第三節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量及其構(gòu)成的分析是基礎(chǔ)。一般來說，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)現(xiàn)金流量的基本要素主要有投資、成本、銷售收入、稅金和利潤(rùn)等。對(duì)于具體的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，這些構(gòu)成現(xiàn)金流量的基本要素在具體的組成上會(huì)各有特點(diǎn)。

一、出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

對(duì)于一般的建設(shè)項(xiàng)目，其總投資為建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目與一般的建設(shè)項(xiàng)目有所不同，對(duì)投資者來說，其投入的建設(shè)資金均屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)，其投資的大部分以同定資產(chǎn)的形式存在于房地產(chǎn)商品中，并通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售活動(dòng)，轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)而收回投資。在投資開發(fā)過程中，投資者本身所形成的同定資產(chǎn)很少甚至是零，基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本中。因此，出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的總投資基本就等于項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。

(一)出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流入

出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其現(xiàn)金流入也豐要以房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入體現(xiàn)。但在分析其現(xiàn)金流人時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：①由于在商品房的銷售中存在預(yù)售，因此要合理確定計(jì)算期內(nèi)不同時(shí)點(diǎn)上商品房的銷售比例。②由于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往不只是單一的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而是多種產(chǎn)品的組合，如有商業(yè)店鋪、公寓、高層住宅、多層住宅等。因此，在確定不同時(shí)點(diǎn)商品房銷售比例的同時(shí)，還要確定不同類型房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售比例。③由于商品房的市場(chǎng)價(jià)格是處于動(dòng)態(tài)變化中的，對(duì)各不同時(shí)點(diǎn)、各類商品房的銷售價(jià)格應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的預(yù)測(cè)。

(二)出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流出

出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由土地取得成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和增值稅等構(gòu)成。

1.土地取得成本

土地取得成本包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、土地使用權(quán)取得稅費(fèi)等。

2.開發(fā)成本

(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括可行性研究、工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工場(chǎng)地“三通一平”等費(fèi)用。

(2)建筑安裝工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等。

(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等T程費(fèi)用。

(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施支出，如居委會(huì)、派出所、托兒所、公共場(chǎng)所等。

(5)房地產(chǎn)開發(fā)期間稅費(fèi)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府有關(guān)部門征收的費(fèi)用。一般包括市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。

3.開發(fā)費(fèi)用

(1)管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅費(fèi)、土地使用稅費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)。

(2)銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)營(yíng)銷中發(fā)生的支出。主要包括廣告宣傳推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。

(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括利息支出和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用兩部分。

1)利息支出是指籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括建設(shè)投資借款利息(即長(zhǎng)期借款利息)和流動(dòng)資金借款利息。建設(shè)投資借款利息的計(jì)算公式為：

每年支付的利息=年初本金累計(jì)額×年利率(4一17)

流動(dòng)資金借款利息的計(jì)算公式為：

流動(dòng)資金利息=流動(dòng)資金借款累計(jì)金額×年利率(4一18)

2)其他財(cái)務(wù)費(fèi)用主要包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯總凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4.增值稅

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年3月31日公布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》，從2016年5月1日起，把原來的營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅一般稅率為11%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡(jiǎn)稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

二、經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資是投資者將開發(fā)建設(shè)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品出租或自營(yíng)，開發(fā)投資者擁有房地產(chǎn)的所有權(quán)。其投資實(shí)際上轉(zhuǎn)換成了項(xiàng)目的同定資產(chǎn)。

(一)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流入

經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金收入、自營(yíng)收入、房地產(chǎn)增值等方面房地產(chǎn)增值的經(jīng)濟(jì)效果可以在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)商品時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可以在再融資行為中實(shí)現(xiàn)。這類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入一般為租金收入、自營(yíng)收入和轉(zhuǎn)讓收入。租金收入或自營(yíng)收入是這類投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的主體，也是利潤(rùn)表的主要科目，其估算的準(zhǔn)確性極大地影響著項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的估計(jì)。因此，在估算時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的相關(guān)結(jié)果以及房地產(chǎn)產(chǎn)品類型、規(guī)模、區(qū)位及經(jīng)營(yíng)方案等進(jìn)行概括的描述及確認(rèn)，并應(yīng)特別說明采用價(jià)格的合理性。

(二)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流出

經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要包括固定資產(chǎn)投資和運(yùn)營(yíng)成本兩大部分。

1.同定資產(chǎn)投資

由于經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目其投資和成本的概念與一般工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目基本相同。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)、建設(shè)投資的構(gòu)成與前述出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的構(gòu)成基本相同，其估算也基本相同，只是這些投資轉(zhuǎn)換成了同定資產(chǎn)。

2.運(yùn)營(yíng)成本

運(yùn)營(yíng)成本是財(cái)務(wù)分析的現(xiàn)金流量分析中所使用的特定概念，作為項(xiàng)目現(xiàn)金流量表中運(yùn)營(yíng)期現(xiàn)金流出的主體部分。運(yùn)營(yíng)成本估算的行業(yè)性很強(qiáng)，不同行業(yè)在成本構(gòu)成科目和名稱上都可能有較大的不同。下面以出租型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，分析其主要的運(yùn)營(yíng)成本。

(1)人工費(fèi)。人工費(fèi)包括經(jīng)營(yíng)管理人員的工資、補(bǔ)貼、福利和國(guó)家或地方政府要求繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、統(tǒng)籌費(fèi)、公積金等。

(2)公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。該費(fèi)用分項(xiàng)較多，主要包括：①維修和保養(yǎng)費(fèi)。用于房屋外部和內(nèi)部的總體維修和保養(yǎng)費(fèi)用支出。如建筑物立而的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查和維修、空調(diào)維修與保養(yǎng)、防火設(shè)備購置等。②室內(nèi)裝修費(fèi)用。室內(nèi)裝修費(fèi)是一項(xiàng)開支較大的經(jīng)常性費(fèi)用，所以常常與維修與保養(yǎng)費(fèi)分列子科目。③生活用水和污水排放。該項(xiàng)費(fèi)用隨季節(jié)的變化而有所變化。大多數(shù)物業(yè)同時(shí)收取生活用水和污水排放費(fèi)用，因?yàn)橐蛔谖飿I(yè)中污水排放的數(shù)量和生活用水的使用量有關(guān)。④能源費(fèi)。該費(fèi)用科目通常是根據(jù)物業(yè)所耗費(fèi)能源的類型，進(jìn)一步劃分為水、電、燃?xì)?、油料等詳?xì)科目。⑤康樂設(shè)施費(fèi)。有些物業(yè)如寫字樓，設(shè)有健身設(shè)備供租戶和員工使用。健身設(shè)備、游泳池和其他康樂設(shè)施的維修、保養(yǎng)和日常使用費(fèi)，屬于康樂設(shè)施費(fèi)的范疇。⑥雜項(xiàng)費(fèi)用。該費(fèi)用是指那些為保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而需支出的非經(jīng)常性、零星的費(fèi)用項(xiàng)目。

(3)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)。該費(fèi)用主要取決于物業(yè)環(huán)境綠化面移{的大小和美化大堂、樓道等公共部位而支付的花卉等費(fèi)用支出。

(4)清沽衛(wèi)生費(fèi)。該費(fèi)剛主要包括建筑物內(nèi)外地面的清掃、大堂和走道地面打蠟、洗手間的清掃和消毒、垃圾清運(yùn)以及化糞池清淘等費(fèi)用。

(5)保安費(fèi)用。聘請(qǐng)保安公司為物業(yè)公共安全提供服務(wù)的費(fèi)用。

(6)辦公費(fèi)。辦公費(fèi)所包含的內(nèi)容較雜，包括零星辦公用品、低值易耗品支出、郵寄費(fèi)和其他與現(xiàn)場(chǎng)辦公室運(yùn)作相關(guān)的費(fèi)用。如聘請(qǐng)法律顧問的費(fèi)用等。

(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。該費(fèi)用是指與物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的交通、通信、辦公、工程維修、各類設(shè)備、機(jī)械等同定資產(chǎn)的折舊支出。其折舊年限通常按5年計(jì)算。按固定資產(chǎn)總額分?jǐn)偟矫吭轮鹪绿崛?，單?dú)設(shè)立科目。

(8)不可預(yù)見費(fèi)。在運(yùn)營(yíng)管理中常有一些預(yù)計(jì)不到的費(fèi)用支出，如意外事件的發(fā)生等，因此，在運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算中，通常列入一項(xiàng)不可預(yù)見費(fèi)，可按前7項(xiàng)費(fèi)用之和的5%估算、

(9)保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)項(xiàng)目通常只包括物業(yè)本身的保險(xiǎn)，員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)在人工費(fèi)中開支。

(10)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)，通常是物業(yè)有效毛租金收入的一個(gè)百分比，有效毛租金低于預(yù)計(jì)的某一數(shù)值時(shí)，還可以確定物業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)的一個(gè)最低值.具體比例，可根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理市場(chǎng)情況確定。

(11)房產(chǎn)稅。對(duì)收益性物業(yè)來說，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

同樣要注意的是，在現(xiàn)金流量的測(cè)算過程中，租金收入的估算要建立在對(duì)市場(chǎng)狀況和走勢(shì)合理的判斷、分析、預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，同時(shí)要結(jié)合項(xiàng)目的具體情況作出合理的估算。

三、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

這里僅介紹房地產(chǎn)置業(yè)投資中的購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量。從現(xiàn)金流人來看，購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資基本相同，主要包括租金收入、自營(yíng)收入和轉(zhuǎn)讓收入。

從現(xiàn)金流出來看，購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資主要由兩部分組成：一是購買房地產(chǎn)的投資，二是在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的運(yùn)經(jīng)成本。運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的運(yùn)營(yíng)成本與上述經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目基本相同，不再重復(fù)。購買房地產(chǎn)的投資，在現(xiàn)金流出上主要有兩種類型：一是購買房地產(chǎn)的資金全部來自于投資者的自有資金。在這種情況下，購買投資是現(xiàn)金流量系統(tǒng)中起始點(diǎn)的初始投資。二是購買房地產(chǎn)的資金一部分是投資者的自有資金，另一部分是來自于金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款。在這種情況下，投資者的自有資金部分是現(xiàn)金流量系統(tǒng)中的初始投資，發(fā)生于現(xiàn)金流量系統(tǒng)的起始點(diǎn)，金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款部分表現(xiàn)為在還款期內(nèi)每期的還本付息額。運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的運(yùn)營(yíng)成本與經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目基本相同，不再重復(fù)。

現(xiàn)金流量的分析是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)，直接影響到經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果和結(jié)論，也是投資決策的主要依據(jù)。因此，在實(shí)踐中，結(jié)合投資項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際，客觀、科學(xué)、合理地分析和測(cè)算投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量是十分重要的。

四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中要求編制一系列的財(cái)務(wù)報(bào)表。這些財(cái)務(wù)報(bào)表是計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)日盈利能力、清償能力的基礎(chǔ)。在分析和估算出財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之后，對(duì)各種財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行編制、分析是非常重要的。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表，基本報(bào)表主要有現(xiàn)金流量表、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表、資產(chǎn)負(fù)債表。輔助報(bào)表涉及面較廣，根據(jù)項(xiàng)目的不同情況，所需要的輔助報(bào)表也不完全一樣。主要有項(xiàng)目總投資估算表、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入估算表、借款還本付息計(jì)劃表、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表等。

(一)現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量只反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金收支，不反映非現(xiàn)金收支。因此，現(xiàn)金流量表只反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金收支，不包括非現(xiàn)金收支(如折舊費(fèi)、應(yīng)收及應(yīng)付款等)?，F(xiàn)金流量表可以用來計(jì)算投資項(xiàng)目各項(xiàng)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析，按投資基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表可分為項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表和投資各方現(xiàn)金流量表。

(1)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表是以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，或者說不分投資資金來源，在假定全部投資為自有資金的條件下，用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后的內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值及投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。由于把所有的投資看成是自有資金，所以表中沒有“還本付息”一欄。編制該表的目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案(不論其資產(chǎn)來源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。

(2)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表。項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表是站在投資者的角度，以投資者的出資額為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算自有資金的內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的表格。編制該表的目的是考察項(xiàng)目自有資金的盈利能力。

(3)投資各方現(xiàn)金流量表。投資各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ).用以計(jì)算投資各方的內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等盈利性指標(biāo)，編制的日的在于反映投資者各方投入資本的盈利能力。

在編制房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量表時(shí)，特別是在編制房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表和房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金流量表時(shí)，要注意下列問題：

(1)凈現(xiàn)金流量(項(xiàng)目的未來收益)是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和，根據(jù)需要，可以計(jì)算所得稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計(jì)算所得稅后凈現(xiàn)金流量。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，通常是計(jì)算稅前現(xiàn)金流量。

(2)在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，一般建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期。但房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有所不同。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目，對(duì)投資者來說屬于短期投資，因此只有建設(shè)期而沒有經(jīng)營(yíng)期：經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資既有建設(shè)期也有經(jīng)營(yíng)期;房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目一般來說不存在建設(shè)期，只有經(jīng)營(yíng)期和持有期，但購買處于預(yù)售階段期房的除外。因此，出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的計(jì)算期是從項(xiàng)目建設(shè)開始到房地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完為止所經(jīng)歷的時(shí)間;經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開投資項(xiàng)目的計(jì)算期是從項(xiàng)目建設(shè)開始到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間;房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的計(jì)算期是從購買時(shí)點(diǎn)開始到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間。

(3)由于房地產(chǎn)直接投資有出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資、經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資、購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資和租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資等多種形式。因此，在填報(bào)具體項(xiàng)口的現(xiàn)金流量表時(shí)，不僅要區(qū)別項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表，還要區(qū)別出售與出租、自營(yíng)項(xiàng)目，這也是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目與一般建設(shè)項(xiàng)目的不同之處。如在出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中，其運(yùn)營(yíng)成本已包含在項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用之內(nèi)，故該項(xiàng)目?jī)?nèi)容在現(xiàn)金流出項(xiàng)目中可以不填列，在現(xiàn)金流人中也就沒有“回收經(jīng)營(yíng)資金”項(xiàng)目，“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”和“修理費(fèi)”也很少發(fā)生，所以也可不填列，由于這類投資不存在固定資產(chǎn)余值的回收，故現(xiàn)金流入欄目中可以不設(shè)“回收固定資產(chǎn)余值”科目。

(二)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表能夠全面反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金活動(dòng)全貌，能夠反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計(jì)劃，并為編制資產(chǎn)負(fù)債表及資金平衡分析提供依據(jù)。

在編制財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表時(shí)，要注意下列問題：

(1)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表是從項(xiàng)目的資金平衡角度出發(fā)的，所以表中把用于項(xiàng)目的全部資金來源都看作是現(xiàn)金流人，包括借貸資金和資本金投入，而在現(xiàn)金流量表中把資金投人看作是現(xiàn)金流出，這是從投資者的角度出發(fā)的。

(2)從資金平衡的角度看，并不要求盈余資金欄中的每一年都出現(xiàn)正值(表示資金有盈余)，而是要求從投資開始至各年累計(jì)的盈余資金不小于零。否則，將可能出現(xiàn)資金鏈斷裂。因此，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金平衡的重點(diǎn)是表中的“累計(jì)盈余資金”。

(3)不同投資類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表中的某些科目有所不同，這與現(xiàn)金流量表填報(bào)時(shí)要注意項(xiàng)日的性質(zhì)、類型、特點(diǎn)等具體情況填列一樣。

(三)利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表

利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表是反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及稅后利潤(rùn)的分配情況的報(bào)表，主要用于計(jì)算靜態(tài)盈利性指標(biāo)，如投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等。

(四)資產(chǎn)負(fù)債表

資產(chǎn)負(fù)債表是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年年未的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系的報(bào)表，主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，一般不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。但當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)或投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。

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