1.某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6%，假設(shè)租金和住房市場價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn)"以租養(yǎng)房"，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價(jià)的30%，余款申請年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：

(1)該家庭能夠購買最高總價(jià)為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?

(2)設(shè)該家庭購買了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個(gè)月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)

2.某購物中心開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項(xiàng)目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預(yù)計(jì)購物中心的出租率為95%，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運(yùn)營成本為毛租金收入的35%。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題：

(1)若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2(精確到個(gè)位)?

(2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13%，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?(12分)

（責(zé)任編輯：fky）

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