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第一章  房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

年份	單選題	多選題	案例分析題	合計(jì)
2011	5	4	0	9
2012	5	4	0	9
2013	4	4	0	8
【關(guān)注】自2011年以來(lái)，在客觀題中，至少有2個(gè)題目涉及《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論》的內(nèi)容。預(yù)計(jì)2014年分值在 9  分左右。

 

第一節(jié)…區(qū)位理論

大綱考試內(nèi)容要求：

   區(qū)位的概念、特征和種類(lèi)，房地產(chǎn)區(qū)位的概念和主要區(qū)位因素；農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論和中心地理論的基本概念、假設(shè)前提和主要內(nèi)容；同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務(wù)區(qū)土地利用模式的主要內(nèi)容，商業(yè)區(qū)區(qū)位選擇指向特征，城市空間結(jié)構(gòu)對(duì)區(qū)位的影響。

重點(diǎn)：房地產(chǎn)區(qū)位的含義，區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)的重要性，房地產(chǎn)的主要區(qū)位因素，主要的區(qū)位理論及其主要內(nèi)容；農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論和中心地理論中的基本概念、基本前提和主要內(nèi)容。

難點(diǎn)：同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務(wù)區(qū)土地利用模式的主要內(nèi)容及其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)上的意義。

 

知識(shí)點(diǎn)一：區(qū)位和區(qū)位理論（?？键c(diǎn)）

（一）區(qū)位的概念

區(qū)位：區(qū)位通常是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系。

房地產(chǎn)因其位置不可移動(dòng)性，區(qū)位成為考慮其好壞的重要因素之一?？紤]區(qū)位因素主要有：區(qū)位周邊的空間環(huán)境特性、通達(dá)性、互賴(lài)性、排斥性和成本費(fèi)用。

(二)區(qū)位的特征和種類(lèi)

1．綜合性 
    天文區(qū)位(自然區(qū)位)      　　自然地理區(qū)位(自然區(qū)位) 
　　經(jīng)濟(jì)區(qū)位(社會(huì)區(qū)位)      　　文化區(qū)位(社會(huì)區(qū)位)       　　政治區(qū)位(社會(huì)區(qū)位)

按照客體的多樣性，分為自然區(qū)位和社會(huì)區(qū)位兩大類(lèi)。

2．確定性 
　　在特定的時(shí)間內(nèi)，區(qū)位是確定的和唯一的。由方位和距離決定。 

3．層次性 
　　大位置 　　小位置 　　地址     　　微位置

4．歷史性:是城市遷移和興衰的重要原因

 

（三）房地產(chǎn)區(qū)位的概念

一宗房地產(chǎn)與其它房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系,包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境和景觀等區(qū)位因素。

（四）區(qū)位理論概念

區(qū)位理論：簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)位論。是關(guān)于人類(lèi)活動(dòng)特別是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的空間分布及空間中各類(lèi)要素的相互關(guān)系的學(xué)說(shuō)。主要是研究人類(lèi)經(jīng)濟(jì)行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)優(yōu)化組合的理論。區(qū)位理論主要有：農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論、中心區(qū)位理論和城市空間區(qū)位理論。 

 

歷年真題：

區(qū)位由（    ）和距離所決定。［２０１3年考題］

a．坐落                            b．朝向

c．方向                            d．地址

『答案』：c

解析：教材第一頁(yè)。區(qū)位由方位和距離決定，因此，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系有方位關(guān)系和距離關(guān)系。

預(yù)測(cè)真題：

按照客體的多樣性，區(qū)位可分成自然區(qū)位和社會(huì)區(qū)位。下列區(qū)位中，屬于社會(huì)區(qū)位的有（   ）。

a．歷史區(qū)位                       b．經(jīng)濟(jì)區(qū)位

c．文化區(qū)位                       d．政治區(qū)位

e．空間區(qū)位

『正確答案』bcd

 

知識(shí)點(diǎn)二   農(nóng)業(yè)區(qū)位理論（必考點(diǎn)）

(一)杜能“孤立國(guó)”理論的假設(shè)前提

(二)杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容　　

1．基本經(jīng)濟(jì)分析: 
　　經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)為p=v-(e+t) 
　　經(jīng)營(yíng)者追求利潤(rùn)最大化 
　　v(銷(xiāo)售價(jià)格)和e(生產(chǎn)成本)是常數(shù) 
　　p+t=v-e=k 
　　農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)方式，由市場(chǎng)上農(nóng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格決定 
　　農(nóng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本為生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本之和 
　　利潤(rùn)最大化的唯一辦法是將運(yùn)費(fèi)壓縮為最小 
　　通過(guò)合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局使農(nóng)業(yè)的運(yùn)費(fèi)最低，就能實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn) 

 

【預(yù)測(cè)真題】按照杜能理論的假設(shè)，(　)之和等于一個(gè)常數(shù)。 
　　a．成本、運(yùn)費(fèi) 
　　b．利潤(rùn)、成本 
　　c．運(yùn)費(fèi)、利潤(rùn) 
　　d．價(jià)格、利潤(rùn) 
　　【答案】c 

答案見(jiàn)4頁(yè)，　p+t=v-e=k ，k為常數(shù)，即利潤(rùn)加運(yùn)輸成本等于一個(gè)常數(shù)。意義是只有把運(yùn)輸成本降到最小，才能將利潤(rùn)增到最大。

 

2．杜能圈 
　　自由農(nóng)作區(qū)，距市場(chǎng)最近——第一圈 
　　林業(yè)區(qū) ——第二圈 
　　輪載農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)糧食—— 第三圈 
　　谷草農(nóng)作區(qū)，提供谷物與畜產(chǎn)品 ——第四圈 
　　三圃農(nóng)作區(qū)—— 第五圈

畜牧業(yè)區(qū)——第六圈 

3． 杜能圈修正模型 
　　河流的影響 
　　水運(yùn)費(fèi)與陸運(yùn)費(fèi)的比較 
　　其它城市的影響 
　　各城市根據(jù)實(shí)力形成各自的市場(chǎng)范圍 

 

【預(yù)測(cè)真題】杜能在《孤立國(guó)》一書(shū)中提出六種耕作制度，每種耕作制度構(gòu)成一個(gè)區(qū)域，即“杜能圈”。其中第三圈是(　)。 
　　a．自由農(nóng)作區(qū)                      　　b．輪載農(nóng)作區(qū) 
　　c．林業(yè)區(qū)                          　　d．畜牧業(yè)區(qū) 
　　【答案】b  答案見(jiàn)第4頁(yè)

【歷年真題】根據(jù)杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟(jì)分析，某個(gè)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者要在單位面積土地上獲得最大利潤(rùn)的決定因素有（）

a．市場(chǎng)供給量                            b．市場(chǎng)需求量

c．農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格                        d．生產(chǎn)成本

e．運(yùn)輸成本

答案：cde

解析：教材3頁(yè)，杜能區(qū)位理論今本經(jīng)濟(jì)分析

p=v-(e+t)  市場(chǎng)價(jià)格-成本-費(fèi)用=利潤(rùn)

 

知識(shí)點(diǎn)三、工業(yè)區(qū)位理論（必考點(diǎn)）

(一)工業(yè)理論假設(shè)條件 
　?、倬|(zhì)國(guó)家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素 
　?、诠I(yè)原料、燃料地點(diǎn)固定且已知 
　?、酃I(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地和范圍已知，需求量不變 
　?、軇趧?dòng)力不能流動(dòng)，價(jià)格已知，供給充裕 
　　⑤運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù) 
　?、抻懻撏划a(chǎn)品 

 

(二)運(yùn)輸指向的工業(yè)區(qū)位分析 
　　工業(yè)企業(yè)應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)最小之地 
　　工業(yè)原料分類(lèi)：遍布性原料／限地性原料 
　　原料指數(shù)=限地性原料總重量／制成品總重量 
　　原料指數(shù) ：
　　遍布性原料　0 
　　純?cè)稀　　?/span>1 
　　失重性原料　大于1 
　　原料指數(shù)大于1，在原料地；

原料指數(shù)小于1，在消費(fèi)地；

原料指數(shù)等于1，自由區(qū)位。

 

(三)勞動(dòng)力成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析 
　　基本思路：工業(yè)區(qū)位由運(yùn)輸指向轉(zhuǎn)為勞動(dòng)力指向僅限于節(jié)約的勞動(dòng)力成本大于增加的運(yùn)輸成本。

(四)集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位分析 
　　集聚因素是一般聚集因素

 ：促使工業(yè)向一定區(qū)位集中的因素。
　　生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱(chēng)純集聚 
　　①規(guī)模擴(kuò)大 　?、诜止ず献?/span> 
　　社會(huì)集聚是特殊聚集因素，又稱(chēng)“偶然集聚” 
　?、俳煌ㄙY源　?、陬~外利潤(rùn) 

分散因素：指不利于工業(yè)集聚的一些因素。

 

知識(shí)點(diǎn)四、中心地理論（必考點(diǎn)）

(一)基本概念 
　　中心地 ：指區(qū)域內(nèi)向其周?chē)赜蛱峁└鞣N商品和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn) 。

中心地職能：是指由中心地提供的商品和服務(wù)。
　　中心性 ：一個(gè)中心對(duì)周?chē)貐^(qū)的影響程度。 

需求門(mén)檻：中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購(gòu)買(mǎi)力和服務(wù)水平 。
　　商品銷(xiāo)售范圍 ：消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷(xiāo)售距離和服務(wù)半徑 。

 

(二)克里斯塔勒的中心地理論 
　　1．假設(shè)前提 
　?、倬|(zhì)平原與無(wú)差異性的居民 
　?、诮煌ㄙM(fèi)用與距離成正比 
　?、蹚S商和消費(fèi)者均為經(jīng)濟(jì)人 
　?、茇浳锟勺杂闪鲃?dòng) 
　　2．六邊形市場(chǎng)區(qū) 
　　各廠商的銷(xiāo)售范圍為圓形 ；
　　新廠商的自由進(jìn)入，使各廠商的銷(xiāo)售范圍越來(lái)越小，直到需求門(mén)檻為止 ；
　　各廠商的圓形范圍重疊區(qū)域，以無(wú)差別線(xiàn)劃分給不同的廠商 ，形成六邊形的市場(chǎng)區(qū)域。 

 

知識(shí)點(diǎn)五、城市空間結(jié)構(gòu)理論（必考點(diǎn)）

城市空間結(jié)構(gòu)是人們?cè)诔鞘邪l(fā)展過(guò)程中對(duì)土地利用的結(jié)果。

(一)同心圓理論   

(二) 扇形理論

(三)多核心理論  

(四)中心商務(wù)區(qū)土地利用模式

(五)商業(yè)區(qū)區(qū)位選擇指向特征

(六)城市空間結(jié)構(gòu)對(duì)區(qū)位的影響

 

【預(yù)測(cè)真題】

1．中心商務(wù)高度指標(biāo)等于（   ）之比。

a．中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積

b．中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑面積

c．中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑基底面積

d．中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑面積

『正確答案』a  見(jiàn)教材第9頁(yè)

區(qū)別高度指標(biāo)和強(qiáng)度指標(biāo)，即高度指標(biāo)cbhi和強(qiáng)度指標(biāo)cbii,強(qiáng)度指標(biāo)為b，cbhi大于1，cbii大于50%胡區(qū)域界定瑋cbd．

 

【歷年真題】

1．關(guān)于商業(yè)區(qū)位選擇的說(shuō)法錯(cuò)誤的是（   ）［2013年考題］

a．商業(yè)區(qū)位的空間取向主要考慮接近和方便消費(fèi)者

b．眾多商家在地段上的集聚是為了展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)

c．低價(jià)是商業(yè)區(qū)為選擇的重要因素

d．商業(yè)區(qū)位選擇是為了追求商家最大利潤(rùn)與消費(fèi)者最大剩余效用間的平衡

答案：b

解析：教材第10頁(yè)，聚焦和關(guān)聯(lián)式商業(yè)區(qū)位選擇的重要特征，眾多商家在地段上的聚焦，是為了創(chuàng)造共同市場(chǎng)，相互借助對(duì)方的外部性為自身帶來(lái)顧客、獲取利益，彼此之間沒(méi)有上下游產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)系。

 

2．扇形理論的核心是（   ）［2011年考題］

a．城市圖的利用過(guò)程中并非只形成一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，而會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心

b．各類(lèi)城市用地趨向于沿主要交通線(xiàn)路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展

c．如何最佳、最有效地使用城市土地

d．居民區(qū)要沿著城市交通主干道或河岸、湖濱、公園高地、向外發(fā)展

答案：b

解析：扇形理論是霍伊特在1939年創(chuàng)立的，該理論的核心是各類(lèi)城市用地趨向于沿主要交通路線(xiàn)和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展。