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一、土地估價(jià)師考試概述

土地估價(jià)師是國家設(shè)定的執(zhí)業(yè)資格考試,全國統(tǒng)一考試,考試時(shí)間在每年的秋季,一般是在9月份的第二個(gè)周六周日,據(jù)統(tǒng)計(jì),目前的土地估價(jià)師的市場缺口在10萬以上。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展,這種需求還會越來越大。供不應(yīng)求的局面造成土地估價(jià)師就業(yè)前景十分火爆,而相應(yīng)的土地估價(jià)師資格考試就成為當(dāng)今最熱門的考試之一。

目前土地估價(jià)師考試共五門課,分別為:

1)土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)(06年后)   土地管理基礎(chǔ)(06年前)

2)土地估價(jià)理論與方法 

3)土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ) 06年后)

4)土地估價(jià)案例與報(bào)告(06年后)  土地估價(jià)實(shí)務(wù)(06年前)

5)土地估價(jià)相關(guān)知識(06年后) 土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法(06年前)

本科目的考試時(shí)間如下表所示:

科目

考試時(shí)間

試題類型

試卷分值

合格線

土地估價(jià)案例與報(bào)告

周日

900-1130

 案例分析題,

報(bào)告判讀題

100

一般為60

近幾年土地估價(jià)師考試通過情況為:

2006年度全國土地估價(jià)師共合格812人。

2007年度全國土地估價(jià)師共合格1341人。

2008年度全國土地估價(jià)師共合格1460人。

2009年度全國土地估價(jià)師共合格1309人。

2010年度全國土地估價(jià)師共合格1486人。

2011年度全國土地估價(jià)師共合格1944人。

二、案例分析考試大綱分析

第一部分:宗地估價(jià)

(一)考試目的

測試應(yīng)考人員對宗地估價(jià)的程序、內(nèi)容及要求的掌握程度。

(二)考試基本要求

掌握:宗地估價(jià)的基本程序及各步驟的具體內(nèi)容與要求;

熟悉:宗地估價(jià)業(yè)務(wù)受理、估價(jià)報(bào)告歸檔管理的內(nèi)容及基本要求。

第二部分、常見目的下土地估價(jià)

(一)考試目的

測試應(yīng)考人員對各種常見土地估價(jià)目的下的土地估價(jià)的特點(diǎn)的認(rèn)知程度。

(二)考試基本要求

掌握:常見土地估價(jià)目的和相應(yīng)評估價(jià)格類別的判斷;

熟悉:各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的主要原則確定,估價(jià)方法選擇,主要技術(shù)參數(shù)選擇,價(jià)格確定方法的特點(diǎn)。

第三部分、常見用途土地估價(jià)

(一)考試目的

測試考生對不同用途土地估價(jià)的特點(diǎn)、價(jià)格影響因素及估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法應(yīng)用的掌握程度。

(二)考試基本要求

掌握:居住、工業(yè)、商業(yè)、辦公等用地估價(jià)的特點(diǎn)、價(jià)格影響因素及估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法應(yīng)用;

熟悉:教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等項(xiàng)用地估價(jià)的特點(diǎn),價(jià)格影響因素及估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法應(yīng)用;

第四部分、土地分等

(一)考試目的

測試應(yīng)考人員對城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地分等知識與技能的掌握程度。

(二)考試基本要求

掌握:基本概念,城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地分等的方法,不同城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地土地等別影響因素;

熟悉:土地等級價(jià)的關(guān)系,城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地分等程序,城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地分等因素選擇,權(quán)重確定與量化方法;

第五部分、土地定級

(一)考試目的

測試應(yīng)考人員對城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級知識與技能的掌握程度。

(二)考試基本要求

掌握:基本概念,城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級的方法,不同城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地類型土地級別影響因素;

熟悉:城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級程序,城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級因素選擇、權(quán)重確定與量化方法;

第六部分、基準(zhǔn)地價(jià)評估

(一)考試目的

測試應(yīng)考人員對城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估知識的掌握程度,對城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)概念,評估的基本原理、技術(shù)路線、程序與方法等知識的理解和運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)概念和評估的基本原理,城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估的技術(shù)路線、程序和方法;

熟悉:城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估外業(yè)調(diào)查的方法與要求,城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定、修正系數(shù)表的編制,城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑及方法;

第七部分、路線價(jià)評估

(一)考試目的

測試應(yīng)考人員對路線價(jià)評估知識的掌握程度。

(二)考試基本要求

掌握:路線價(jià)的特點(diǎn)和評估范圍選擇條件,評估的基本原理以及程序和基本表達(dá)形式;

熟悉:路線價(jià)修正體系建立的內(nèi)容和方法。

第八部分、城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測

(一)考試目的

測試應(yīng)考人員對城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測知識的認(rèn)知程度。

(二)考試基本要求

掌握:城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的概念,城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的基本程序,城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測指標(biāo)含義及其采集方法;

熟悉:標(biāo)準(zhǔn)宗地(地價(jià)監(jiān)測點(diǎn))設(shè)立的要求,標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)的方法與要求。

第九部分、征地區(qū)片綜合地價(jià)評估

(一)考試目的

測試應(yīng)考人員對征地區(qū)片綜合地價(jià)評估知識的認(rèn)知程度。

(二)考試基本要求

掌握:征地區(qū)片綜合地價(jià)的基本概念和特點(diǎn);

熟悉:征地區(qū)片綜合地價(jià)評估的基本步驟、方法和綜合區(qū)片地價(jià)的表達(dá)形式;

(一)、案例分析考試大綱主要包括九大部分內(nèi)容:

第一層次:

1、宗地估價(jià),2、常見目的下土地估價(jià),3、常見用途土地估價(jià),4、土地分等,5、土地定級,6、基準(zhǔn)地價(jià)評估,7、路線價(jià)評估,8、城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測,9、征地區(qū)片綜合地價(jià)評估。其中:1、宗地估價(jià),2、常見目的下土地估價(jià),

3、常見用途土地估價(jià)這三個(gè)部分是案例考試的核心內(nèi)容,是考試最重要的內(nèi)容,務(wù)必要熟練掌握,特別要注重對基本估價(jià)理論方法的理解以及掌握估價(jià)報(bào)告的撰寫方法和要求。實(shí)際上,這三部分內(nèi)容是相互滲透、難以分割的。在考試中也是如此,估價(jià)理論方法、估價(jià)報(bào)告的撰寫以及估價(jià)過程等內(nèi)容一般都是綜合在一起來考試的;

第二層次:

6、基準(zhǔn)地價(jià)評估,7、路線價(jià)評估,8、城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測,9、征地區(qū)片綜合地價(jià)評估這四部分內(nèi)容屬于比較重要的內(nèi)容,考試中也有比較多的考點(diǎn);

第三層次:

4、土地分等,5、土地定級兩部分內(nèi)容雖然考點(diǎn)也比較多,但考試真題涉及的相對較少,因此屬于次重要內(nèi)容。

三、2013年案例分析考試大綱的變化

根據(jù)國土資源部辦公廳關(guān)于組織2013年全國土地估價(jià)師資格考試工作的通知(國土資廳發(fā)[2013]9號),2013年考試大綱在《全國土地估價(jià)師資格考試大綱(2010年版)》和2011年、2012年增減調(diào)整內(nèi)容的基礎(chǔ)上,對部分內(nèi)容及要求進(jìn)行增減調(diào)整。其中涉及案例分析部分的主要是在宗地估價(jià)實(shí)務(wù)中的第十五條:其他土地權(quán)利估價(jià)的考試范圍中增加“6.劃撥土地使用權(quán)益價(jià)格評估方法與應(yīng)用”,考試基本要求為“熟悉”。

該部分內(nèi)容由于是新增知識點(diǎn),且關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的估價(jià)近年來逐漸成為學(xué)界的討論熱點(diǎn),因此應(yīng)給予必要的關(guān)注,但劃撥土地本身并不是土地出讓和轉(zhuǎn)讓市場的主體,且其具體估價(jià)過程本身在學(xué)術(shù)界尚有一定的爭議,因此其所占分值應(yīng)當(dāng)不會太高,這也可以從大綱對其的基本要求為熟悉看出來。

四、土地估價(jià)案例與報(bào)告的考試題型和特點(diǎn)

目前,土地估價(jià)案例與報(bào)告這門課的題型分為兩大類:一為案例分析,二為報(bào)告判讀。

其中案例分析一般是兩道題,每題20分,合計(jì)40分。一般是給出一段土地估價(jià)的背景材料,在背景材料的基礎(chǔ)上最后提出問題。這類題目的問題不同于一般的問答題,其綜合性和難度都比較高,要求考生對土地估價(jià)的整體理論體系有比較深的理解,且有一定的關(guān)鍵知識點(diǎn)的記憶能力??荚囋u卷一般是踩點(diǎn)給分,看關(guān)鍵詞。

報(bào)告判讀一般為三道題,前兩道一般是提供一段土地估價(jià)報(bào)告或技術(shù)報(bào)告的片段內(nèi)容,然后據(jù)此設(shè)計(jì)幾個(gè)問題,要求考生回答,每題15分。這種題型實(shí)質(zhì)上類似于上述第一種題型——案例分析題,只是其給出的背景材料為土地估價(jià)報(bào)告或技術(shù)報(bào)告的內(nèi)容,因此我們可以稱之為估價(jià)報(bào)告的案例分析。該種題型綜合性也比較高,要求考生對估價(jià)報(bào)告的格式和內(nèi)容等必須有比較深刻的理解才能回答問題。

最后一道報(bào)告判讀題是報(bào)告指錯題,一般是提供一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告,其中存在許多處錯誤,要求考生閱讀后指出錯誤并說明原因。該題滿分30分。該題型要求考生不僅要熟悉土地估價(jià)的程序和計(jì)算過程,同時(shí)也要熟悉估價(jià)技術(shù)報(bào)告的格式,綜合性也比較強(qiáng),對考生的要求也比較高。該題分值較高,且一般考試中報(bào)告中的錯誤點(diǎn)比較多,有些甚至十分明顯,基本屬于送分類型,因此該題拿高分并不是很難,這也是考生能否通過案例考試的關(guān)鍵題目。

五、在案例學(xué)習(xí)中要注意以下幾個(gè)問題

1、自2007年土估考試至今,考試委員會就沒有指定的考試參考教材,只是每年推薦參考書目,但是推薦書目過多,且與考試大綱不完全吻合,造成考生學(xué)習(xí)盲目,無法把握重要知識點(diǎn),如果考生想把推薦教材都看一遍,需要耗費(fèi)大量的精力,且對于通過考試意義不大,因此沒有必要購買太多的復(fù)習(xí)教材,要注意抓住重點(diǎn),注重突破。在以后的學(xué)習(xí)中,我會把與考試有關(guān)的考點(diǎn)匯總給大家講解,為大家的復(fù)習(xí)節(jié)省時(shí)間。

2、因?yàn)橥恋毓纼r(jià)案例與報(bào)告這門考試是土地估價(jià)知識的綜合,考試比較注重實(shí)務(wù)與應(yīng)用。所以在學(xué)習(xí)中除應(yīng)對各個(gè)知識點(diǎn)進(jìn)行歸納記憶之外,尤其要注重對估價(jià)理論的理解,熟悉估價(jià)實(shí)務(wù)和估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和要求,建議考生多讀《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》,有時(shí)間的話也可以看看房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

3、應(yīng)多做一些有關(guān)案例和報(bào)告的題目,有很多知識點(diǎn)你如果只是泛泛的讀和看,那你沒法很好的掌握的,只有通過真實(shí)地做題,最好是模擬考場環(huán)境來做,然后對比一下答案,可以迅速找出你的差距和不足,做到有針對性的復(fù)習(xí)和補(bǔ)強(qiáng)。

六、考試答題的注意事項(xiàng)

1、學(xué)員在考前和考試中做好心理調(diào)節(jié),才可能超水平發(fā)揮。

2、回答問題簡潔明了,注意關(guān)鍵詞。

3、考卷盡量不要留空白

4、指錯題要注意寫明序號和行號,敘述要準(zhǔn)確并說明原因,否則無法得分。

七、網(wǎng)校課程體系

第一模塊:全程強(qiáng)化班

課程內(nèi)容:全程強(qiáng)化班共計(jì)15小時(shí)左右。根據(jù)大綱,講解教材全部考點(diǎn)

學(xué)習(xí)效果:完成這一模塊的學(xué)習(xí),將掌握教材中大綱規(guī)定個(gè)考點(diǎn),全面熟悉教材。

                 能夠應(yīng)對考試,知道哪一個(gè)章節(jié)具體有多少考點(diǎn)

第二模塊:串講點(diǎn)題班

課程內(nèi)容:串講點(diǎn)題班共10個(gè)課時(shí),共計(jì)5小時(shí)左右。在全部考點(diǎn)的基礎(chǔ)之上,壓縮考點(diǎn)范圍,串講重要考點(diǎn)

學(xué)習(xí)效果:完成這一模塊的學(xué)習(xí),在考試中能得到60%的分?jǐn)?shù)。

第三模塊:應(yīng)試技巧班

課程內(nèi)容:應(yīng)試技巧班4個(gè)課時(shí),共計(jì)2小時(shí)左右。根據(jù)題型,講解答題技巧及得分點(diǎn)。

學(xué)習(xí)效果:完成這一模塊的學(xué)習(xí),即使遇到不會的題也能把題做對,答題分?jǐn)?shù)有效提高10-30分。

第四模塊:應(yīng)試??及?/span>

課程內(nèi)容:包含3套高含金量模擬試卷,有效預(yù)測考點(diǎn)及命題方向

學(xué)習(xí)效果:完成這一模塊的學(xué)習(xí),能夠?qū)键c(diǎn)進(jìn)行查漏補(bǔ)缺,為完全應(yīng)試做好準(zhǔn)備。

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