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三、綜合題(共4題，共50分。其中(一)題l0分，(二)題10分，(三)題12分，(四)題18分。有計(jì)算的。要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公式。計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù))

(一)房地產(chǎn)開發(fā)商甲通過協(xié)議出讓方式獲得某地塊的土地使用權(quán)后，房地產(chǎn)開發(fā)商乙希望通過轉(zhuǎn)讓方式獲得該地塊的土地使用權(quán)，并策劃將地塊的用途改變?yōu)樽≌玫匾蚤_發(fā)商品住宅。

問題：

(1)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)時(shí)，國家對出讓金的最低價(jià)有何規(guī)定?

(2)房地產(chǎn)開發(fā)商甲可以將該地塊磚讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙的條件是什么?

(3)房地產(chǎn)開發(fā)商乙獲得該地塊后改變土地用途時(shí)，須取得何部門的同意?經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)商乙還須辦理什么手續(xù)?

(二)評估機(jī)構(gòu)受委托對某磚混結(jié)構(gòu)的多層民用建筑進(jìn)行評估，首先對該建筑物進(jìn)行損傷檢測。在進(jìn)行現(xiàn)場勘察時(shí)發(fā)現(xiàn)，建筑物的長高比比較大，長邊一側(cè)射墻上出現(xiàn)倒“八”字裂縫。

問題：

(1)對砌體結(jié)構(gòu)中材質(zhì)(磚、石、砂漿等)的檢查，應(yīng)重點(diǎn)檢查結(jié)構(gòu)的哪些部位?

(2)檢測灰縫砂漿強(qiáng)度的常用方法有哪些?

(3)砌體強(qiáng)度的檢測內(nèi)容及其常用方法分別是什么?

(4)根據(jù)外墻出現(xiàn)的倒“八”字裂縫，分析地基基礎(chǔ)沿建筑物長邊的沉降狀態(tài)。

(三)某工業(yè)廠房總建筑面積為lOOOm ，煎置單價(jià)為l200元/m ，耐用年限為40年，已使用了4年;該廠房建成2年后才補(bǔ)辦土地使用權(quán)手續(xù)，確定的土地使用權(quán)年限為50年。廠房結(jié)構(gòu)、裝修及水暖電等配套設(shè)套各部分的殘值率均為5%

問題：

(1)試計(jì)算該廠房的重置價(jià)值。

(2)計(jì)算該廠房的損耗時(shí)，應(yīng)采用的年限是多少?為什么?

(3)試計(jì)算該廠房的平均年損耗額和損耗總額。

(4)經(jīng)現(xiàn)場勘察鑒定，裝修部分重置價(jià)值為20萬元，平均耐用年限為8年;水、暖、電等配套設(shè)備的重置價(jià)值為30萬元，平均耐用年限為15年。試分別計(jì)算該廠房的結(jié)構(gòu)、裝修和配套設(shè)備部分的損耗額以及損耗總額。

(5)綜合問題(3)和問題(4)的計(jì)箕結(jié)果，分別取權(quán)重0.4和0.6，試確定該廠房的加權(quán)平均損耗率和成新率，并根據(jù)加權(quán)平均成新率確定該廠房的評估價(jià)值。

(四)某房地產(chǎn)開發(fā)商擬開發(fā)住宅項(xiàng)目，占地面積為8000平方米，規(guī)劃建筑面積為40000平方米(全部為可銷售面積)。預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)朔為2年，建成后開始現(xiàn)房銷售，兩年內(nèi)銷售完畢。

該項(xiàng)目的土地獲得費(fèi)用為每平方米7000元，建安工程費(fèi)用為1500元/建筑平方米，開發(fā)中的其他費(fèi)用為500元/建筑平方米。建設(shè)期第一年年初需投入土地費(fèi)用的100%、建安工程費(fèi)用的35%和其他費(fèi)用的85%，剩余資金在第二年年初投入。該開發(fā)商自有資金9600萬元，開發(fā)所需資金的不足部分需貸款，連續(xù)兩年每年年初借人同等數(shù)目的資金用于開發(fā)，貸款年利率為l0%，按年以復(fù)利計(jì)息。

預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后能以5000元/建筑平方米的均價(jià)售出，兩年銷售數(shù)量比率分別為60%和40%.經(jīng)營成本和銷售稅金及附加分別為銷售收入的2%和5.5%.建設(shè)期貸款本利和在銷售期兩年內(nèi)每年各償還50%

假設(shè)銷售期現(xiàn)金流量均發(fā)生在年末，銷售期產(chǎn)生的利息在當(dāng)年末償還。

問題：

(1)分別計(jì)算項(xiàng)目開發(fā)所需資金總額和貸款總額。

(2)分別計(jì)算建設(shè)期每年借款額、建設(shè)期和銷售期各年應(yīng)計(jì)利息及銷售期各年應(yīng)償還的 建設(shè)期貸款本利和。

(3)為了編寫自有資金現(xiàn)金流量表，需計(jì)算現(xiàn)金流量。試分別計(jì)算該項(xiàng)目建設(shè)期初(第1年年初)自有資金現(xiàn)金流出，以及建設(shè)期和銷售期各年年末的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量。

(4)開發(fā)商期望的目標(biāo)收益率為l0%，利率為10%的折現(xiàn)系數(shù)如表l所示。試計(jì)算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，并以此判斷該項(xiàng)目是否可行。

表1 　折現(xiàn)系數(shù)表

(5)假設(shè)該項(xiàng)目建成后，有少量尾房未能售出。該開發(fā)商欲對未售出尾房重新定價(jià)，已知該項(xiàng)目所在區(qū)域功能正常的同類商品住宅每建筑平方米平均售價(jià)為5200元。開發(fā)商認(rèn)為尾房的住宅功能不夠完善，存在功能性貶值，委托評估機(jī)構(gòu)對其尾房的各項(xiàng)功能進(jìn)行了重要性對比和評分，標(biāo)準(zhǔn)分值為10分，尾房得分9.2分。試確定尾房的功能性貶值額和銷售均價(jià)。

參考答案

一、單項(xiàng)選擇題(共30題。每題l分。每題的備選頂中。只有l(wèi)個最符合題意)

1.D2.C3.B4.D5.A6.D7.C8.B9.Dl0.D11.Cl2.Dl3.Cl4.Cl5.B16.B17.Al8.Dl9.B20.C21.A22.B23.A24.D25.A26.D27.C28.B29.B30.D

二、多項(xiàng)選擇題(共l0題。每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意。至少肖1個錯項(xiàng)。錯選。本題不得分;少選。所蕊的每個選項(xiàng)得0.5分)

31.BCD32.BDE33.ABDE34.BE35.BD36.CE37.ABE38.BCD39.CE40.BE

三、綜合題 [共4題，共50分。其中(一)題l0分，(二)越l0分，(三》題12分。(四)題18分。有計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公式。計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)]

(一)(1)規(guī)定：

①協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。(1分)

②協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的士地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和; (1分)

有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價(jià)的70%. (1分)

(2)轉(zhuǎn)讓條件：

①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并 (1分)

取得土地使用權(quán)證書; (1分)

②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 (1分)

(3) ①必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意; (2分)

②簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。 (1分)

(二)(1) 應(yīng)重點(diǎn)檢查：

①墻基;

②柱基;

③柱腳;

④經(jīng)常處于潮濕、腐蝕條件的外露砌體。 (1分)

(以上4項(xiàng)中答對2項(xiàng)即可得l分)

(2) 檢測灰縫砂漿強(qiáng)度的常用方法有：

①推出法; (1分)

②點(diǎn)荷法; (1分)

③回彈法。 (1分)

(3) 砌體強(qiáng)度的檢測內(nèi)容：

①抗壓強(qiáng)度測定。 (0.5分)

常用方法有：原位軸壓法和扁頂法。 (1分)

②抗剪強(qiáng)度測定。 (0.5分)

常用方法有：原位單剪法和原位單磚雙剪法 (1分)

(4)墻體出現(xiàn)倒“八”字裂縫，說明地基相對于中間，兩端沉降較大。 (1分)

(三)(1) 重置價(jià)值=1000×1200=120(萬元) (0.5分)

(2) 40年。 (0.5分)

因?yàn)榻ㄖ锍霈F(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限結(jié)束。 (1分)

(3)平均年損耗額=120×(1-5%)/40=2.85(萬元/年) (1分)

損耗總額=2.85×4=11.4(萬元) (1分)

(4)結(jié)構(gòu)部分損耗額(120—20-30)×(1-5%)/40×4=6.65(萬元) (1分)

裝修部分損耗額=20×(1—5%)/8×4=9.5(萬元) (1分)

設(shè)備部分損耗額=30×(1—5%)/15×4=7.6(萬元) (1分)

損耗總額=6.65+9.5+7.6=23.75(萬元) (1分)

(5) ①損耗率=(11.4×0.4+23.75×0.6)/120×100%=15.68% (1分)

成新率=1—15.68%=84.32% (1分)

②工業(yè)廠房評估價(jià)值=120×84.32%=101.18(萬元) (2分)

(四)(1) 項(xiàng)目開發(fā)所需資金總額=土地費(fèi)用+建安費(fèi)用+其他費(fèi)用

=7000×8000+1500×40000+500×40000=136000000(元)

=13603(萬元) (1分)

貸款總額=13600—9600=4000(萬元) (1分)

(2) 建設(shè)期每年借款額、建設(shè)期和銷售期各年應(yīng)計(jì)利息及銷售期各年應(yīng)償還的建設(shè)期貸款本利和：

每年借款額=4000/2=2000(萬元) (1分)

第1年應(yīng)計(jì)利息=2000×10%=200(萬元) (0.5分)

第2年應(yīng)計(jì)利息=〔(2000+200)+2000〕×l0%=420(萬元) (0.5分)

第3年：

年初借款累計(jì)=2000+2200+420=4620(萬元)

應(yīng)計(jì)利息，=4620×10%=462(萬元) (0.5分)

應(yīng)還利息=462(萬元)

應(yīng)還建設(shè)期貸款本利和=4620/2=2310(萬元) (0.5分)

第4年：

年初借款累計(jì)=2310(萬元)

應(yīng)計(jì)利息=2310×10%=231(萬元) (0.5分)

應(yīng)還利息=23l(萬元)

應(yīng)還建設(shè)期貸款本利和=2310(萬元) (0.5分)

(3) 第1年初自有資金流出，以及建設(shè)期和銷售期各年年末現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量：

①第l年初自有資金流出：

自有資金流出

=(7000×8000+1500×40000×35%+500×40000×85%)/10000-2000

=7400(萬元) (1分)

②現(xiàn)金流人

第1、2年年末現(xiàn)金流入為零。

第3年：40 000×5000×60%=12 000(萬元) (0.5分)

第4年：40 000×5000×40%=8000(萬元) (0.5分)

③現(xiàn)金流出

第1年年末(第2年初)：

自有資金流出=(1500×40 000×65%+500×40 000×15%)/10 000-2000=2200

(萬元)[或9600—7400=2200(萬元)] (1分)

第2年末：自有資金流出為零。

第3年末：

借款還本=2310(萬元)

借款付息為462萬元

經(jīng)營成本=銷售收入×2%=12 000×2%=240 (萬元) (0.5分)

銷售稅金及附加=銷售收入×5.5%=8000×5.5%=660(萬元) (0.5分)

現(xiàn)金流出=2310+462+240+660=3672 (萬元) (0.5分)

第4年末：

借款還本=2310(萬元)

借款付息為231萬元

經(jīng)營成本：：8000×2%=160(萬元) (0.5分)

銷售稅金及附加=銷售收入×5.5%=8000×5.5%=440(萬元) (0.5分)

現(xiàn)金流出=2310+231+160+440=3141(萬元) (0.5分)

④建設(shè)期和銷售期各年年末凈現(xiàn)金流量：

第1年年初：-7400(萬元)

第1年年末：0-2200=-2200(萬元) (0.5分)

第2年年末：0 (0.5分)

第3年年末：l2 000-3672=8328(萬元) (O.5分)

第4年年末：8000-3141=4859(萬元) (0.5分)

(4) 凈現(xiàn)值=-7400-2200×0.9091+0×0.8264+8328×0.7513+4859×0.6830

=175.50(萬元) (0.5分)

因?yàn)樵擁?xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值l75.50>0，故該項(xiàng)目可行。 (0.5分)

(5) ①尾房的功能性貶值率=(1-9.2/10)×100%=8% (1分)

功能性貶值額=5200×8%=416(元) (1分)

②尾房的銷售均價(jià)=5200-416=4784(元/m ) (1分)

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