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一、土地估價師考試概述

土地估價師是國家設(shè)定的執(zhí)業(yè)資格考試，全國統(tǒng)一考試，考試時間在每年的秋季，一般是在9月份的第二個周六周日，據(jù)統(tǒng)計，目前的土地估價師的市場缺口在10萬以上。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這種需求還會越來越大。供不應(yīng)求的局面造成土地估價師就業(yè)前景十分火爆，而相應(yīng)的土地估價師資格考試就成為當(dāng)今最熱門的考試之一。

目前土地估價師考試共五門課，分別為：

（1）土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)（06年后）   土地管理基礎(chǔ)（06年前）

（2）土地估價理論與方法 

（3）土地估價實務(wù)基礎(chǔ) （06年后）

（4）土地估價案例與報告（06年后）  土地估價實務(wù)（06年前）

（5）土地估價相關(guān)知識（06年后） 土地估價相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法（06年前）

本科目的考試時間如下表所示：

科目	考試時間	試題類型	試卷分值	合格線
土地估價案例與報告	周日 9∶00-11∶30	案例分析題， 報告判讀題	100	一般為60

近幾年土地估價師考試通過情況為：

2006年度全國土地估價師共合格812人。

2007年度全國土地估價師共合格1341人。

2008年度全國土地估價師共合格1460人。

2009年度全國土地估價師共合格1309人。

2010年度全國土地估價師共合格1486人。

2011年度全國土地估價師共合格1944人。

二、案例分析考試大綱分析

第一部分：宗地估價

（一）考試目的

測試應(yīng)考人員對宗地估價的程序、內(nèi)容及要求的掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：宗地估價的基本程序及各步驟的具體內(nèi)容與要求；

熟悉：宗地估價業(yè)務(wù)受理、估價報告歸檔管理的內(nèi)容及基本要求。

第二部分、常見目的下土地估價

（一）考試目的

測試應(yīng)考人員對各種常見土地估價目的下的土地估價的特點的認(rèn)知程度。

（二）考試基本要求

掌握：常見土地估價目的和相應(yīng)評估價格類別的判斷；

熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定，估價方法選擇，主要技術(shù)參數(shù)選擇，價格確定方法的特點。

第三部分、常見用途土地估價

（一）考試目的

測試考生對不同用途土地估價的特點、價格影響因素及估價技術(shù)思路和估價方法應(yīng)用的掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：居住、工業(yè)、商業(yè)、辦公等用地估價的特點、價格影響因素及估價技術(shù)思路和估價方法應(yīng)用；

熟悉：教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等項用地估價的特點，價格影響因素及估價技術(shù)思路和估價方法應(yīng)用；

第四部分、土地分等

（一）考試目的

測試應(yīng)考人員對城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地分等知識與技能的掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：基本概念，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地分等的方法，不同城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地土地等別影響因素；

熟悉：土地等級價的關(guān)系，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地分等程序，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地分等因素選擇，權(quán)重確定與量化方法；

第五部分、土地定級

（一）考試目的

測試應(yīng)考人員對城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級知識與技能的掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：基本概念，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級的方法，不同城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地類型土地級別影響因素；

熟悉：城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級程序，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級因素選擇、權(quán)重確定與量化方法；

第六部分、基準(zhǔn)地價評估

（一）考試目的

測試應(yīng)考人員對城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估知識的掌握程度，對城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價概念，評估的基本原理、技術(shù)路線、程序與方法等知識的理解和運用能力。

（二）考試基本要求

掌握：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價概念和評估的基本原理，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線、程序和方法；

熟悉：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估外業(yè)調(diào)查的方法與要求，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的確定、修正系數(shù)表的編制，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)途徑及方法；

第七部分、路線價評估

（一）考試目的

測試應(yīng)考人員對路線價評估知識的掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：路線價的特點和評估范圍選擇條件，評估的基本原理以及程序和基本表達(dá)形式；

熟悉：路線價修正體系建立的內(nèi)容和方法。

第八部分、城市地價動態(tài)監(jiān)測

（一）考試目的

測試應(yīng)考人員對城市地價動態(tài)監(jiān)測知識的認(rèn)知程度。

（二）考試基本要求

掌握：城市地價動態(tài)監(jiān)測的概念，城市地價動態(tài)監(jiān)測的基本程序，城市地價動態(tài)監(jiān)測指標(biāo)含義及其采集方法；

熟悉：標(biāo)準(zhǔn)宗地（地價監(jiān)測點）設(shè)立的要求，標(biāo)準(zhǔn)宗地估價的方法與要求。

第九部分、征地區(qū)片綜合地價評估

（一）考試目的

測試應(yīng)考人員對征地區(qū)片綜合地價評估知識的認(rèn)知程度。

（二）考試基本要求

掌握：征地區(qū)片綜合地價的基本概念和特點；

熟悉：征地區(qū)片綜合地價評估的基本步驟、方法和綜合區(qū)片地價的表達(dá)形式；

（一）、案例分析考試大綱主要包括九大部分內(nèi)容：

第一層次：

1、宗地估價，2、常見目的下土地估價，3、常見用途土地估價，4、土地分等，5、土地定級，6、基準(zhǔn)地價評估，7、路線價評估，8、城市地價動態(tài)監(jiān)測，9、征地區(qū)片綜合地價評估。其中：1、宗地估價，2、常見目的下土地估價，

3、常見用途土地估價這三個部分是案例考試的核心內(nèi)容，是考試最重要的內(nèi)容，務(wù)必要熟練掌握，特別要注重對基本估價理論方法的理解以及掌握估價報告的撰寫方法和要求。實際上，這三部分內(nèi)容是相互滲透、難以分割的。在考試中也是如此，估價理論方法、估價報告的撰寫以及估價過程等內(nèi)容一般都是綜合在一起來考試的；

第二層次：

6、基準(zhǔn)地價評估，7、路線價評估，8、城市地價動態(tài)監(jiān)測，9、征地區(qū)片綜合地價評估這四部分內(nèi)容屬于比較重要的內(nèi)容，考試中也有比較多的考點；

第三層次：

4、土地分等，5、土地定級兩部分內(nèi)容雖然考點也比較多，但考試真題涉及的相對較少，因此屬于次重要內(nèi)容。

三、2013年案例分析考試大綱的變化

根據(jù)國土資源部辦公廳關(guān)于組織2013年全國土地估價師資格考試工作的通知（國土資廳發(fā)[2013]9號），2013年考試大綱在《全國土地估價師資格考試大綱（2010年版）》和2011年、2012年增減調(diào)整內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對部分內(nèi)容及要求進(jìn)行增減調(diào)整。其中涉及案例分析部分的主要是在宗地估價實務(wù)中的第十五條：其他土地權(quán)利估價的考試范圍中增加“6.劃撥土地使用權(quán)益價格評估方法與應(yīng)用”，考試基本要求為“熟悉”。

該部分內(nèi)容由于是新增知識點，且關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的估價近年來逐漸成為學(xué)界的討論熱點，因此應(yīng)給予必要的關(guān)注，但劃撥土地本身并不是土地出讓和轉(zhuǎn)讓市場的主體，且其具體估價過程本身在學(xué)術(shù)界尚有一定的爭議，因此其所占分值應(yīng)當(dāng)不會太高，這也可以從大綱對其的基本要求為熟悉看出來。

四、土地估價案例與報告的考試題型和特點

目前，土地估價案例與報告這門課的題型分為兩大類：一為案例分析，二為報告判讀。

其中案例分析一般是兩道題，每題20分，合計40分。一般是給出一段土地估價的背景材料，在背景材料的基礎(chǔ)上最后提出問題。這類題目的問題不同于一般的問答題，其綜合性和難度都比較高，要求考生對土地估價的整體理論體系有比較深的理解，且有一定的關(guān)鍵知識點的記憶能力。考試評卷一般是踩點給分，看關(guān)鍵詞。

報告判讀一般為三道題，前兩道一般是提供一段土地估價報告或技術(shù)報告的片段內(nèi)容，然后據(jù)此設(shè)計幾個問題，要求考生回答，每題15分。這種題型實質(zhì)上類似于上述第一種題型——案例分析題，只是其給出的背景材料為土地估價報告或技術(shù)報告的內(nèi)容，因此我們可以稱之為估價報告的案例分析。該種題型綜合性也比較高，要求考生對估價報告的格式和內(nèi)容等必須有比較深刻的理解才能回答問題。

最后一道報告判讀題是報告指錯題，一般是提供一個完整的土地估價技術(shù)報告，其中存在許多處錯誤，要求考生閱讀后指出錯誤并說明原因。該題滿分30分。該題型要求考生不僅要熟悉土地估價的程序和計算過程，同時也要熟悉估價技術(shù)報告的格式，綜合性也比較強(qiáng)，對考生的要求也比較高。該題分值較高，且一般考試中報告中的錯誤點比較多，有些甚至十分明顯，基本屬于送分類型，因此該題拿高分并不是很難，這也是考生能否通過案例考試的關(guān)鍵題目。

五、在案例學(xué)習(xí)中要注意以下幾個問題

1、自2007年土估考試至今，考試委員會就沒有指定的考試參考教材，只是每年推薦參考書目，但是推薦書目過多，且與考試大綱不完全吻合，造成考生學(xué)習(xí)盲目，無法把握重要知識點，如果考生想把推薦教材都看一遍，需要耗費大量的精力，且對于通過考試意義不大，因此沒有必要購買太多的復(fù)習(xí)教材，要注意抓住重點，注重突破。在以后的學(xué)習(xí)中，我會把與考試有關(guān)的考點匯總給大家講解，為大家的復(fù)習(xí)節(jié)省時間。

2、因為土地估價案例與報告這門考試是土地估價知識的綜合，考試比較注重實務(wù)與應(yīng)用。所以在學(xué)習(xí)中除應(yīng)對各個知識點進(jìn)行歸納記憶之外，尤其要注重對估價理論的理解，熟悉估價實務(wù)和估價報告的內(nèi)容和要求，建議考生多讀《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，有時間的話也可以看看房地產(chǎn)估價師協(xié)會的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

3、應(yīng)多做一些有關(guān)案例和報告的題目，有很多知識點你如果只是泛泛的讀和看，那你沒法很好的掌握的，只有通過真實地做題，最好是模擬考場環(huán)境來做，然后對比一下答案，可以迅速找出你的差距和不足，做到有針對性的復(fù)習(xí)和補(bǔ)強(qiáng)。

六、考試答題的注意事項

1、學(xué)員在考前和考試中做好心理調(diào)節(jié)，才可能超水平發(fā)揮。

2、回答問題簡潔明了，注意關(guān)鍵詞。

3、考卷盡量不要留空白

4、指錯題要注意寫明序號和行號，敘述要準(zhǔn)確并說明原因，否則無法得分。

七、網(wǎng)校課程體系

第一模塊：全程強(qiáng)化班

課程內(nèi)容：全程強(qiáng)化班共計15小時左右。根據(jù)大綱，講解教材全部考點

學(xué)習(xí)效果：完成這一模塊的學(xué)習(xí)，將掌握教材中大綱規(guī)定個考點，全面熟悉教材。

                 能夠應(yīng)對考試，知道哪一個章節(jié)具體有多少考點

第二模塊：串講點題班

課程內(nèi)容：串講點題班共10個課時，共計5小時左右。在全部考點的基礎(chǔ)之上，壓縮考點范圍，串講重要考點

學(xué)習(xí)效果：完成這一模塊的學(xué)習(xí)，在考試中能得到60%的分?jǐn)?shù)。

第三模塊：應(yīng)試技巧班

課程內(nèi)容：應(yīng)試技巧班4個課時，共計2小時左右。根據(jù)題型，講解答題技巧及得分點。

學(xué)習(xí)效果：完成這一模塊的學(xué)習(xí)，即使遇到不會的題也能把題做對，答題分?jǐn)?shù)有效提高10-30分。

第四模塊：應(yīng)試模考班

課程內(nèi)容：包含3套高含金量模擬試卷，有效預(yù)測考點及命題方向

學(xué)習(xí)效果：完成這一模塊的學(xué)習(xí)，能夠?qū)键c進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，為完全應(yīng)試做好準(zhǔn)備。