先分析它將如何影響房地產(chǎn)的供給和需求。

一、房地產(chǎn)需求

(一)房地產(chǎn)需求的概念

房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在特定的時(shí)間內(nèi)，在一定的價(jià)格水平上，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)(或承租，下同)的數(shù)量。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有的消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量，即市場(chǎng)需求是所有的消費(fèi)者需求的總和。

(二)決定房地產(chǎn)需求量的因素

某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有以下幾個(gè)。

(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

(2)消費(fèi)者的收入水平。

(3)消費(fèi)者的偏好。

(4)相關(guān)物品的價(jià)格水平。

(5)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

(三)房地產(chǎn)需求曲線

房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系——某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。

二、房地產(chǎn)供給

(一)房地產(chǎn)供給的概念

房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者(即房地產(chǎn)出售人或出租人，下同)在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格(或租金，下同)水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售(或出租，下同)的數(shù)量。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，即市場(chǎng)供給是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者供給的總和。

(二)決定房地產(chǎn)供給量的因素

某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有以下幾個(gè)。

(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

(2)該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。

(3)該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平。

(4)房地產(chǎn)殲發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

(三)房地產(chǎn)供給曲線

房地產(chǎn)供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系——某種房地產(chǎn)的供給量如何隨著該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)

三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格

在其他條件不變的情況下，需求曲線上的每一個(gè)點(diǎn)都是消費(fèi)者愿意并且能夠接受的房地產(chǎn)價(jià)格與數(shù)量的組合，供給曲線上的每一個(gè)點(diǎn)都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或擁有者愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)數(shù)量與價(jià)格的組合。因?yàn)槭袌?chǎng)交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格和數(shù)量，必須是供求雙方都愿意而且能夠接受的價(jià)格和數(shù)量。

四、房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性

在理論上可把房地產(chǎn)的供求狀況分為以下4種類(lèi)型：①全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況。②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況。③全國(guó)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。④本地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。

與其他可移動(dòng)的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)及變更用途困難，直接決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，是本地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類(lèi)型的房地產(chǎn)供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)格有無(wú)影響及其影響的程度，要視這些供求狀況的波及性如何而定。

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