估價技術(shù)報告

一、估價對象實物狀況描述與分析(略)

二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析(略)

三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析(略)

四、市場背景描述與分析

1.××市宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r

××市近年經(jīng)濟快速發(fā)展，2012年GDP同比增長12%，財政收入同比增長9%，固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長15%。(其他經(jīng)濟發(fā)展情況略)

2.××市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r

××市2012年房地產(chǎn)市場十分活躍，市場呈現(xiàn)量價齊增態(tài)勢。全年住宅成交量同比增長90/0，寫字樓成交量同比增長12%，商業(yè)物業(yè)成交量同比增長5%，住宅成交價格同比上升12%，寫字樓

成交價格同比上升10%，商業(yè)物業(yè)成交價格上升16%。

五、最高最佳利用分析(略)

六、估價方法適用性分析(略)

七、估價測算過程

(一)成本法測算過程

1.土地取得成本

采用市場法計算同類用途出讓土地使用權(quán)價格為1300元/㎡。(測算過程略)

土地取得成本= 1300×25000= 3250(萬元)

2.建設(shè)成本

(1)建筑安裝工程費

當(dāng)?shù)赝悩?biāo)準(zhǔn)層高的單層鋼結(jié)構(gòu)廠房建筑安裝工程費單價為2600元/mz。(依據(jù)略)

建安工程費= 2600×15000= 3900(萬元)

(2)勘查設(shè)計和前期工程費

勘察設(shè)計和前期工程費為建筑安裝工程費的9%。(依據(jù)略)

勘查設(shè)計和前期工程費=3900 x9% =351(萬元)

(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費為每平方米建筑面積290元。(依據(jù)略)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費= 290 x15000= 435(萬元)

(4)其他工程費

其他工程費為每平方米建筑面積130元。(依據(jù)略)

其他工程費=130 x15000 =195(萬元)

(5)開發(fā)期間稅費

開發(fā)期間稅費為每平方米建筑面積210元(依據(jù)略)

開發(fā)期間稅費= 210×15000= 315(萬元)

(6)建設(shè)成本

建設(shè)成本= 3900 +351+435 +195 +315= 5196(萬元)

3.管理費用

管理費用比率一般按4%計算(依據(jù)略)

管理費用= 5196 x4%= 207. 84(萬元)

4.銷售費用

銷售費用比率一般按3%計算(依據(jù)略)

銷售費用= (3250+5196) x3% =253.38(萬元)

5.投資利息

計息期按一年計算，利率按6.15%計算。(依據(jù)略)

投資利息=(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用)×6.15%

= (3250 +5196 +207. 84 +253. 38) ×6.15

= 547. 79(萬元)

6.銷售稅費

銷售稅費一般為銷售價格V(即開發(fā)完成后的價值)的5. 65%。(依據(jù)略)

銷售稅費=V×5.65%

7.開發(fā)利潤

項目成本利潤率為15%。(依據(jù)略)

開發(fā)利潤=(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息)×15%

= (3250 +5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79) x15%

= 1418. 25(萬元)

銷售價格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費 =土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售價格x5.65%

銷售價格=(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤)/(1- 5.65 010) =(3250+ 5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79 +1418. 25)/(1-5. 65%) = 11524.39(萬元)

8.折舊

根據(jù)實地查勘建筑物的完損程度和使用年限確定建筑物的成新率為90%。(確定過程略)

房地產(chǎn)現(xiàn)值為：11524. 39×90% =10371.95(萬元)

取整：10372萬元

單價：10372/15000= 6915(元/㎡)(取整)

(二)收益法測算過程

式中A-年凈收益;

Y——報酬率;

g——年收益遞增率;

n——收益年限。

1.測算年凈收益

年有效毛收入=月租金×12×收益總面積×出租率+其他收入

年運營費用=維修費+管理費+稅金+保險費+其他費用(物業(yè)管理費、水電費等)

年凈收益=年有效毛收入-年運營費用

(1)年有效毛收入

該地區(qū)同類工業(yè)廠房以建筑面積計算的租金為1.5元/(㎡?天)(不包括物業(yè)費、水電費)，空置率為5%。(依據(jù)及測算過程略)

年有效毛收入=日租金×365×(1-5%)

=1.5×365×0.95= 520.13(元/12)

(2)年運營費用

1)營業(yè)稅及附加

包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、教育費附加，占租金有效毛收入的5. 5%。

營業(yè)稅及附加= 520. 13×5.5%= 28. 61(元/㎡)

2)房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅占租金有效毛收入的12%。

房產(chǎn)稅= 520. 13 x12%= 62. 42(元/㎡)

3)維修費

維修費為5.2元/ni2。(依據(jù)及測算過程略)

4)管理費

管理費占租金有效毛收入的3%。(依據(jù)略)

管理費= 520.13×3% =15.6(元/㎡)

5)保險費

經(jīng)測算，保險費為10. 39元/㎡。(依據(jù)及測算過程略)

(3)年凈收益

年凈收益=有效毛收入-營業(yè)稅及附加-房產(chǎn)稅-維修費-管理費-保險費

=520.13 - 28. 61 - 62.42 -5.2 - 15.6 - 10. 39= 397. 97(元/㎡)

2.確定報酬率Y

經(jīng)測算，報酬率為7%。(依據(jù)及測算過程略)

3.確定收益逐年遞增比率g

經(jīng)測算，估價對象凈收益每年遞增1%。(依據(jù)及測算過程略)

4.確定尚可收益年限n

估價對象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其耐用年限為60年，該房地產(chǎn)建成于2002年，則建筑物剩余使用年限為50年，再根據(jù)委托人提供的估價對象《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》和《土地使用權(quán)出讓合同》，土地使用權(quán)終止日期為2052年10月13日，土地剩余年限為40年，土地出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)的規(guī)定，建筑物耐用年限長于土地剩余年限時，應(yīng)當(dāng)按土地剩余年限計算。因此，估價對象尚可使用40年，即收益年限n為40年。

八、估價結(jié)果確定

采用簡單算術(shù)平均法確定估價對象評估價格：

評估單價= (6915 +5972) /2 =6444(元/㎡)(取整)

評估總價= 6444 x15000= 9666(萬元)

估價對象于價值時點的價值為人民幣9666萬元(大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整)。

單價：6444元/㎡

附件(略)

四、指出并改正下列估價報告片段中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

本次估價背景情況如下：

估價對象為某工業(yè)廠房及附屬辦公用房，2012年6月通過竣工驗收并辦理了權(quán)屬登記.2009年11月25日該宗土地設(shè)定抵押，至價值時點他項權(quán)利尚未注銷。估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。價值時點為2012年10月20日，估價作業(yè)日期為2012年11月1日至11月8日。

以下是該房地產(chǎn)抵押估價報告內(nèi)容片斷：

注冊房地產(chǎn)估價師聲明

1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。

2.本估價報告的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4.我們依照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T 50291-1999)和《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5.我們已于2012年1 1月3日對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。

參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師：

估價假設(shè)和限制條件

1.本次估價以估價對象在實地查勘之日的狀況為準(zhǔn)。

2.本次估價以估價對象按照現(xiàn)有用途、持續(xù)使用為假設(shè)前提。

3.本次估價以估價對象未設(shè)定任何擔(dān)保及他項權(quán)利為假設(shè)前提。

4.本估價報告確定的估價對象范圍及面積數(shù)據(jù)以估價委托人提供的《國有土地使用證》、《房 屋所有權(quán)證》及相關(guān)證明文件所載明的內(nèi)容為準(zhǔn)。

5.本估價報告的估價結(jié)論是在估價委托人提供的資料真實、合法、完整的基礎(chǔ)上得出的，估價委托人應(yīng)當(dāng)對其提供的相關(guān)資料的真實性、合法性和完整性負責(zé)。

6.本估價報告的估價結(jié)論是估價對象在價值時點的抵押價值，未考慮未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價值的影響。

7.本估價報告的估價結(jié)論未考慮房地產(chǎn)交易時應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費，如需轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定辦理。

8.本報告估價結(jié)果僅供估價委托人在本次估價目的下使用，不得用于其他用途。

9.因估價委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

10.本估價報告自出具之日起一年內(nèi)有效。在此期間如果房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，則有效期應(yīng)相應(yīng)折減。

（責(zé)任編輯：fky）

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