四、綜合題

甲公司是一家多元化經(jīng)營的民營企業(yè)，投資領(lǐng)域涉及醫(yī)藥、食品等多個行業(yè)。受當(dāng)前經(jīng)濟型酒店投資熱的影響，公司正在對是否投資一個經(jīng)濟型酒店項目進行評價，有關(guān)資料如下：

(1)經(jīng)濟型酒店的主要功能是為一般商務(wù)人士和工薪階層提供住宿服務(wù)，通常采取連鎖經(jīng)營模式。甲公司計劃加盟某知名經(jīng)濟型酒店連鎖品牌KJ連鎖，由KJ連鎖為擬開設(shè)的酒店提供品牌、銷售、管理、培訓(xùn)等支持服務(wù)。加盟KJ連鎖的一次加盟合約年限為8年，甲公司按照加盟合約年限作為擬開設(shè)酒店的經(jīng)營年限。加盟費用如下：

(2)甲公司計劃采取租賃舊建筑物并對其進行改造的方式進行酒店經(jīng)營。經(jīng)過選址調(diào)查，擬租用一幢位于交通便利地段的舊辦公樓，辦公樓的建筑面積為4 200平方米，每平方米每天的租金為1元，租賃期為8年，租金在每年年末支付。

(3)甲公司需按KJ連鎖的統(tǒng)一要求對舊辦公樓進行改造、裝修，配備客房家具用品，預(yù)計支出600萬元。根據(jù)稅法規(guī)定，上述支出可按8年攤銷，期末無殘值。

(4)租用的舊辦公樓能改造成120間客房，每間客房每天的平均價格預(yù)計為175元，客房的平均入住率預(yù)計為85%。

(5)經(jīng)濟型酒店的人工成本為固定成本。根據(jù)擬開設(shè)酒店的規(guī)模測算，預(yù)計每年人工成本支出105萬元。

(6)已入住的客房需發(fā)生客房用品、洗滌費用、能源費用等支出，每間入住客房每天的上述成本支出預(yù)計為29元。除此之外，酒店每年預(yù)計發(fā)生固定付現(xiàn)成本30萬元。

(7)經(jīng)濟型酒店需要按營業(yè)收入繳納營業(yè)稅金及附加，稅率合計為營業(yè)收入的5.5%。

(8)根據(jù)擬開設(shè)經(jīng)濟型酒店的規(guī)模測算，經(jīng)濟型酒店需要的營運資本預(yù)計為50萬元。

(9)甲公司擬采用2/3的資本結(jié)構(gòu)(負債/權(quán)益)為經(jīng)濟型酒店項目籌資。在該目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)下，稅前債務(wù)成本為9%。由于酒店行業(yè)的風(fēng)險與甲公司現(xiàn)有資產(chǎn)的平均風(fēng)險有較大不同，甲公司擬采用KJ連鎖的β值估計經(jīng)濟型酒店項目的系統(tǒng)風(fēng)險。KJ連鎖的β權(quán)益為1.75，資本結(jié)構(gòu)(負債/權(quán)益)為1/1。已知當(dāng)前市場的無風(fēng)險報酬率為5%，權(quán)益市場的平均風(fēng)險溢價為7%。甲公司與KJ連鎖適用的企業(yè)所得稅稅率均為25%。

(10)由于經(jīng)濟型酒店改造需要的時間較短，改造時間可忽略不計。為簡化計算，假設(shè)酒店的改造及裝修支出均發(fā)生在年初(零時點)，營業(yè)現(xiàn)金流量均發(fā)生在以后各年年末，墊支的營運資本在年初投入，在項目結(jié)束時收回。一年按365天計算。

要求：

(1)計算經(jīng)濟型酒店項目的稅后利潤(不考慮財務(wù)費用，計算過程和結(jié)果填入下方給定的表格中)、會計報酬率。

(2)計算評價經(jīng)濟型酒店項目使用的折現(xiàn)率。

(3)計算經(jīng)濟型酒店項目的初始(零時點)現(xiàn)金流量、每年的現(xiàn)金凈流量及項目的凈現(xiàn)值(計算過程和結(jié)果填入下方給定的表格中)，判斷項目是否可行并說明原因。

(4)由于預(yù)計的酒店平均入住率具有較大的不確定性，請使用最大最小法進行投資項目的敏感性分析，計算使經(jīng)濟型酒店項目凈現(xiàn)值為零的最低平均入住率。

【答案】

(1)

原始投資額=加盟保證金+初始加盟費+裝修費+營運資本=100000+3000×120+6000000+500000=6960000(元)

會計報酬率=731812.5/6960000=10.51%

(2)β資產(chǎn) =1.75/[1+(1+25%)×(1/1)]=1

該項目的β權(quán)益 =1×[1+(1+25%)×(2/3)]=1.5

權(quán)益資本成本=5%+1.5×7%=15.5%

項目折現(xiàn)率=加權(quán)平均資本成本=9%×(1-25%)×40%+15.5%×60%=12%

(3)

該項目凈現(xiàn)值大于0，因此是可行的。

(4)設(shè)平均入住率是X，則年銷售客房數(shù)量=120×365×X=43800X

第1~7年現(xiàn)金凈流量=(7665000X-2190000X-3678000)×(1-25%)+(45000+750000)=4106250X-1963500

第8年現(xiàn)金凈流量=4106250X-1963500+600000

凈現(xiàn)值=-6960000+(4106250X-1963500)×4.5638+(4106250X-1363500)×0.4039=0

解得，X=80.75%，最低平均入住率為80.75%。

【考點】第八章資本預(yù)算。

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