(二)A集團(tuán)公司(國(guó)有)擬將所屬B工廠改制為B股份有限公司，2009年7月獲得所在省國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)后，7月28日，A公司委托某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)B工廠涉及的國(guó)有劃撥建設(shè)用地進(jìn)行估價(jià)。下面是根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料和估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察得到的相關(guān)信息整理出的有關(guān)情況，請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問題。

(1)A公司是財(cái)政部批準(zhǔn)實(shí)行國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，屬國(guó)家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)。

(2)B工廠為A公司所屬全資子公司，為機(jī)械加工型企業(yè)，正在進(jìn)行一項(xiàng)重點(diǎn)技術(shù)改造，改制為股份有限公司后，將擇機(jī)上市。

(3)B工廠所使用土地位于××市x×區(qū)新中路15號(hào)，分為東西兩部分，東西兩側(cè)有圍墻隔開，并獨(dú)立建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。西側(cè)為該廠辦公和職工宿舍區(qū)?？偼恋孛娣e為10622平方米，其中宿舍與辦公區(qū)沒有明確的分割線，但辦理了獨(dú)立的土地登記，面積為4400平方米。西側(cè)宿舍樓建筑面積8500平方米，已按房改政策出售給職工;辦公樓建筑面積4500平方米。東側(cè)為廠區(qū)，占地42342平力米，生產(chǎn)性用房建筑面積為25000平方米。廠區(qū)中有一研究樓，但已經(jīng)獨(dú)立辦理土地登記。

(4)B工廠在廠區(qū)東約1公里處有一分廠，也是其主要生產(chǎn)部門，為獨(dú)立核算的非法人企業(yè)，占有土地面積22100平方米。

(5)土地證所載所有土地使用權(quán)人均為B工廠，主廠區(qū)統(tǒng)一地號(hào)為L(zhǎng)H-3-(3)-26-6，無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛。

(6)經(jīng)向當(dāng)?shù)貒?guó)土管理部門了解，B工廠已于2008年10月將東側(cè)廠區(qū)內(nèi)的研究樓(土地面積1200平方米)及地上建筑抵押給了某銀行，共貸款700萬(wàn)元，期限為一年，辦理了抵押登記，申領(lǐng)了土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。

(7)該土地外均有上水、下水、通電、通天然氣、通電信、通暖設(shè)施及道路。西側(cè)所有管線均已接人并能正常使用;東側(cè)除天然氣外，其余管線也均已接入，目前使用情況正常。B工廠宗地內(nèi)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用均在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中有所反映。

(8) 2009年7月5日，審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)已進(jìn)場(chǎng)工作，企業(yè)審計(jì)的截止日期為2009年6月30日。

(9)委托方提供了B工廠的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、國(guó)有土地使用證、國(guó)家國(guó)資委關(guān)于改制的批文、實(shí)行國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)及屬國(guó)家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)的相關(guān)文件、房屋所有權(quán)證、宗地利用及基礎(chǔ)設(shè)施情況等資料。

問題(4小題，分別為4分、5分、6分、5分)

1.B工廠改制為股份有限公司過程中，除了估價(jià)之外，還需要對(duì)其現(xiàn)在使用的國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行處置，你認(rèn)為可以選擇的處置方式有哪些?

2.根據(jù)上述資料，B工廠有哪些土地可以進(jìn)入股份公司?請(qǐng)列出名稱和土地面積。

3.假定你是土地估價(jià)師，請(qǐng)結(jié)合上述信息，對(duì)東側(cè)廠區(qū)土地(不包括研究樓)的價(jià)格進(jìn)行定義?

4.該企業(yè)在改制完成后，假定由于特別原因需要將東側(cè)生產(chǎn)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎層玫?，并?009年8月8日簽訂土地出讓合同，土地登記時(shí)間為2009年9月1日。請(qǐng)根據(jù)上述有關(guān)資料列出主要的登記信息。

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（責(zé)任編輯：fky）

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