參考答案

一、問答題：

(一)答：

1.公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的定義即在公開市場(chǎng)土最可能形成的價(jià)格或類似含義。

2.成本法中的主要參數(shù)：土地取得費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、專業(yè)管理費(fèi)用、利潤(rùn)率。

3.收益法中的主要參數(shù)：潛在毛收入(毛收入、租金)、出租(空置)率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、資本化率。

4.假設(shè)開發(fā)法中的主要參數(shù)：未來開發(fā)完成后的價(jià)值、建筑安裝工程費(fèi)用、利潤(rùn)率(或折現(xiàn)率)、工期。

5.以上參數(shù)均應(yīng)采用客觀合理的(正常)、社會(huì)平均水平的。

注：1.如只答參數(shù)的不給分。

2.參數(shù)中答不全者視情況給分，多答者視情況給分。

(二)答：

1.選用成本法、收益法和比較法中任兩種。

2.將兩種估價(jià)方法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價(jià)值。

3.收益法、市場(chǎng)比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評(píng)估。

4.答①：選用成本法時(shí)，地價(jià)構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金;

答②：評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)條件的價(jià)值，然后扣除需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金;

答③：說明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價(jià)值;

5.收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。

(三)答：

1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況(物質(zhì)實(shí)體、區(qū)域和權(quán)益)資料;

2.規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo));

3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況(或發(fā)展趨勢(shì))(或租金：售價(jià)水平)(或經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流)資料;

4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用(或建造成本費(fèi)用);

5.相關(guān)稅費(fèi)：

6.貸款利率;

7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤(rùn)水平;

8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用;

9.市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用;

10.該地區(qū)土地出讓金(地價(jià))的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

注：多答合理的可給分。

二、單項(xiàng)選擇題

(一)1.D 2.B

(二)3.C 4.C

(三)5.B 6.B 7.D 8.D

(四)9.D 10.D

三、指錯(cuò)題

1.估價(jià)時(shí)間用語錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn);

2.缺少估價(jià)原則;

3.估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義;

4.未分析租金水平的變化趨勢(shì);

5.一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響;

6.三層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響;

7.六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，來考慮使用面積系數(shù);

8.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi);

9.未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、氣、熱等費(fèi)用;

10.保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)算;

11.資本化率取值未說明理由;

12.可獲收益年限錯(cuò)，應(yīng)為36年;

13.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，年期修正方法(公式)錯(cuò);

14.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，已經(jīng)過年限錯(cuò)，應(yīng)為4年;

15.基準(zhǔn)地價(jià)修正法無評(píng)估過程，土地價(jià)格的內(nèi)涵未交代清楚;

16.未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用(建安費(fèi));

17.建筑物折舊年限計(jì)算錯(cuò)(應(yīng)2/38);

18.未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響;

19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用;

20.未說明估價(jià)結(jié)果確定的理由。

四、改錯(cuò)題

1.KA計(jì)算錯(cuò)，應(yīng)為：1051/1048=100.3%

2.比準(zhǔn)價(jià)格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為：100/101

比準(zhǔn)價(jià)格：

A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/101=6487元/m2

3.比準(zhǔn)價(jià)格C，容積率修正系數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為：100/99

比準(zhǔn)價(jià)格：

C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103=6326元/m2

注：1.指出錯(cuò)誤未做改正計(jì)算(或計(jì)算結(jié)果錯(cuò)的)酌情給分。

2.將區(qū)域因素及個(gè)別因素下的4個(gè)因素的系數(shù)平均后作分母處理的不扣分。

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