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考點串講班講義一

 

第一章 總 論

 

考試大綱
　　1.資產(chǎn)評估基本要素和特點
　　2.資產(chǎn)的特點及分類；
　　3.資產(chǎn)評估價值類型及其劃分標(biāo)準(zhǔn)、適用范圍
　　4.各種資產(chǎn)評估假設(shè)的內(nèi)涵和實質(zhì)
　　5.資產(chǎn)評估各種原則內(nèi)涵及其應(yīng)用

歷年考情
第一章：1—3分。
本章重點

資產(chǎn)評估基本要素和特點、價值類型及其劃分標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)評估假設(shè)、資產(chǎn)評估各種原則等。

第一節(jié)   資產(chǎn)評估及其特點
　　

（一）資產(chǎn)評估的概念（考點）
　　專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。
（二）資產(chǎn)評估要素

1.評估主體
　　從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員。
2.評估客體
　　被評估的標(biāo)的物。
3.評估的依據(jù)
　　指資產(chǎn)評估所應(yīng)遵循的法律、法規(guī)；經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議等
4.評估目的
　　指資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對資產(chǎn)評估結(jié)果的要求或具體用途
5.評估原則
　　資產(chǎn)評估的行為規(guī)范，調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系
6.評估的程序
　　整個資產(chǎn)評估工作是按一定程序系統(tǒng)進(jìn)行的，該程序是保證資產(chǎn)評估質(zhì)量的重要手段。

7.評估價值類型
　　資產(chǎn)評估價值的規(guī)定。

8.評估方法
　　資產(chǎn)評估所運用的特定技術(shù)。
9.評估假設(shè)
　　資產(chǎn)評估與其他學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的。
10.評估基準(zhǔn)日
　　資產(chǎn)評估的時間基準(zhǔn)。

（三）資產(chǎn)評估的特點（重點考點）

 

市場性	資產(chǎn)評估是市場的產(chǎn)物，結(jié)果應(yīng)經(jīng)得起市場的評價
公正性	從技術(shù)上和組織上去保證公正性，公正性的技術(shù)基礎(chǔ)是資產(chǎn)評估專業(yè)人員必須按公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范（準(zhǔn)則）進(jìn)行，公正性的組織基礎(chǔ)是資產(chǎn)評估專業(yè)人員必須是與評估業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，否則應(yīng)回避 技術(shù)基礎(chǔ)：按公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范（準(zhǔn)則）進(jìn)行 組織基礎(chǔ)： 必須是與評估業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，否則應(yīng)回避
專業(yè)性	資產(chǎn)評估是有專業(yè)人員完成，提供的是專家意見
咨詢性	資產(chǎn)評估的結(jié)果只是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)方提供參考依據(jù)，不能取代資產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)方的定價。

 

第二節(jié) 價值類型和評估目的

一、價值類型的定義及分類（重點考點）

價值類型是評估價值的價值本質(zhì)屬性和表現(xiàn)形式。 屬性就是特征，如對于處在清算程序中的資產(chǎn)，其價值類型為清算價值；對于公開市場中的資產(chǎn)，其價值因為市場價值。 價值類型的形成不僅與引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟(jì)行為（評估目的）有關(guān)，而且與資產(chǎn)的功能、狀態(tài)、市場條件等因素密切相關(guān)。
按估價標(biāo)準(zhǔn)形式表述的	重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價、清算價格
從資產(chǎn)評估假設(shè)角度	公開市場價值、繼續(xù)使用價值、清算價值
從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)	抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值等
從所依據(jù)的市場條件	市場價值、市場以外價值
合理劃分價值類型的作用：（1）為進(jìn)行資產(chǎn)評估提供指引（2）使評估報告使用者能夠正確理解和恰當(dāng)使用資產(chǎn)評估報告。

二、市場價值和市場以外價值（重點考點）

市場價值：資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下交換價值的估計值 （市場價值的最大特征是“最大化”） 所以其劃分標(biāo)準(zhǔn)主要是競爭是否激烈，市場是否公開，信息是否充分。
劃分 標(biāo)準(zhǔn)	所依據(jù)的市場條件，是公開市場條件還是非公開市場條件
	依據(jù)的被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)，是正常使用（最佳使用）還是非正常使用
	使用的是公開市場信息數(shù)據(jù)還是非公開市場的信息數(shù)據(jù)
市場以外價值的主要種類
在用價值		單項資產(chǎn)對其所屬企業(yè)繼續(xù)使用能夠帶來的價值
持續(xù)經(jīng)營價值		指企業(yè)作為一個整體的價值 企業(yè)持續(xù)經(jīng)營價值是各組成資產(chǎn)的在用價值之和
投資價值		對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價值 投資性資產(chǎn)價值：特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其最佳用途實現(xiàn)的市場價值 對于一般人購買股票，這時股票是投資性資產(chǎn)，其價值是市場價值。而股票對于想獲得控股權(quán)的特定投資者所具有的價值就是股票資產(chǎn)的投資價值，是針對于特定的投資者。 所以對于特定的投資者我們經(jīng)常討價還價，因為投資性資產(chǎn)的價值是市場價值，是明確的。但資產(chǎn)的投資價值針對于不同的投資者來說是不同的
特定評估業(yè)務(wù): 清算價值（快速變現(xiàn)）、殘余價值（拆零變現(xiàn)）、保險價值（依據(jù)保險合同）、課稅價值（依據(jù)稅法）、拆遷補償價值(拆遷征用法律 )
意義和作用：這種分類有利于評估人員對評估條件與評估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識，便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了地說明其評估結(jié)果的確切含義。 這種分類方法及概念界定便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。

 

第三節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則

一、資產(chǎn)評估的假設(shè)（重點考點）

    評估假設(shè)是基于評估資產(chǎn)狀態(tài)的有限事實做出的合理推定，是對資產(chǎn)評估前提條件的假定說明。

   資產(chǎn)評估的假設(shè)中最重要的基本假設(shè)有：交易假設(shè)、公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)。
　　（一）交易假設(shè)
　　1.含義：
　　交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。
　

 

　?。ǘ┕_市場假設(shè)
　　1.含義：
　　（1）公開市場假設(shè)就是假定比較完善的公開市場存在，被評估資產(chǎn)將要在這樣的市場中進(jìn)行交易。
　?。?span lang=en-us>2）公開市場的含義：
　　指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和買者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場信息的機會和時間，買賣雙發(fā)的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制，或不受限制者的條件下進(jìn)行的。
　?。?span lang=en-us>3）公開市場是有范圍的，可以根據(jù)實際評估業(yè)務(wù)確定其范圍。
　?。?span lang=en-us>4）資產(chǎn)的交換價值受市場機制的制約并由市場行情決定，而不是由個別交易決定。

 

　　2.使用條件
　　凡是能夠在公開市場上交易，用途較為廣泛或者通用性較強的資產(chǎn)，都可以考慮使用公開市場假設(shè)進(jìn)行評估。
　　3.意義：其他假設(shè)（持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)）都是以公開市場假設(shè)為基本參照。
　?。ㄈ┏掷m(xù)使用假設(shè)
　　1.含義：
　　持續(xù)使用假設(shè)首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。
　　2.使用條件
　　持續(xù)使用假設(shè)是在一定市場條件下對被評估資產(chǎn)使用狀態(tài)的假設(shè)，其評估結(jié)果使用范圍常常是有限制的，他只對特定的買者或者賣者是公平合理的。
　　3.分類：
　　該假設(shè)細(xì)分為三種情況：
　　在用續(xù)用；轉(zhuǎn)用續(xù)用；移地續(xù)用；
　?。ㄋ模┣逅慵僭O(shè)
　　清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。
　　清算評估值通常要低于公開市場假設(shè)和持續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評估值。

二、資產(chǎn)評估的原則（重點考點）

（一）資產(chǎn)評估工作原則
　　1.獨立性原則
　　評估主體和評估業(yè)務(wù)的當(dāng)事人雙方不能有任何的利益關(guān)系；
　　獨立性原則包含兩層含義：
　?。?span lang=en-us>1）評估機構(gòu)的獨立性；
　?。?span lang=en-us>2）評估機構(gòu)和評估人員在評估工作始終堅持獨立的第三者地位；
　　2.客觀公正性原則
　　客觀公正性原則要求資產(chǎn)評估工作實事求是，尊重客觀實際。
　　3.科學(xué)性原則
　　科學(xué)性原則要求資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員必須：
　?。?span lang=en-us>1）遵循科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)；
　?。?span lang=en-us>2）以科學(xué)的態(tài)度制定評估方案；
　　（3）采用科學(xué)的評估方法進(jìn)行資產(chǎn)評估；
　　（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則
　　在資產(chǎn)在評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。
　　1.預(yù)期收益原則
　　是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其價值的最基本的決定因素。資產(chǎn)價值的高低主要取決于給他的所有者預(yù)期的收入的高低。收入越多價值越高。
　　是收益法中收益額確定的重要基礎(chǔ)前提
　　2.供求原則
　　假定在其他條件不變的提下，商品價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。
　　是對替代原則的補充；
    3.貢獻(xiàn)原則
　?。?span lang=en-us>1）是預(yù)期收益原則的一種具體化；
　?。?span lang=en-us>2）主要適用于：
　　構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項要素資產(chǎn)將蒙受的損失。

 

　　4.替代原則
　　作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價值。如果具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。
　　這是市場法評估的理論基礎(chǔ)；
　　5.評估時點原則
　　評估基準(zhǔn)日為資產(chǎn)評估提供了一個時間基準(zhǔn)。本原則要求資產(chǎn)評估必須要有評估基準(zhǔn)日，評估值就是評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價值。

第二章　資產(chǎn)評估的基本方法

 

考情分析
　　本章以考單選題為主，分值一般在5-8分左右，這章的單選題中計算性的選擇題較多。在考試中應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)評估的各種方法公式的理解和運用。

主要考點（難點或重點）：
　　（1）市場法的基本含義與應(yīng)用前提；

（2）市場法運用的基本步驟；

（3）市場法中的直接比較法和類比調(diào)整法中的具體方法，如現(xiàn)行市價法、功能價值類比法、價格指數(shù)法、成新率價格調(diào)整法、市價折扣法、成本市價法、市場售價類比法和價值比率（倍數(shù)）法等的運用及其適用條件和使用要求；

（4）收益法的基本含義和應(yīng)用前提；

（5）收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個基本參數(shù)的內(nèi)涵、實質(zhì)和估測方法；

（6）收益法中各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求；

（7）成本法的基本含義；

（8）成本法中重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的含義；

（9）重置核算法、價格指數(shù)法、功能價值類比法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等具體估算重置成本的方法的運用；

（10）實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值的估測方法；

（11）掌握市場法、收益法和成本法之問的邏輯關(guān)系及應(yīng)用關(guān)系。

 

資產(chǎn)評估的基本方法按照分析原理和技術(shù)路線不同可以分為三種基本類型，或者三種基本方法：市場法、成本法和收益法。

第一節(jié)　市場法 (重點)

　　一、市場法含義(重點)
　　1.定義：
　　利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。
　　2.市場法的理論依據(jù)：
　　替代原則
　　根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程。
　　3.市場法是最為直接，最具說服力的評估方法之一。

　　二、市場法的基本前提(重點)
　　應(yīng)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估，必須具備以下前提條件：
　　1.要有一個活躍的公開市場；
　　2.公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動；
　　資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：
　　（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同 。
　?。?/span>2）參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等。
　　（3）參照物成交時間與評估基準(zhǔn)日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。

 

　　三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)(重點)
　?。ǘ┩ㄟ^市場法進(jìn)行評估大體要經(jīng)歷以下程序：
　　1.選擇參照物
　　關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性（相同的或類似的）；
　　同時注意：參照物應(yīng)該選擇3個以上；
　　2.在評估對象與參照物之間選擇比較因素
　　選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素作為對比指標(biāo)，在參照物與評估對象之間進(jìn)行比較。
　　3.指標(biāo)對比、量化差異；
　　4.在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異；

　　5.綜合分析確定評估結(jié)果
　　一般情況下，運用市場法評估的初步結(jié)果在3個以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個，如何確定哪一個結(jié)果最合理呢。
　　（1）評估人員對若干初評結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評結(jié)果中最合理的評估值作為最終的評估值。
　?。?/span>2）如果參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽
　　可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評估結(jié)果。

 

　　注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評估值的，主要取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認(rèn)識。
（二）運用市場法評估單項資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：
　　1.資產(chǎn)的功能。
　　資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價值的主體，是影響資產(chǎn)價值的重要因素之一。
　　2.資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。
　　資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等。
　　資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。
　　3.市場條件。
　　主要是考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關(guān)系的變化情況。
　　一般情況下，供不應(yīng)求時，價格偏高；供過于求，價格偏低。
　　4.交易條件。
　　交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。

　　四、市場法中的具體評估方法
　　市場法中的具體方法可以分為兩大類：直接比較法和間接比較法。
　?。ㄒ唬┲苯颖容^法(重點)
　　1.基本原理：
　　利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評估對象價值的方法。
　　2.優(yōu)點：
　　該方法直觀簡潔，便于操作。
　　3.適用條件：
　　對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個明顯的因素上。
　　4.基本計算公式為：
　　（1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一致
　　評估對象價值＝參照物合理成交價格
　　（2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致
　　公式：
　　①評估對象價值
　?。絽⒄瘴锍山粌r格×評估對象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值
　　②
　　③評估對象價值＝參照物成交價格×修正系數(shù)
　　 原理：
　　本思路事實上認(rèn)可，參照物和評估對象的價值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關(guān)系。

 

　　⑶參照物與被評估對象有n個可比因素不一致
　　①方法一：
　　 公式
　　評估對象價值＝參照物成交價格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n
　　這里修正系數(shù)的計算公示如下：
　　
　　 原理：
　　各個可比因素對參照物和評估對象的價值影響成正比關(guān)系，多個可比因素對價值的影響成累計連乘效應(yīng)。
　　②方法二：
　　 公式
　　評估對象價值＝參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n
　　 原理：
　　分析各個可比因素不同導(dǎo)致參照物價格相對于被評估資產(chǎn)的價格差額，然后以參照物成交價格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個差額的影響，得到被評估資產(chǎn)的評估價值。

 

　　5.直接比較法的基本方法----僅僅一個可比因素不一致或者完全一致
　　直接比較法主要包括但不限于以下評估方法：
　?。?/span>1）現(xiàn)行市價法【參照物與評估對象完全一致】
　　當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。
　?。?/span>2）市價折扣法
　　①原理
　　以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。
　　②數(shù)學(xué)式表達(dá)
　　資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率）

[例2-1]評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于6萬元。

          [答疑編號1147020201]

『正確答案』資產(chǎn)評估價值=10×（1－40%）=6（萬元）

　　注意：
　　從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評估對象享受的價格折扣比參照物大。而實際評估工作中，并不能夠這么肯定。

（3）功能價值類比法。
　　①定義：
　　以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。
　　換句話說：
　　功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價值就越大。

 

　　②分類
　　根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：
　　ⅰ、資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法
　　數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：
　　
　　所以：被評估資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×
　　ⅱ、資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法
　　數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：
　　

[例2-2]被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于7.5萬元。

          [答疑編號1147020202]

『正確答案』資產(chǎn)評估價值=10×90÷120=7.5（萬元）

　　[例2-3]被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7,由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于8.18萬元。

          [答疑編號1147020203]

『正確答案』資產(chǎn)評估價值=10×（90÷120）^0.7=8.18（萬元）

（4）價格指數(shù)法（物價指數(shù)法）
　　①定義
　　價格指數(shù)法是以參照物價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。
　　②物價（價格）指數(shù)的各種表述方法：
　　ⅰ、定基物價指數(shù)：
　　是以固定時期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價指數(shù)大于100%，表明物價上漲；物價指數(shù)在100%以下，表明物價下跌。例如某類設(shè)備的定基物價指數(shù)計算過程如下，經(jīng)過統(tǒng)計得到了第二列的該類設(shè)備的市價平均價格。實際運用中往往省略百分號。表4-1（教材102頁）。

　　ⅱ、定基價格變動指數(shù)與定基價格指數(shù)的關(guān)系
　　某年的定基價格指數(shù)=1+該年的定基價格變動指數(shù)

 

　　ⅲ、物價指數(shù)與定基價格指數(shù)關(guān)系
　　
　　比如上表中，2004年相對于2001年的價格指數(shù)=112/106=105.66%

 

　　ⅳ、物價變動指數(shù)與物價指數(shù)關(guān)系
　　物價指數(shù)=1+物價變動指數(shù)
　　比如上表中，2004年相對于2001年的價格變動指數(shù)=112/106-1=5.66%
　　ⅴ、環(huán)比物價指數(shù)（記作等，教材41頁公式2-7-2，103頁公式4-3）：
　　本年的定基物價指數(shù)與上年定基物價指數(shù)的商。
　　

 

　　ⅵ、環(huán)比物價變動指數(shù)（記做a₁,a₂……,a_n教材40頁公式2-6-2，61頁）
　　本年的定基物價指數(shù)比上年定基物價高出的部分與上年定基物價指數(shù)的商。
　　環(huán)比物價指數(shù)=1+環(huán)比物價變動指數(shù)

　　③價格指數(shù)法在評估中運用的計算公式為：
　　 　　

　?、苓m用條件
　　評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長

舉例：大家看教材37頁的幾個例題
　　【例2-5】被評估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價格為3800元/平方米，運用公式（2-6-1）則評估對象于2006年6月30日的價值接近于：

          [答疑編號1147020204]

『正確答案』

（5）成新率價格調(diào)整法。
　　①原理：
　　參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。
　　②計算公式為：
　　

 

　　6.直接比較法使用頻率高的方法
　?。?span lang=en-us>1）市場售價類比法---- 一個以上可比因素不一致
　　資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值 （2-9）
　　=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×…×時間差異修正系數(shù) （2-10）

[例2-7]
　?。?/span>1）估價對象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。

 

　?。?/span>2）評估要求。評估該地塊2007年10月3日的公平市場交易價格。

　　[答疑編號1147020301]

　　（3）評估過程。
　?、龠x擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法進(jìn)行評估。
　?、谒鸭嘘P(guān)的評估資料。
　　a.搜集待估土地資料。
　　b.搜集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物，具體情況見教材39面表2-1。
　?、圻M(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析交易實例a、d為正常買賣，無需進(jìn)行交易情況修正；交易實例b較正常買賣價格偏低2%；交易實例c較正常買賣價格偏低3%。
　　則各交易實例的交易情況修正率為：
　　交易實例a：0%；交易實例b：2%；交易實例c：3%；交易實例d：0%。