21某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值,200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報(bào)酬率為6%.，該房地產(chǎn)的價(jià)值為()萬(wàn)元。

A 489.99

B 495. 53

C 695. 53

D 800. 00

【答案】C

【解析】本題考查的是剩余技術(shù)。建筑物年收益額=建筑物現(xiàn)值x建筑物的資本化率=200×12%= 24，那么土地的年收益額=60-24 =36.土地的價(jià)值=36×(P/A，6%，30)=38×1/6%×[1-1/( 1+6%) 30] =495.53。合計(jì)，房地產(chǎn)價(jià)值= 200+495.53= 695 53萬(wàn)元，參見(jiàn)教材P257。

24通過(guò)房租求取房地產(chǎn)凈收益，不應(yīng)扣除()。

A空置損失

B房產(chǎn)稅

C房屋折日費(fèi)

D房屋保險(xiǎn)費(fèi)

【管塞】C

【解忻】本題考查的是凈收益的測(cè)算。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，

包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。參見(jiàn)教材P238。

26下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中.屬于功能折舊的是()。

A寫(xiě)字樓層高偏低

B廠房受酸雨腐蝕

C住宅庫(kù)存量過(guò)大

D在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降

【答案】A

【解析】本題考查的是建筑物折日的含義和原因。功能折舊也稱(chēng)為無(wú)形損耗，是指因建筑物功能不足或過(guò)剩造成的建筑物價(jià)值減損。導(dǎo)致建筑物功能不足或過(guò)剩的原因可能是科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念改變，過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，建筑設(shè)計(jì)上的缺陷等。 P296.

29關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)估價(jià)中開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期等之間關(guān)系的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。

A開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期

B建設(shè)期的起點(diǎn)與開(kāi)始經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同

c經(jīng)營(yíng)期可具體分為銷(xiāo)售期和運(yùn)營(yíng)期

O建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期不會(huì)重疊

【答案】D

【解析】本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。在銷(xiāo)售(含預(yù)售)的情形下，建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期有重疊。P330。

30當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，宜選擇的估價(jià)方法是()

A平均增減量法

B平均發(fā)展速度法

c移動(dòng)平均法

D指數(shù)修勻法

【答案】A

【解析】本題考查的是平均增減量法。運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。P349。

33在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響.這一估價(jià)假設(shè)屬于()

A未定事項(xiàng)假設(shè) B背離事實(shí)假設(shè)

C不相一致假設(shè) D依據(jù)不足假設(shè)

【答案】B

【解析】本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成，背離事實(shí)假設(shè)，是指因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不—致的合理假定。例如，在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。P413.

34關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。

A價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過(guò)去、現(xiàn)在或?qū)?lái)

B 價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的

C價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致

D價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致

【答案】C

【解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不—定與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致。參見(jiàn)教材P162表5-1。

35關(guān)于估價(jià)師聲明的說(shuō)法，正確的是( )。

A估價(jià)師聲明是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明

B估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)勤勉盡責(zé)估價(jià)做出承諾和保證

C未參與估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以在估價(jià)師聲明上簽名

D估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果成立的條件作出提示和說(shuō)明

【答案】B

【解析】本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。估價(jià)師聲明應(yīng)寫(xiě)明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德，專(zhuān)業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)等的承諾保證。參見(jiàn)教材P412.

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