4、綜合分析題、共3大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個(gè)或一個(gè)以上符合題意請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分，錯(cuò)選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。

(一)

陳某購(gòu)買了江某的一套學(xué)區(qū)房，雙方為避稅，在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)隱瞞了成交價(jià)格，后被有關(guān)部門要求房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。陳某委托其表弟趙某所在的甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做課稅評(píng)估。趙某選取了相鄰區(qū)位但不屬于學(xué)區(qū)房的成交案例進(jìn)行評(píng)估，助陳某、江某偷稅5萬(wàn)元。陳某因無(wú)力清償?shù)狡谧》康盅嘿J款，被訴到法院，法院裁定公開拍賣陳某住房以清償債務(wù)，此時(shí)，趙某虛假評(píng)估的事情敗露。

1.在交易活動(dòng)中，屬于陳某應(yīng)盡的義務(wù)為()。

A.繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅

B.如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格

C.簽訂房屋買賣合同

D.按3元/m2標(biāo)準(zhǔn)繳納交易手續(xù)費(fèi)

2.下列稅種中，陳某在交易過(guò)程中作為法定綱稅義務(wù)的為( )。

A.房產(chǎn)稅

B.教育費(fèi)附加

C.印花稅

D.城市維護(hù)建設(shè)稅

3.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)為( )。

A.要求陳某、江某提供身份證明

B.要求對(duì)交易的房屋進(jìn)行評(píng)估

C.要求陳某、江某提供登記原因證明文件

D.就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)陳某、江某和趙某

4.關(guān)于趙某評(píng)估行為的說(shuō)法，正確的為( )。

A.應(yīng)該主動(dòng)申請(qǐng)回避

B.直接賠償有關(guān)稅金損失

C.將受到行政處分

D.將作為不良行為記入信用檔案

5.人民法院在裁定拍賣住房后，應(yīng)當(dāng)給予陳某( )個(gè)月的騰空搬遷寬限期。

A.1

B.2

C.3

D.6

1.【答案】BC

【解析】營(yíng)業(yè)稅是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開征的一種稅，如營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)由江某繳納。該學(xué)區(qū)房為存量房，存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)為每平方米6元。

2.

【答案】C

【解析】城市維護(hù)建設(shè)稅是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。印花稅的征收范圍具體包括：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù);權(quán)利、許可證照等。

3.

【答案】ACD

【解析】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)為：1)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;2)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人;3)如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng);4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;不得以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記;不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

4.

【答案】ACD

【解析】行政處分是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位對(duì)所屬的國(guó)家工作人員違法失職行為尚不構(gòu)成犯罪，依據(jù)法律、法規(guī)所規(guī)定的權(quán)限而給予的一種懲戒。行政處分種類有：警告、記過(guò)、記大過(guò)、降級(jí)、撤職、開除(六種)。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師有簽署具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價(jià)報(bào)告行為的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告，責(zé)令其改正，沒有違法所得的，處以1萬(wàn)元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

5.

【答案】D

【解析】人民法院對(duì)已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。

(二)

2013年6月20日，某市人民政府根據(jù)城市實(shí)施舊城改造，決定征收城區(qū)內(nèi)某處國(guó)有土地上的房屋。李某在征收范圍內(nèi)擁有一套建筑面積為100㎡的住宅，其中，10㎡自行改造為商業(yè)用房，另還自行搭建了5㎡違章建筑。住宅抵押給銀行尚有500000元貸款未還，同時(shí)，該套住宅已出租，租期3年，年租金為30000元。經(jīng)測(cè)算，該區(qū)域類似住宅的市場(chǎng)價(jià)格為10000元/㎡。李某收到房屋征收估價(jià)報(bào)告后，對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議。

1.該市人民政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)完成的工作為( )。

A.進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

B.足額到位征收補(bǔ)償費(fèi)

C.評(píng)估被征收房屋的價(jià)值

D.組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證

2.征收補(bǔ)償李某房屋的建筑面積為( )。

A.90㎡

B.100㎡

C.110㎡

D.115㎡

3.李某出租房屋，每年應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅總和為( )元。

A.4650

B.5100

C.5700

D.5800

4.征收李某房屋的補(bǔ)償額應(yīng)不低于()萬(wàn)元。

A.50

B.59

C.100

D.109

5.李某收到估價(jià)報(bào)告后，可以選擇處理的方式為()。

A.向出具報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢

B.另行委托其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新估價(jià)

C.在規(guī)定期限內(nèi)向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)

D.直接向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定

1.【答案】ABD

【解析】收到房屋征收部門上報(bào)的征收補(bǔ)償方案后，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、環(huán)境資源保護(hù)、文物保護(hù)、財(cái)政、建設(shè)等有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。

2.【答案】B

【解析】對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用作和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

3.【答案】A

4.【答案】C

【解析】作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：①被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;②因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償。③因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。針對(duì)“被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償”，征收李某房屋的補(bǔ)償額=100×10000=100(萬(wàn)元)。

5.【答案】AC

【解析】房屋征收當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。被征收人或者房屋征收部門對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

(三)

甲公司于2016年6月以出讓方式取得一宗居住用地，出讓合同約定容積率≤3.0，建筑密度≤33%，綠地率≥35%，人口容量≤8000人/h㎡，以中、高層為主。該宗地周邊有大型商業(yè)中心和中學(xué)、小學(xué)及醫(yī)療、文化等設(shè)施，市政配套齊全。甲公司另有一幢賬面原值為3000萬(wàn)元的商業(yè)用房，于2013年1月出租給乙公司，并收到預(yù)付年租金240萬(wàn)元。同時(shí)，甲公司用商業(yè)用房向銀行抵押貸款1500萬(wàn)元，年利率為8%，借款期限為3年，每年年末支付利息，到期一次性歸還本金。繳納商業(yè)用房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)年費(fèi)6萬(wàn)元，另發(fā)生經(jīng)營(yíng)收入300萬(wàn)元，支出200萬(wàn)元(含稅費(fèi))，其中包括繳納商業(yè)用房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)年費(fèi)6萬(wàn)元，約定保險(xiǎn)金額為2000萬(wàn)元。2013年商業(yè)用房發(fā)生火災(zāi)，發(fā)生火災(zāi)前，該商業(yè)用房現(xiàn)值為3100萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查認(rèn)定，火災(zāi)事故乙公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，火災(zāi)造成商品用房損失額為800萬(wàn)元。保險(xiǎn)公司根據(jù)調(diào)查結(jié)果給予了賠付。

1.甲公司以出讓方式取得的該宗居住用地為( )居住用地。

A.一類

B.二類

C.三類

D.四類

2.出讓合同約定的控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)中，屬于規(guī)定性指標(biāo)的為()。

A.容積率

B.綠地率

C.建筑密度

D.人口容量

3.按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，甲公司2013年1月的利潤(rùn)應(yīng)為( )萬(wàn)元。

A.110.0

B.115.5

C.125.5

D.340.0

4.甲公司取得1500萬(wàn)元貸款的種類屬于( )。

A.保證貸款

B.抵押貸款

C.自營(yíng)貸款

D.中期貸款

5.保險(xiǎn)公司應(yīng)賠付甲公司( )萬(wàn)元。

A.800

B.2000

C.3000

D.3100

1.【答案】B

【解析】根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB50137-2011)，一類居住用地是指設(shè)施齊全、環(huán)境良好，以低層住宅為主的用地。二類居住用地是指設(shè)施較齊全、環(huán)境良好，以多、中、高層住宅為主的用地。三類居住用地是指設(shè)施較欠缺、環(huán)境較差，以需要加以改造的簡(jiǎn)陋為主的用地，包括危房、棚戶區(qū)、臨時(shí)住宅等用地。

2.【答案】ABC

【解析】控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系指標(biāo)中，規(guī)定性指標(biāo)一般包括以下各項(xiàng)：①用地性質(zhì);②用地面積;③建筑密度;④建筑控制高度;⑤建筑紅線后退距離;⑥容積率;⑦綠地率;⑧交通出入口方位;⑨停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。指導(dǎo)性指標(biāo)一般包括以下各項(xiàng)：①人口容量;②建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求;③其他環(huán)境要求。

3.【答案】A

【解析】權(quán)責(zé)發(fā)生制是指凡是當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，無(wú)論是否收付，都應(yīng)該作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用，計(jì)入利潤(rùn)表;凡是不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已在當(dāng)期收付，也不應(yīng)該作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。因此，甲公司商業(yè)用房2013年1月的租金收入=240÷12=20(萬(wàn)元)。甲公司2013年1月貸款1500萬(wàn)元應(yīng)支付的利息=1500萬(wàn)元×年利率8%÷12(個(gè)月)=10萬(wàn)元。2013年1月的利潤(rùn)=租金收入20萬(wàn)元+經(jīng)營(yíng)收入300萬(wàn)元-支出200萬(wàn)元(含稅費(fèi))-利息支出10萬(wàn)元=110萬(wàn)元。

4.【答案】CD

【解析】甲公司用商業(yè)用房向銀行抵押貸款1500萬(wàn)元，屬于抵押貸款，非保證貸款、質(zhì)押貸款。中期貸款是指貸款期限在1年(不含1年)以上5年以下(含5年)的貸款，借款期限為3年，屬于中期貸款。自營(yíng)貸款是指貸款人以合法方式籌集資金、自主發(fā)放的貸款，風(fēng)險(xiǎn)由貸款人承擔(dān)，并由貸款人收回本金和利息。

5.【答案】A

【解析】定值保險(xiǎn)的特征：以保險(xiǎn)合同雙方事先約定的保險(xiǎn)價(jià)值為賠償計(jì)算依據(jù)。如果保險(xiǎn)事故造成保險(xiǎn)標(biāo)的滅失或者價(jià)值全部損失，則無(wú)論該保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際損失如何，保險(xiǎn)人都應(yīng)按保險(xiǎn)合同約定的保險(xiǎn)金額全額支付，不必重新估價(jià)。如果保險(xiǎn)事故僅造成保險(xiǎn)標(biāo)的部分損失，則只需確定損失的比例，該比例與保險(xiǎn)合同約定的保險(xiǎn)金額的乘積，即為保險(xiǎn)人應(yīng)支付的賠償金額。

房地產(chǎn)估價(jià)師準(zhǔn)題庫(kù)

編輯推薦：

2018年房地產(chǎn)估價(jià)師考試題解精品班

房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材知識(shí)點(diǎn)解讀匯總

（責(zé)任編輯：）