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剖析教材、授課思路舉例

•       大綱及重難點(diǎn)分析

•        試題分析、授課思路舉例

大綱解讀

根據(jù)國(guó)土資源部辦公廳下發(fā)《關(guān)于組織2014年全國(guó)土地估價(jià)師資格考試工作的通知》（國(guó)土資廳發(fā)〔2014〕4號(hào)）文件，2014年考試大綱仍繼續(xù)沿用《全國(guó)土地估價(jià)師資格考試大綱（2010年）》，只做個(gè)別內(nèi)容增減?？荚囄瘑T會(huì)不指定考試參考教材。

因此2014年的考試重點(diǎn)和2013年基本一致，個(gè)別涉及增減的內(nèi)容我會(huì)在以后的課程講解中詳細(xì)講解，在此不作贅述。

考試大綱結(jié)構(gòu)

1、宗地估價(jià)，2、常見(jiàn)目的下土地估價(jià)，3、常見(jiàn)用途土地估價(jià)，4、土地分等，5、土地定級(jí)，6、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，7、路線(xiàn)價(jià)評(píng)估，8、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，9、征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估。

第一層次：

1、宗地估價(jià)；2、常見(jiàn)目的下土地估價(jià)；3、常見(jiàn)用途土地估價(jià)。

這三個(gè)部分是案例考試的核心內(nèi)容，是考試最重要的內(nèi)容，務(wù)必要熟練掌握，特別要注重對(duì)基本估價(jià)理論方法的理解以及掌握估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)方法和要求。實(shí)際上，這三部分內(nèi)容是相互滲透、難以分割的。在考試中也是如此，估價(jià)理論方法、估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)以及估價(jià)過(guò)程等內(nèi)容一般都是綜合在一起來(lái)考試的；

第二層次：

6、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估；7、路線(xiàn)價(jià)評(píng)估；8、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；9、征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估。這四部分內(nèi)容屬于比較重要的內(nèi)容，考試中也有一定的的考點(diǎn)；

第三層次：

4、土地分等；5、土地定級(jí)。

兩部分內(nèi)容雖然考點(diǎn)也比較多，但考試真題涉及的相對(duì)較少，因此屬于次重要內(nèi)容。

試題分析

題 型	題 量	分 值	考查形式
案例分析	2	40	一般是給出一段土地估價(jià)的背景材料，在背景材料的基礎(chǔ)上最后提出問(wèn)題。這類(lèi)題目的問(wèn)題不同于一般的問(wèn)答題，其綜合性和難度都比較高。
報(bào)告判讀	3	60	前兩道一般是提供一段土地估價(jià)報(bào)告或技術(shù)報(bào)告的片段內(nèi)容，然后據(jù)此設(shè)計(jì)幾個(gè)問(wèn)題，每題15分。 最后一道報(bào)告判讀題是報(bào)告指錯(cuò)題，一般是提供一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在許多處錯(cuò)誤，要求考生閱讀后指出錯(cuò)誤并說(shuō)明原因。該題滿(mǎn)分30分。

[案例分析]

某公司擁有一宗土地，因融資需要，計(jì)劃以該土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款（1），計(jì)劃貸款額度為50萬(wàn)（2），已委托某估價(jià)公司進(jìn)行土地估價(jià)（3）。該估價(jià)公司經(jīng)征求某公司同意，估價(jià)基準(zhǔn)日確定為2012年12月31日（4）。在該日估價(jià)公司派員對(duì)該土地進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘（5），并于2012年1月15日提交了估價(jià)報(bào)告（6）。該土地位于×××市×××區(qū)南部（7），為國(guó)有建設(shè)用地（8），用途為工業(yè)（9），估價(jià)設(shè)定用途為工業(yè)（10），土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓?zhuān)?span lang=en-us>11），已經(jīng)繳清全部稅費(fèi)（12），總面積2500m²（13）。土地使用期限為50年(14),已經(jīng)使用40年（15），土地地勢(shì)平坦，地質(zhì)條件較優(yōu)（16），地下水位適中（17），由自來(lái)水公司供水，用于企業(yè)生產(chǎn)、生活（18）；土地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形（19）；土地為紅壤軟土（20），內(nèi)部道路已經(jīng)硬化（21），南鄰×××大街，東鄰×××環(huán)城路，交通條件優(yōu)越（22）；土地內(nèi)有11棟建筑物（23），其中，辦公樓1棟，倉(cāng)庫(kù)3棟，車(chē)間3棟，宿舍樓2棟，綜合服務(wù)樓1棟，變電房1棟（24）。企業(yè)用電來(lái)自3km外的變電站（25）；企業(yè)通信網(wǎng)絡(luò)及設(shè)施齊全（26）。排水情況是市政排水管網(wǎng)統(tǒng)一排放，排水通暢（27），該區(qū)域未接通燃?xì)?，也未接通暖氣?span lang=en-us>28），該宗土地內(nèi)用自備鍋爐取暖（29），實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為土地紅線(xiàn)外“五通”，土地紅線(xiàn)內(nèi)平整（30），設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為土地紅線(xiàn)外“五通”，土地紅線(xiàn)內(nèi)場(chǎng)地平整（31）。土地紅線(xiàn)內(nèi)“六通一平”（32），土地使用無(wú)特別限制（33）。

建筑物符合規(guī)劃（34），該土地北至×××廠(chǎng)（35），南至×××大街(36)，東至×××環(huán)城路（37），西至×××居民區(qū)（38），該廠(chǎng)對(duì)附近環(huán)境存在輕微工業(yè)污染，產(chǎn)權(quán)清晰（39），無(wú)糾紛（40）。未設(shè)定過(guò)他項(xiàng)權(quán)利（41）。該土地類(lèi)型多為耕地（42），附近有三家企業(yè)（43）。容積率為0.54(44)。該土地原為耕地（45），由當(dāng)?shù)卣饔煤螅?span lang=en-us>46），2002年12月31日通過(guò)招標(biāo)由該公司況得（47），土地登記證書(shū)號(hào)為××××號(hào)（48），經(jīng)估價(jià)，該工業(yè)用地單位地價(jià)為350元（49），總地價(jià)為87.5萬(wàn)元（50）。

現(xiàn)假定你是該估價(jià)公司土地估價(jià)師，請(qǐng)回答以下問(wèn)題，并將答案后的代碼涂黑。

1．判斷該塊土地是否能夠抵押，應(yīng)當(dāng)考慮的信息有哪些？（最佳答案為5個(gè)，選對(duì)一個(gè)得1分，選擇答案不超過(guò)5個(gè)的，選擇錯(cuò)誤不扣分，也不得分；選擇答案超過(guò)5個(gè)，每選錯(cuò)1個(gè)扣0.5分）

參考答案

1．（12）█（34）█（39）█（40）█（41）█

2．指出已知的土地個(gè)別條件。（最佳答案為8個(gè)，選對(duì)一個(gè)得1分，選擇答案不超過(guò)8個(gè)的，選擇錯(cuò)誤不扣分，也不得分；選擇答案超過(guò)8個(gè)，每選錯(cuò)1個(gè)扣0.5分。

參考答案

（13）█（16）█（17）█（19）█（20）█（21）█

（32）█（33）█

3．指出對(duì)地價(jià)進(jìn)行定義所需要的信息。（最佳答案為7個(gè)，選對(duì)一個(gè)得1分，選擇答案不超過(guò)7個(gè)的，選擇錯(cuò)誤不扣分，也不得分；選擇答案超過(guò)7個(gè)，每選錯(cuò)1個(gè)扣0.5分）

參考答案

（4）█（9）█（10）█（11）█（15）█

（30）█（31）█

注意：該題也可以擴(kuò)展為其他小題，如指出哪些是屬于該地塊的區(qū)域條件，那些是該地塊的權(quán)利狀況等等。（請(qǐng)大家自己思考一下如何選擇,做到舉一反三）