三、指錯題請指明下列房地產(chǎn)估價報告其中的13處錯誤，(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)

房地產(chǎn)估價報告

項目名稱：xx 市xx 區(qū)xx 東街xx 號商業(yè)用房征收補償價格評枯報告

估價委托人：xx 市房屋征收管理辦公室

估價機(jī)構(gòu)：xx 市房地產(chǎn)估價有限公司

估價人員：x xx (注冊號：xxx )

x xx (注冊號：x xx )

估價作業(yè)日期：2011年8月8日至8月18日

估價報告編號：xx 估字第xx 號

目錄(略)

致委托人函(略)

注冊房地產(chǎn)估價師聲明(略)

估價假設(shè)和限制條件(略)

估價結(jié)果報告

(一)估價委托人(略)

(二)估價機(jī)構(gòu)(略)

(三)估價對象

1.實物狀況

(l)土地狀況

估價對象位于xx 區(qū)xx 街，四至：東至xx 劇院，西至火x 東街，南至xx 商場，北至xx 餐廳。土地使用權(quán)面積為1000M2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為“三通一平”(其他情況略)。

(2)建筑物狀況

估價對象建于1999年8月，坐東面西，為鋼混結(jié)構(gòu)建筑，總層數(shù)為4 層。建筑面積為3000 M2，分割為9個零售商鋪和餐飲賣場，統(tǒng)一由某資產(chǎn)經(jīng)營公司裝修、經(jīng)營(其他情況略)。

2.權(quán)益狀況

( l )土地使用權(quán)

根據(jù)委托人提供的資料，(國有土地使用權(quán)證》證號為x xx 號，用地面積為1000M2，使用權(quán)類型為出計，用途為商業(yè)，起止日期為1997年8月8日至2037年8月7日，約定不可續(xù)期。

( 2 )房屋所有權(quán)

估價對象已辦理了《 房屋所有權(quán)證》，證號為x xx 號，產(chǎn)權(quán)人為xx 公司，建筑面積為3000 M2(其他情況略)?！　? 3)他項權(quán)利

估價對象已于2010年11月辦理了抵押貸款，貸款額度為1000萬元人民幣，抵押貸款期限為1年，至今尚未償還。

( 4 )租賃情況

估價對象由某資產(chǎn)經(jīng)營公司租賃使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，月租金為65元/M2，租賃期從201D年8月8日至2030年8月7日，租賃期內(nèi)不調(diào)整租金，租賃稅費按規(guī)定各自承擔(dān)。合同到期后，資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先租賃。

3.區(qū)位狀況(略)

(四)估價目的

為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。

(五)估價時點

2011年8月8日，即房屋征收決定公告之日。

(六)價值定義

被征收房屋價值是指被征收房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價時點自愿進(jìn)行交易的金額。

(七)估價依據(jù)

( 1 )《 中華人民共和國物權(quán)法》。( 2 )《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

( 3 )《 中華人民共和國土地管理法》。

( 4 )中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T 50291 一1999)。

( 5 )《 城市房屋征收管理條例》。( 6 )《 國有土地上房屋征收評估辦法》。

( 7 )《 房屋征收評估委托書》。( 8 )《 房屋征收評估委托合同》。

( 9 )委托人提供的《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。

( 10 )估價對象的《 房屋租賃合同》。

( 11 )注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘獲得的資料和市場調(diào)查資料。

(八)估價原則

( 1 )獨立、客觀、公正原則(說明略)。

( 2 )合法原則(說明略)。

( 3 )最高最佳利用原則(說明略)。

( 4 )替代原則(說明略)。

( 5 )估價時點原則(說明略)。

(九)估價方法

經(jīng)綜合分析，確定選用市場法和收益法作為本次估價的估價方法。

市場法是將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)成交價格做適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的一種估價方法。

收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值的一種估價方法。

(十)估價結(jié)果

評估總價：4001.24萬元.

大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整(單價略)

(十一)估價人員

注冊房地產(chǎn)估價師：x xx (蓋章);注冊號：x xx。

(十二)估價報告應(yīng)用的有效期(略)

(十三)估價作業(yè)日期

2011年8月8日至2011年8月18日

估價技術(shù)報告

(一)估價對象實物狀況描述與分析(略)

(二)估價對象權(quán)益狀況描述與分析(略)

(三)估價對象區(qū)位狀況描述與分析(略)

(四)市場背景描述與分析(略)

(五)最高最佳利用分析(略)

(六)估價力法適用性分析(略)

(七)估價測算過程

1.市場法測算

市場法具體估價思路：由于目前類似房地產(chǎn)交易實例較多，估價人員根據(jù)估價對象的狀況和估價目的搜集了大量交易實例，從中選取可比實例;將估價對象房地產(chǎn)與這些可比實例房地產(chǎn)的實際成交價格進(jìn)行比較，進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況(實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況)調(diào)整;結(jié)合估價經(jīng)驗，依據(jù)估價對象的具體情況計算出一個綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價格，以此估算估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格。

(1)選取可比實例

( 2 )比較因素說明表

房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中，實物狀況權(quán)重確定為30% ，權(quán)益狀況權(quán)重確定為35% ，區(qū)位狀況權(quán)重確定為35% ;權(quán)重、修正系數(shù)確定過程略。

市場法評估單價：16670.81元/M2

市場法評估總價：16670.81×3000=50012430元

2.收益法測算

收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值的一種估價方法。其計算公式為：

V = A/Y×[1-(1+Y)n ]式中V--收益法評估及價格;

A ―房地產(chǎn)凈收益;

Y--房地產(chǎn)報酬率;

n― 房地產(chǎn)收益年限。

( 1 )房屋收益、空置率和重置價格確定

根據(jù)租賃合同，月租金為65元/M2，期間不調(diào)整租金，且租賃合同到期后資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先續(xù)租，因此本次評估月租金取65元/M2，空置率取0。根據(jù)估價對象房屋造價審計報告，經(jīng)造價指數(shù)修正和成新修正后，確定房屋重置成本為1200元/M2(測算過程略)。

( 2 )報酬率確定

報酬率的確定方法有累加法、市場提取法、排序插入法等。本次估價采取累加法。無風(fēng)險報酬率選取估價時點中國人民銀行公布的一年期存款基準(zhǔn)利率為3.5% ;依據(jù)對影響估價對象的社會經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險報酬率為3%(過程略)，最終求出：報酬率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率，即6.5%

( 3 )收益年限確定

根據(jù)委托人提供的資料，估價對象為鋼混結(jié)構(gòu)的建筑，建筑經(jīng)濟(jì)壽命為60年。商業(yè)用地最高使用年限為26年。根據(jù)孰短原則，確定收益年限為26年。

( 4 )價格評估確定(詳見下表)

參數(shù)選取及具體計算過程略。

收益法評估單價：7444.35元/M2

收益法評估總價：22333038.05元

(八)估價結(jié)果確定

考慮到市場法測算結(jié)果能較客觀地反映估價對象的正常市場價值，而收益法測算結(jié)果背離市場交易價格，故收益法測算結(jié)果僅供參考，不予采用。綜合分析確定估價對象xx 市xx 區(qū)xx 東街xx 號xx 商業(yè)用房于估價時點2011年8月8日的被征收房屋價值為：人民幣50012430元。由于該宗房地產(chǎn)目前尚未償還的貸款為1000萬元，應(yīng)作為法定優(yōu)先受償款予以扣除，即

50012430-1000000=40012430(元)

因此評估總價為40012430元，即：4001.24萬元

大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整(單價略)

xx 房地產(chǎn)估價有限公司

二O 一一年八月十八日

附件(略)

四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

本次估價背景如下：

估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬M2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片斷：

(六)估價方法適用性分析

l.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)，主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價;估價劉象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值;估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法?！　?.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。

由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。

3.收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。

由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全、故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。

4.成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。

用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。

由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素.

參考答案

一、問答題

(一)評分要點：

1.乙評估機(jī)構(gòu)未對估價對象進(jìn)行實地查勘。(2分)

(或：未對甲公司提供的資料進(jìn)行核實，2分;未對估價對象拍照，1分)

2.乙評估機(jī)構(gòu)不應(yīng)向甲上市公司詢問評估期望值。(2分)

3.確定有效毛收入時應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)姆课菘罩寐省?2分)

(或：不應(yīng)把租金直接作為有效毛收入.2分)

4.不應(yīng)選用350元/M2作為估價對象的客觀租金(或應(yīng)采用三個可比實例的平均值;曲解了最高最佳利用原則)。(2分)

(或：未說明收益年限，2分)

5.不應(yīng)選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。(2分)

(二)評分要求：

1.( l )加油站的房屋(1分)、構(gòu)筑物(1分)及其占用范圍內(nèi)的使用權(quán)。(1分)

( 2 )加油站的設(shè)施設(shè)備以及工器具等動產(chǎn)。(1分)

( 3 )加油站的特色裝飾裝修。(1分)

( 4 )加油站的特許經(jīng)營權(quán)。(1分)

2.( l )加油站的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(房屋所有權(quán)證、國有土地使用證)。(1分)

( 2 )加油站的設(shè)施設(shè)備情況(儲油罐、加油機(jī)等的數(shù)量、型號、規(guī)格等)。(l分)

( 3 )加油站的營業(yè)執(zhí)照、特許經(jīng)營資質(zhì)證書、特許經(jīng)營權(quán)出讓合同。(1分)

( 4 )加油站近3年的經(jīng)營狀況及財務(wù)報表。(1分)

(三)評分要點：

1.四個交易實例不可直接作為可比實例，經(jīng)過修正或調(diào)整后可以選作可比實例。(2分)

2.( 1 )對實例A 應(yīng)進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，具體思路是對剩余3年租期中市場租金與租約租金的差價折現(xiàn)后加總。(2分)(或調(diào)整至完整權(quán)利狀態(tài)下的價格)

( 2 )對實例B 應(yīng)進(jìn)行利害關(guān)系人之間交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場調(diào)查，一般情況下其成交價格會低于正常市場價格。(2分)

( 3 )對實例C 應(yīng)進(jìn)行相鄰房地產(chǎn)合并交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場調(diào)查，一般情況下其成交價格會高于正常市場價格。(2分)(或測算合并后的增值收益)

( 4 )對實例D 應(yīng)進(jìn)行臨街寬度(寬深比)修正和形狀(平面布局)修正。(2分)

二單項選擇題 1.B 2 D 3.C 4.D 5.C

6 D 7.D 8.A 9.B 10.D

三、指錯題

1.價值定義表述不準(zhǔn)確，缺少“但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”等內(nèi)容。

2.估價依據(jù)中《 城市房屋征收管理條例》 錯，應(yīng)為《 國有土地上房屋征收與補償條例》?！　?.結(jié)果報告和技術(shù)報告的總價均表述為萬元。但按照規(guī)定：“房屋征收評估價值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元”。

4.結(jié)果報告只有估價師蓋章而無簽字，按照規(guī)定“不得以印章代替簽字”。

5.結(jié)果報告中估價報告應(yīng)用的有效期與估價作業(yè)日期順序顛倒?！?第(十二)與(十三)項順序顛倒〕

6.市場法測算未列出計算公式。

7.市場法比較因素中樓層應(yīng)屬于區(qū)位狀況。

8.市場法比較因素系數(shù)確定未說明比較基準(zhǔn)。

9.市場法交易日期修正系數(shù)確定無依據(jù)。

10.市場法可比實例樓層修正，多層和高層不適宜采用統(tǒng)一修正系數(shù)。(交易實例B、C為高層，不宜選作可比實例)

11.未說明求取估價對象最終比準(zhǔn)價格的方式.

12.收益法公式選取未說明理由。(收益法公式選用未分析未來收益變化趨勢)

13.收益法的潛在毛收益不能直接使用租約租金，按照規(guī)定應(yīng)該“不考慮租賃因素的影響”。(應(yīng)采用客觀租金)

14.收益法測算未考慮押金利息收入等其他收入。

15.收益法測算中，空置率取“0”不妥，應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)目罩寐省?/p>

16. 收益法測算中建筑物重置成本應(yīng)是客觀成本。

17.收益法測算中建筑物重置成本不應(yīng)做成新修正。

18.市場法與收益法測算結(jié)果的價值內(nèi)涵不一致。(市場法測算結(jié)果不應(yīng)包含裝修價值)

19 確定估價結(jié)果時扣除了抵押貸款余額，按照規(guī)定“評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額”。

四、改錯題

1. 錯誤：綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。

改為：綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、成本法兩種估價方法。

2.錯誤：采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。

改為：采用假設(shè)開發(fā)法時按被迫轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。

3.錯誤：由于估價對象為商業(yè)用房，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算開發(fā)完成后的價值。_、

改為：由于估價對象為商業(yè)用房，故可采用收益法(或市場法結(jié)合長期趨勢)估算開發(fā)完成后的價值。

4.錯誤：用成本法測算建筑物價格時，根據(jù)委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。

改為：用成本法測算建筑物價格時，根據(jù)修建該類在建工程項目的客觀造價資料進(jìn)行測算。

評分方式：1.指出錯誤，改正正確的，給2.5分。

2.指出錯誤，未改正，或者改正不正確的，給1分。

3.正確的地方指錯的，一律扣2.5分。

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