11.某辦公樓的建筑面積為1500㎡，土地面積為1000㎡，目前的房地產(chǎn)市場價值為5000元/㎡，同類土地的市場單價為2200元/㎡。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤為1300元/㎡;裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達(dá)6500元/㎡;如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計拆除費(fèi)用為300元/㎡，舊建筑物殘值為50元/㎡，新建筑物重置價格為3800元/㎡，新建后的房地產(chǎn)市場價值可達(dá)8000元/㎡。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為( )。

A.維持現(xiàn)狀 B.裝修改造

C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓 D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓

12.謹(jǐn)慎原則主要是評估房地產(chǎn)( )時應(yīng)遵循的原則。

A.抵押價值 B.征收價值

C.現(xiàn)狀價值 D.投資價值

13.某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價值時點(diǎn)按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣( )萬元。

A.630.0 B.650.0

C.661.5 D.682.5

14.采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時，應(yīng)以可比實例( )為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。

A.成交價格 B.賬面價格

C.正常價格 D.期望價格

15.某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價格為6500元/㎡，該類房地產(chǎn)2013年3月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17、90. 08，該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價格為( )元/Il12。

A.5110. 51 B.5307. 26

C.5548. 37 D.5638. 13

16.某套建筑面積為100 ㎡的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為( )元/㎡。

A.4387 B.4398

C.4500 D.4887

17.評估某宗房地產(chǎn)的市場價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為8000元/㎡，比正常價格低2%;乙可比實例的賣方實收價格為7800元/㎡，交易稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價格的3%和6%;丙可比實例的成交價格為8300元/㎡，其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價對象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/㎡。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場價格為( ) 元/2。

A.8157. 60 B.8158. 91

C.8163. 57 D.8164. 88

18.某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。

A.183. 78 B.257. 55

C.873. 19 D.1427. 16

19.某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計三年后該寫字樓為現(xiàn)在價格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價格為( )萬元。

A.992 B.3306

C.10014 D.12723

20.關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是( )。

A.因估價目的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價值時可不考慮租約限制

B.承租人權(quán)益價值可能為負(fù)值

C.出租人權(quán)益價值與合同租金及市場租金有關(guān)

D.承租人權(quán)益價值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和

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