參考答案

一、問答題

(一)答：

1.選用假設開發(fā)法和市場法進行估價;

2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況;

3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本;

4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案;

5.了解房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式，(租或售)，運用市場法和收益法預測建成后房地產(chǎn)總價值，調查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用等，如前期費用、建安工程費用、專業(yè)費等，測算土地價格;

6.選取可比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格;

7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果;

8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。

(二)答：

1.(1)估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同;

(2)收益指房地產(chǎn)對應凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分;

(3)凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等;

2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年);

3.估價采用的成本應為估價時點的社會平均(客觀)成本(或者：實際成本不一定是社會平均(客觀)成本。

(三)答：

甲公司可能提出的要求：

1.按改造后的辦公用途市場價值進行評估;

2.對辦公樓承租人損失進行評估;

3.對裝修、改造費用進行評估。

房地產(chǎn)估價機構可做的答復：

1.應按改造前的工業(yè)用途評估(筆者注：按法定用途)，評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失;按工業(yè)用途評估時可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

2.經(jīng)拆遷當事人協(xié)調同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。

3.對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

二、單項選擇題

(一)1.A2.C3.C4.D

(二)5.A6.B7.A

(三)8.C9.D10.B

三、指錯題

1.致委托人函中沒有說明估價時點;

2.致委托人函中缺法定代表人的簽名;

3.估價方法中未說明收益法和市場法的定義;

4.地下車位100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由;

5.收益價格的計算中帶租約部分在租約期應按租約租金計算，租約期外按市場租金計算;

6.年有效毛收入中押金收益也應乘出租率90%。

7.年管理費的計算基礎錯誤，押金的利息不應計算管理費，確定管理費率缺理由;

8.年保險費的計算基礎錯誤，應以建筑物現(xiàn)值作為計算年保險費的基礎，保險費率的確定缺理由;

9.求取收益價格中有限年期公式錯(注：這是文員的筆誤);

10.交易情況的修正缺乏理由，招標價和拍賣價不一定比協(xié)議價更高;

11.區(qū)域因素修正錯誤(應該是可比實例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價對象在估價時點的區(qū)域因素狀況相比);

12.個別因素修正與基本情況調查表中的描述不一致(注：個別因素修正都是一般);

13.市場法中沒有說明是否包含地下車位的價值;

14.估價報告不完整，缺少附件。

四、改錯題

1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元

2.配套費用：12000×300=36000000元

3.售稅費：(15913600+15240000+1415999+6230720)×8%/(1-8%)=3405.245元

4.評銷估價格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月

主要考查的是契稅問題和客觀成本與實際成本的知識點

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歷年注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試真題

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（責任編輯：fky）

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