知識(shí)點(diǎn)2 替代原則
土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：
1．土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定；
2．土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格；
3．土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。
根據(jù)上述原則，在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過(guò)對(duì)土地條件即土地使用價(jià)值的比較來(lái)評(píng)估土地價(jià)格。替代原則可以在路線價(jià)法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)方法中得以應(yīng)用。
在土地估價(jià)時(shí)很難尋找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品。因此，一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場(chǎng)比較法確定待估地塊價(jià)格。
土地價(jià)格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮為前提的。根據(jù)土地價(jià)格以其最有效使用為前提的原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對(duì)何種情況下才能最有效使用作出正確的判斷?！?
判斷土地是否為最有效使用時(shí)，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否為最有效使用；如果不是，轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持續(xù)多久等。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來(lái)的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運(yùn)用?！?
實(shí)際運(yùn)用中，最有效利用原則的應(yīng)用有兩種情況：1）假定為空地條件下的最有效利用，適用于土地開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；2）保持現(xiàn)狀條件下的最有效利用，一般是指已建成的房地產(chǎn)在繼續(xù)利用狀態(tài)下的土地估價(jià)。
最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。