济宁蓖乒工艺品有限责任公司

第 1 章  土地價格的概念

知識點1  土地價格的內(nèi)涵與外延

知識點2  我國土地價格的形式

知識點3  土地價格的主要特征

知識點4  土地價格的類型

知識點5  我國土地價格的主要類型

知識點6  我國土地價格理論的發(fā)展歷史

知識點1  土地價格的內(nèi)涵與外延（掌握）

土地價格是土地權(quán)利和預期收益的購買價格，即地租的資本化。用公式表示：土地價格=地租÷利息率。所以，土地價格實際上是按利息計算的地租購買價格，它隨著地租的提高或利息率的下降而不斷上漲。土地價格存在的根源是絕對地租。決定土地價格高低的主要因素是級差地租。

例題（單選）

土地價格實際上是按利息計算的地租購買價格，它隨著（ ）而不斷上漲。

a.地租的提高或利息率的上升

b.地租的提高或利息率的下降

c.地租的降低或利息率的上升

d.地租的降低或利息率的下降

【答案】b

例題（單選）

（ ）一般不具有折舊現(xiàn)象。

a.土地

b.房屋

c.汽車

d.機器

【答案】a

知識點2  我國土地價格的形式（掌握）

由于我國實行的是土地公有制，土地所有權(quán)歸國家或集體所有，實際交易中的土地價格只是為取得一定時期土地使用權(quán)而支付的一種代價，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的一種實現(xiàn)形式。但我國土地使用年期較長，一般都在50年左右，而且在使用期間也同樣擁有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利。目前的主要形式有以下幾種：

(1)根據(jù)土地市場狀況，對一定區(qū)域內(nèi)的土地收益或交易價格等進行歸納整理，形成的區(qū)域平均價；(2) 政府確定實施優(yōu)先購買權(quán)、防止地價暴漲、提前收回土地使用權(quán)確定補償額、優(yōu)先使用權(quán)等管理措施所依據(jù)的地價標準； (3)清產(chǎn)核資中反映單位和個人占用土地資產(chǎn)量的地價標準； (4)股份制企業(yè)中土地作價入股的地價標準； (5)政府出讓土地使用權(quán)前確定的最低價、期望成交價格；(6) 政府出讓土地使用權(quán)的出讓價格；(7)單位和個人有償取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租時形成的轉(zhuǎn)讓底價和交易價格；(8)土地作為單位或個人的財產(chǎn)，為債權(quán)人取得貸款或為他人貸款提供擔保時的抵押價格；(9)國家將土地作為財產(chǎn)對其征收有關稅收時的課稅土地價格。

例題（多選）

評估國有土地使用權(quán)出讓價格時，應遵循（ ）等要求。

a.土地出讓拍賣底價評估應采用公開市場價值標準

b.用成本逼近法評估時，土地取得成本應包括土地使用權(quán)出讓金

c.采用兩種以上的方法進行評估

d.估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

e.搜集市場資料時，應注重所選實例的可替代性

【答案】ace

知識點3  土地價格的主要特征（掌握）

1)土地價格是權(quán)益價格

土地自身位置不能移動，可轉(zhuǎn)移的是該土地的權(quán)利和收益。誰購買土地，就必須為獲得這項權(quán)利付出代價，誰獲得了土地權(quán)益，就可以從這塊土地收獲產(chǎn)品和服務。因此，土地買賣實質(zhì)上是土地權(quán)益的買賣，土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。

2)土地價格不由生產(chǎn)成本決定

土地不是人類勞動的產(chǎn)物，作為地球自然物，自身沒有人類勞動價值，無所謂生產(chǎn)成本。

3)土地價格主要由土地需求決定

土地的自然供給是一定的，彈性很小，而對土地的需求會不斷變化，從長遠和總體上看，需求是影響地價的主要方面。

4)土地價格呈上升趨勢

土地的供給彈性很小，需求趨勢不斷增長，致使地價不斷上漲；社會平均利潤率下降，導致利息有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。

5）土地價格具有明顯的地域性。

例題（單選）

下列說法正確的是（ ）。

a.土地價格由生產(chǎn)成本決定

b.土地價格不由生產(chǎn)成本決定

c.土地價格由供給決定

d.土地價格沒有地域性

【答案】b

知識點4  土地價格的類型（掌握）

1)按土地權(quán)利分為土地所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格和其他他項權(quán)利價格

土地所有權(quán)價格指土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價格；土地使用權(quán)價格是對土地擁有一定期限的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格；土地租賃權(quán)價格是在一定時期內(nèi)取得土地租賃權(quán)所形成的價格；土地抵押權(quán)價格是指被抵押土地使用權(quán)的抵押擔保價格；其他他項權(quán)利價格包括地上權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)價格等。

2)按土地價格形成方式分為交易價格、理論價格、評估價格等

交易價格指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格；理論價格指在經(jīng)濟學理論假設具備完善的土地市場條件下取得的土地價格；評估價格指由專業(yè)評估機構(gòu)和人員，按照規(guī)定的估價程序和方法評定的土地價格，例如基準地價、交易底價、課稅價格等。

3)按政府管理手段分為申報地價、公告(示)地價等

申報地價：由土地所有人或使用人向有關機關申報的地價。

公告(示)地價：是政府定期公布的地價，它是征收土地增值稅、征用土地補償?shù)囊罁?jù)。

4)按土地價格結(jié)果表示方法分為土地總價格、單位面積價格、樓面地價等

土地總價格指宗地整體價格。單位面積價格指每單位面積的土地價格。樓面地價又稱單位建筑面積地價，即是土地總價格分攤到每單位建筑面積上的土地價格。他們之間的關系是樓面地價＝宗地總地價÷宗地總建筑面積=土地單價÷規(guī)劃凈容積率（容積率=總建筑面積/建筑用地面積）。

5)按土地的存在形態(tài)分為：生地價格、熟地價格、毛地價格、凈地價格

生地價格：指在正常市場條件下，已完成土地使用批準手續(xù)，而未進行或部分進行基礎設施配套開發(fā)和土地平整的，一定年期的土地使用權(quán)價格（一般針對的是農(nóng)用地或荒地）。

熟地價格：指在正常市場條件下的，完成了土地開發(fā)等基礎設施建設，具備建設條件，一定年期的土地使用權(quán)價格（一般針對的是農(nóng)用地或荒地）。

毛地價格：指在正常市場條件下的，已完成基礎設施配套開發(fā)建設，但未進行宗地內(nèi)拆遷平整，一定年期的土地使用權(quán)價格（一般針對的是城市舊區(qū)范圍內(nèi)土地） 。

凈地價格：指已完成基礎設施配套開發(fā)，場地內(nèi)達到開工條件的一定年期的土地使用權(quán)價格（一般針對的是城市舊區(qū)范圍內(nèi)土地） 。

6）按土地交易的方式分為：拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、掛牌價格

拍賣價格是以拍賣方式出讓或轉(zhuǎn)讓形成的價格。一般是由估價人員根據(jù)土地利用類型確定合適的風險折扣率，從公平市價扣除后得出的價格。

招標價格是以招標方式出讓或轉(zhuǎn)讓形成的價格，通常由市、縣土地行政主管部門發(fā)布招標公告，公民、法人和其他組織參加投標，根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定的。

協(xié)議價格指市、縣人民政府土地行政主管部門與意向用地者通過充分協(xié)商而成交的土地價格。

掛牌價格是指出讓人采用掛牌方式出讓或轉(zhuǎn)讓的土地成交價格。

7）按土地價格使用目的分為：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等。

買賣價格是對土地未來年期純收益權(quán)利的交易價格。

租賃價格即指租賃土地的價格。我國土地租賃存在兩種不同的方式：國有土地租賃、土地使用權(quán)出租。

抵押價格是以土地作為信用擔保而確定的價格。

課稅價格是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價格。

征地價格指國家征用集體土地而給予的補償金額。

例題（單選）

甲企業(yè)擬與乙企業(yè)就資產(chǎn)置換問題進行談判，為談判提供依據(jù)的土地估價結(jié)果應為（ ）。

a．買賣價格

b．租賃價格

c．清算價格

d．抵押價格

【答案】a

例題（單選）

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，毛地價與生地價的區(qū)別在于（ ）。

a．是否完成基礎設施建設

b．土地使用權(quán)性質(zhì)不同

c．土地交易市場條件不同

d．土地使用批準手續(xù)不同

【答案】a

知識點5  我國土地價格的主要類型（掌握）

1）反映城鎮(zhèn)整體地價水平，作為政府對地價進行宏觀管理和控制標準的基準地價；

2）反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產(chǎn)市場進行具體管理的依據(jù)的標定地價；

3）反映宗地在不同市場條件和不同交換形式下地價水平，供土地交換或交換各方作為交易最低價或期望價參考的交易評估價；

4）反映具體宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動中現(xiàn)實價格，由土地交易雙方認可并據(jù)此支付地價款的成交地價；

5）以上四種類型衍生的土地出讓、土地稅收、資產(chǎn)核算等方面使用的地價。

五種地價之間的關系：

從地價的性質(zhì)看：基準地價、標定地價、交易評估價以及由此衍生出的其他宗地地價，是根據(jù)過去成交地價及土地收益情況評估得到的評估地價，而成交地價則是在地產(chǎn)交易中直接實現(xiàn)的現(xiàn)實價格。

從地價的特點看，基準地價屬于區(qū)域平均地價的一種，是目前我國最常見的區(qū)域平均地價形式，標定地價、交易底價、成交地價及其他派生出的地價都是對于具體宗地而言，故都屬于宗地地價類型。

基準地價和標定地價對地價體系中的其他地價具有一定的導向和控制作用，因而是我國地價體系的核心；標定地價、交易地價或交易評估價是地產(chǎn)市場中最常見、最大量發(fā)生的地價形式，因而是地價體系的主要成分；而成交地價反映的是地產(chǎn)市場的現(xiàn)實，故是地價體系內(nèi)最關鍵的參照指標。 

例題（單選）

我國地價體系的核心是（ ）。

a．交易地價和標定地價

b．基準地價和標定地價

c．交易地價和成交地價

d．基準地價和公告地價

【答案】b

知識點6  我國土地價格理論的發(fā)展歷史（掌握）

20世紀80年代中期以來，我國土地價格理論伴隨著土地市場的發(fā)展逐步發(fā)展形成，在馬克思地租理論的基礎上，形成了社會主義級差地租理論、社會主義絕對地租理論和社會主義城市地租理論。發(fā)展了馬克思主義地價形成理論，并成功借鑒了西方地價形成理論（土地收益、供求理論）來指導我國的土地使用制度改革與實踐。

本章小結(jié)

本章主要考點是土地價格的定義、特點及不同類型土地價格間區(qū)別，分值一般在4-6分，通常以單選、多選形式出現(xiàn)。