三、指錯(cuò)題(下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

某房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

致委托方函(略)

封面及目標(biāo)(略)

估價(jià)師聲明(略)

××房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方：××市××區(qū)人民法院

二、受托方：××房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司

三、估價(jià)對(duì)象

1.地理位置及概況(略)。

2.估價(jià)對(duì)象概括：

估價(jià)對(duì)象為坐落于××大街××號(hào)，房屋所有權(quán)證為××號(hào)的一部分，建筑面積828.78m2，所有權(quán)人為××有限公司;土地以劃撥方式取得，批準(zhǔn)用途為辦公，應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e為236.65m2，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，買受人尚需補(bǔ)繳土地出讓金。整個(gè)建筑物為框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積6654.07m2，地上10層(局部11層)，地下室按人防標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，竣工于1993年。

四、估價(jià)目的

為法院審理欠款糾紛案件提供價(jià)值參考依據(jù)。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2002年11月。

六、估價(jià)依據(jù)(略)

七、估價(jià)原則

本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：①合法原則是指以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)屬、合法使用、合法處分等為前提進(jìn)行估價(jià);②最高最佳使用原則是指以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用原則，認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提的估價(jià)，這種使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行的合理論證;③替代原則是指房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

八、估價(jià)方法

評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域租售活躍，與估價(jià)對(duì)象類似物業(yè)的市場(chǎng)信息較容易獲得且代表性較強(qiáng)，故采用收益法、市場(chǎng)比較法作為評(píng)估方法，其中計(jì)算應(yīng)扣除土地出讓金部分采用基準(zhǔn)地價(jià)法。

九、估價(jià)結(jié)果

估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開價(jià)值總額為181.40萬(wàn)元(大寫：人民幣壹佰捌拾壹萬(wàn)肆仟圓整);平均單價(jià)為2188元/m2。其中總價(jià)取整至千元，單價(jià)取整至元。

十、估價(jià)人員(略)

十一、估價(jià)作業(yè)日期

2004年4月5日至2004年4月24日。

十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

2004年2月24日至2005年2月23日。

××房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析(略)

二、區(qū)位因素分析(略)

三、市場(chǎng)背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估價(jià)方法選用

估價(jià)對(duì)象作為一宗收益性物業(yè)，且所在區(qū)域租售活躍，與估價(jià)對(duì)象類似物業(yè)的市場(chǎng)信息較容易獲得且代表性較強(qiáng)，故采用收益法、市場(chǎng)比較法作為評(píng)估方法，其中計(jì)算應(yīng)扣除土地出讓金部分采用基準(zhǔn)地價(jià)法。

技術(shù)路線：考慮評(píng)估標(biāo)的的類型、評(píng)估目的以及周邊市場(chǎng)交易情況，確定從兩條路線進(jìn)行技術(shù)評(píng)估。

一是選取在同一供需圈內(nèi)，在用途、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃條件等方面與評(píng)估標(biāo)的基本相似的三宗房地產(chǎn)，依據(jù)替代原理，將待估房地產(chǎn)與選取的類似房地產(chǎn)近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正，得出待估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的比準(zhǔn)價(jià)格。

二是首先利用市場(chǎng)比較法確定待估房地產(chǎn)的客觀租金以及預(yù)期增長(zhǎng)速度，扣除取得該收益必須發(fā)生的各項(xiàng)客觀支出得出凈收益;選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率，把合法使用年限內(nèi)(結(jié)合土地使用屆止年期和建筑物正常經(jīng)濟(jì)使用壽命以及維護(hù)保養(yǎng)情況綜合確定)的凈收益，折算到評(píng)估基準(zhǔn)日，求其現(xiàn)值之和，以此估算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。

最后根據(jù)待估標(biāo)的物類型、評(píng)估目的、市場(chǎng)情況加權(quán)確定最終評(píng)估價(jià)格。

六、估價(jià)測(cè)算過程1.利用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取應(yīng)扣除土地出讓金部分價(jià)值

(1)求取宗地單價(jià)。

由于宗地以劃撥方式取得土地使用權(quán)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，評(píng)估價(jià)格應(yīng)為扣除出讓金后的價(jià)格，扣除比例取地價(jià)的40%。

1)《××市區(qū)土地定級(jí)估價(jià)修訂報(bào)告》內(nèi)涵。

為了進(jìn)一步深化土地使用制度改革，強(qiáng)化土地資源資產(chǎn)管理，建立健全地價(jià)管理體系，規(guī)范地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，根據(jù)××市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)情況，更新了××市區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)“××市人民政府《關(guān)于公布××市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》”(××政函[××]××號(hào))，××市區(qū)新的基準(zhǔn)地價(jià)于2003年5月8日公布實(shí)施。此次基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋了××市城市總體規(guī)劃建設(shè)用地范圍，面積約130km2。分商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途。其中商業(yè)用地劃分了八級(jí)、住宅用地劃分了六級(jí)、工業(yè)用地劃分了五級(jí)。

A.基準(zhǔn)地價(jià)是指不同級(jí)別區(qū)域、不同用途的平均地價(jià)。

B.基準(zhǔn)地價(jià)的公布實(shí)施日：2003年5月8日。

C.土地使用年期：各用途用地法定最高出讓年限。

D.土地開發(fā)程度：××市商業(yè)用地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度為“五通一平”(通路、通電、供水、排水、通訊及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整)。

E.平均容積率：商業(yè)2.0，住宅1.3.F.土地權(quán)利狀況：基準(zhǔn)地價(jià)均指有償使用條件下的有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

計(jì)算公式：

Pi=p×(1+K1)×K2×K3/K4

式中

Pi　——待估宗地土地使用權(quán)價(jià)格;

p　——待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià);

K1　——待估宗地綜合修正系數(shù);

K2　——待估宗地日期修正系數(shù);

K3　——待估宗地使用年期修正系數(shù);

K4　——待估宗地容積率修正系數(shù)。

2)確定待估宗地所在區(qū)域土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)。

待估宗地位于××大街××號(hào)，依據(jù)《××市區(qū)土地定級(jí)估價(jià)修訂》報(bào)告，待估宗地位于商業(yè)用地3級(jí)地，基準(zhǔn)地價(jià)為2476元/m2。

3)待估宗地基準(zhǔn)地價(jià)影響因素說明表和修正系數(shù)表。

按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，根據(jù)《××市區(qū)土地定級(jí)估價(jià)修訂》報(bào)告，結(jié)合××市的實(shí)際情況，通過分析有關(guān)用地資料及××市住宅發(fā)展趨勢(shì)，按照待估宗地的區(qū)域因素及個(gè)別因素條件，建立待估宗地的影響因素說明表和修正系數(shù)表見表1，并修正得到待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定條件下的宗地地價(jià)。

表1　　　　待估宗地修正因素具體條件說明及修正系數(shù)表

因素因子

四、改錯(cuò)題(指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

房地產(chǎn)估價(jià)師準(zhǔn)題庫(kù)

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